作者：睿思中國

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8月18日?，上海證券交易所正式受理?"中信證券-亦莊控股產業配套人才公寓持有型不動產資產支持專項計劃"?，擬發行規模?10.51億元?。項目原始權益人為北京亦莊投資控股有限公司，計劃管理人為中信證券。

這是?北京經濟技術開發區公開披露的首單產業配套人才公寓類機構間REITs?，項目目前處于交易所受理后的首輪審核階段，后續將按固定收益類產品常規流程推進反饋回復、出具無異議函及掛牌發行等環節。

近一個月內，北京已有?昌平、海淀、亦莊?三個區級平臺先后推進同類產品，擴容節奏明顯加快。

亦莊控股的公寓家底

亦莊控股是北京經開區的核心運營平臺。公司?1991年?經北京市委市政府批準成立，與經開區管委會同步設立，屬北京市市屬一級國有企業，定位為國際一流產業新城運營商，是區域城市建設、產業服務與存量資產運營的核心主體。

在不動產證券化領域，亦莊控股已有成熟實操經驗。?2025年6月?，旗下亦莊盛元作為原始權益人的?中金亦莊產業園REIT?在上交所上市，募集資金?10.88億元?，底層資產為經開區內兩處產業園區項目。

此次申報的人才公寓REIT，底層資產運營主體為亦莊控股旗下?北京博大酒店管理有限公司?。博大酒管成立于?2008年7月?，注冊資本?7900萬元?，是集團內專門負責酒店與公寓業務的專業化運營平臺。

公開資料顯示，博大酒管的公寓資產已形成?全層級供給體系?：面向青年群體的集中式長租公寓青年公寓、面向產業工人的永康藍領公寓、定位中高端的云玘?永康人才公寓，以及四處嵌入產業園區的配套公寓——分別布局在北京亦莊生物醫藥園、北京亦莊新藥研發生產基地、北京亦莊細胞治療研發中試基地、高端汽車及新能源汽車關鍵零部件產業園內。

這四處園區配套公寓的租客以園區企業在職員工為主，?企業團租占比高?，資產深度綁定經開區?生物醫藥、新能源汽車?兩大主導產業。這類物業的現金流特征清晰：產業擴張周期內出租率穩定性較強，但租金定價受區域人才政策與企業用工成本雙重約束，?上漲彈性有限?，景氣度與行業周期高度同步。

亦莊控股目前尚未披露本次入池項目的具體明細與運營數據。從資產儲備來看，博大酒管旗下公寓覆蓋藍領到中高端人才的全層級供給，除本次申報資產外仍有充足存量空間，為后續儲架擴募預留了基礎。

北京三區競速

亦莊項目并非孤例。8月以來，昌平、海淀兩區的保障房平臺也先后推進機構間REITs，?北京區級平臺批量進場的態勢已經形成?。

? 8月5日，昌平保障房機構間REITs四類中介中標結果同步公示：戴德梁行拿下資產評估服務，競天公誠律師事務所擔任法律顧問，容誠會計師事務所負責審計，中航基金與中航證券聯合體中標計劃管理人席位，標志著項目正式進入實操階段。

昌平的核心特點是?"公募+私募"雙軌并行?。今年4月29日，昌平保障房公司作為原始權益人的?中航北京昌保租賃住房REIT?在深交所上市，是?北京首只區級保租房公募REIT?，首發網下認購倍數達?434.92倍?。上市僅?92天?，7月29日該產品便披露擴募預案，擬注入四處昌平區人才公租房項目。

而此次籌備的機構間REITs，定位為承接暫不符合公募REITs首發準入標準的中小體量、培育期物業，在企業內部形成?"孵化-培育-成熟-公募退出"的資產梯度?。截至2025年9月末，昌平保障房公司總資產約?126.8億元?，剔除已裝入公募REIT的3處資產后，仍持有運營?13個?保租房和人才公寓項目，總運營面積超?65萬平方米?，其中?8個項目?運營滿三年，資產儲備足以支撐雙軌產品持續供給。

?海淀緊隨其后。? 8月10日，北京市海淀區保障性住房發展有限公司公示，招商證券與招商資管聯合體中標?海悅?梧桐苑機構間REITs?財務顧問及計劃管理人席位。該項目底層資產位于海淀區西三旗板塊，屬人才保障性住房，配套商業與社區服務業態。在此之前，審計、法律服務中介已先后完成中標公示，發行端核心中介已陸續就位，后續將正式啟動申報材料編制工作。

加上7月28日獲上交所受理的建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（第二至N次擴募并新購入租賃住房項目），擬發行總規模?50億元?，采用儲架式滾動擴募框架，擴募儲備已覆蓋北京舊宮泊寓院兒等本地項目。至此，北京租賃住房機構間REITs已形成?"全國平臺+區級平臺"多層次推進的格局?。區級平臺批量進場的邏輯十分直接：存量盤活考核壓頂，重資產沉淀推高負債壓力，疊加公募REITs較高的準入門檻，共同推動機構間REITs成為區級平臺回籠資金、實現滾動開發的務實選擇。

市場半年擴容25倍

北京的提速，放在整個租賃住房不動產證券化擴容的行業背景下更為清晰。2026年以來，傳統類REIT與創新型機構間REITs兩條賽道同步發力，產品形態與資產品類持續豐富。

傳統類REIT賽道已跑出標桿項目。5月，?華安資產-國泰海通-浦開集團慧智保障性租賃住房綠色資產支持專項計劃?完成發行，總規模?36.5億元?，其中優先級證券32.85億元，票面利率低至?1.95%?，創下?全市場同規模保租房類REITs利率新低?。該項目同時拿下兩項行業第一：?全國首單綠色保障性租賃住房類REIT、全國首單R4用地租賃住房類REIT?，底層資產為浦東新區慧智?仁恒派、慧智?有巢、慧智芳華三大保租房項目，合計運營房源超5000套。

而更具權益屬性的機構間REITs賽道，擴容節奏更為迅猛。?7月24日?，滬深交易所同步修訂資產支持證券掛牌審核業務指引，首次在官方規則層面將具備權益屬性特征的不動產ABS正式定名為?"機構間REITs"?，取代此前"持有型不動產ABS"的市場俗稱。新規明確了這類產品的核心特征：?平層結構、無外部增信、無強制回購、主動管理?，產品收益主要取決于底層不動產的運營表現與資產增值，分紅比例原則上應達到?90%以上?，擴募申請不設置間隔期。從市場俗稱到寫入正式規則，品類的合法地位得到確認，品類擴容從此有了明確的官方規則依據，規范化程度顯著提升。

據上交所公開披露數據統計，截至2026年7月末，上交所累計受理機構間REITs項目?90單?，申報規模超?1700億元?，累計發行規模接近?1000億元?，覆蓋高速公路、租賃住房、倉儲物流、數據中心等?15個細分業態?。2026年上半年全市場發行?24單?機構間REITs產品，合計規模約?330億元?，而2025年同期僅發行2單、規模約13億元，?同比增長超25倍?。

租賃住房是機構間REITs中創新最活躍的細分品類，邊界持續拓寬：

?2024年7月?，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃在上交所掛牌，成為?全國首單住房租賃類機構間REITs?；

?2025年9月?，該產品完成首輪?4.53億元?擴募，認購倍數達?7.8倍?，是?全市場首單完成擴募的機構間REITs?，驗證了產品持續運作的可行性；

?2026年7月?，該產品第二至N次擴募申請獲上交所受理，擬發行總規模?50億元?，搭建起儲架式滾動擴容的框架，進一步打開了資產注入空間。

除頭部標桿項目外，市場主體與資產品類也在持續擴容：

?2026年2月?，太保資產-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產ABS掛牌，發行規模?11.942億元?，是?全市場首單由國有控股上市房企作為原始權益人的保租房機構間REIT?，發行階段獲17家機構超募認購；

2026年?6月?，?中金-博鄰長租公寓持有型不動產ABS?完成發行，底層資產為上海核心區位兩處中高端市場化長租公寓，租金完全由市場供需決定，?首次將品類從政策性保租房拓展至純市場化長租公寓賽道?。

上海市場的項目儲備仍在增加。國泰海通資管-上實城開租賃住房持有型不動產資產支持專項計劃于6月10日獲上交所受理，擬發行規模?6.8億元?，6月25日項目狀態更新為"已反饋"。原始權益人上海城開為上實控股旗下核心地產業務平臺，在上海布局莘社區、創社區、匯社區三大保租房集群，總建筑面積超?40萬平方米?，后續擴募儲備充足。

截至目前，租賃住房機構間REITs的底層資產已覆蓋?政策性保租房、藍領公寓、市場化長租公寓、產業配套人才公寓?全品類，發行主體也從最初的建行系專業住房租賃平臺，擴展到北京、上海等地的區屬國企，乃至新黃浦這類民營上市房企，品類包容性持續提升。

發展中的問題

機構間REITs畢竟是僅運行了兩年的新品類，?流動性不足、定價獨立性弱、資產內生增長動力待驗證?等問題都是客觀存在的，但放在行業發展的時間線上看，這些問題均屬于品類擴容初期的階段性磨合，并非阻礙市場長期發展的結構性矛盾。

制度層面正在快速補位。前述7月下旬落地的定名規則，同步對不動產基礎資產的準入標準、項目控制、資產重組、國資轉讓等全流程作出規范。從市場俗稱到寫入正式業務規則，本身就是監管對這一品類合法地位的明確確認。與此同時，監管層面持續優化常態化擴募機制，?保租房依托REITs盤活存量資產的政策導向十分明確?。

從已運行項目的實際表現看，機構資金的認可度也在逐步建立。以運行時間最長的建信長租項目為例，產品設立近兩年累計發布7次季報、2次年報、7次凈值公告，完成3次分紅，?三次開放退出期內全部持有人選擇續投?；首輪擴募吸引33家銀行理財、保險、券商資管等機構參與，超額認購7.8倍；2025年全年該產品在上交所固定收益證券綜合電子平臺累計成交超百筆，?交易價格始終穩定在面值以上?。

機構間REITs的產品定位，恰好填補了當前不動產證券化的市場空白。公募REITs對資產規模、運營年限、現金流穩定性有明確準入門檻，而國內大量存量保租房、人才公寓單體體量偏小、運營時間不足，短期內難以達到公募REITs首發準入標準。機構間REITs發行門檻相對適中、面向專業投資者、擴募機制靈活，剛好承接了這類未成熟資產的證券化需求。?兩類產品并非競爭關系，而是面向不同發育階段資產的互補工具。?

當然，互補不等于無縫銜接。機構間REITs與公募REITs之間目前沒有明確的轉板規則或綠色通道，培育成熟的資產若要注入公募REIT，仍需走完發改委推薦、證監會注冊、交易所審核的全套流程，?"孵化-退出"的閉環更多停留在企業內部運作層面?。流動性改善、定價去主體化、租金內生增長能力的驗證，也都需要更多項目落地和更長周期運行來逐步兌現。

值得注意的是，?租金內生增長偏弱是保租房類資產的普遍特征?，并非機構間REITs獨有。已上市的公募保租房REITs同樣面臨同店租金年增速偏低的問題，規模與收益增長高度依賴外延式資產注入。從2026年二季度數據看，完成擴募的保租房公募REITs營收增速普遍在?25%以上?，而無擴募增量的成熟產品同比增速多落在?0%-4%?區間。

國內保障性租賃住房的存量盤子足夠大，政策層面的支持也在持續加碼，?機構間REITs的擴容趨勢大概率還會延續?。但這個市場最終能走多遠、走多穩，不取決于發行了多少單產品，而取決于底層資產的運營質量能不能跟上、制度配套能不能完善、機構投資者的信心能不能在周期波動中沉淀下來。?擴容速度最終要匹配資產運營能力，脫離底層現金流支撐的規模擴張，終究難以支撐機構投資者的長期持有信心。

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原標題： 聚焦丨???亦莊控股10.51億人才公寓機構間REIT獲上交所受理 北京區級平臺批量入局