作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

2026年上半年，重點(diǎn)50城商品住宅庫(kù)存總量連續(xù)多個(gè)季度呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但去化周期卻不降反升。截至2026年6月末，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存總量約3億平方米，同比下降約7.3%，較2023年初約3.9億平方米累計(jì)下降約23.3%，回落至三年來的低位；然而，去化周期仍處26.1個(gè)月的高位區(qū)間，較2023年1月的18.8個(gè)月上行7.3個(gè)月。這一“總量回落”與“周期高企”的背離，構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾之一。表面上看，庫(kù)存下降似乎是市場(chǎng)出清的積極信號(hào)，但深入剖析可見，這種下降更多源于供應(yīng)端的被動(dòng)收縮而非需求端的主動(dòng)吸納。當(dāng)“去庫(kù)存”的動(dòng)力主要來自“少建”而非“多賣”，去化周期的攀升便具有了內(nèi)在必然性。本文將從被動(dòng)去庫(kù)存的效能邊界、城市維度的分化格局以及重點(diǎn)城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)特征三個(gè)維度，系統(tǒng)解析這一背離現(xiàn)象。

一、被動(dòng)去庫(kù)存主導(dǎo)：非對(duì)稱供需雙縮下的去化真相

從行業(yè)運(yùn)行邏輯看，房企“以銷定產(chǎn)、以銷定投”的審慎經(jīng)營(yíng)策略持續(xù)深化，土地購(gòu)置與新開工意愿維持低位。2026年上半年全國(guó)住宅新開工面積同比下降約24.1%，供給端的主動(dòng)收縮，是行業(yè)消化歷史庫(kù)存、重構(gòu)供求平衡的必經(jīng)過程。

從重點(diǎn)50城的供需變動(dòng)結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前市場(chǎng)核心特征為非對(duì)稱式供需雙縮：供應(yīng)端收縮斜率顯著高于成交端，決定了多數(shù)城市仍處于供給驅(qū)動(dòng)的被動(dòng)去庫(kù)存階段。數(shù)據(jù)顯示，上半年供應(yīng)同比降幅超30%的城市達(dá)15個(gè)，其中無錫、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、拉薩、景德鎮(zhèn)等城市供應(yīng)規(guī)模近乎“腰斬”，無錫降幅更是達(dá)到76.55%。成交端收縮幅度則相對(duì)溫和，濟(jì)南成交同比微降4.44%，無錫下降3.82%，武漢僅下降0.41%，供應(yīng)大幅壓縮而成交基本持平，庫(kù)存總量的下降便成必然。

然而，這種“以銷定產(chǎn)”式的被動(dòng)去庫(kù)存存在明顯的效能邊界。當(dāng)增量供應(yīng)的可壓縮空間持續(xù)收窄，供給收縮的邊際效應(yīng)逐步遞減，而成交端未能實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性修復(fù)時(shí)，去化周期的上行便不可逆轉(zhuǎn)。典型如哈爾濱，供應(yīng)同比下降9.75%，但成交降幅達(dá)22.85%，需求端加速萎縮直接推升去化周期大幅走擴(kuò)11.01個(gè)月；成都表現(xiàn)更為突出，供應(yīng)同比下降21.29%，成交卻驟降41.1%，供需剪刀差持續(xù)擴(kuò)大，帶動(dòng)庫(kù)存同比上升7.57%，去化周期拉長(zhǎng)14.06個(gè)月。

圖1 2026年上半年重點(diǎn)50城供求變化象限分析

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

綜上，當(dāng)前多數(shù)城市的“去庫(kù)存”本質(zhì)上是一種供應(yīng)端驅(qū)動(dòng)的被動(dòng)出清，其可持續(xù)性高度依賴成交端的實(shí)質(zhì)性修復(fù)。在需求預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)的背景下，被動(dòng)去庫(kù)存的效能正在快速衰減，去化周期的持續(xù)高企正是這一矛盾的集中體現(xiàn)。

二、庫(kù)存去化分析：核心城市畫像及分化邏輯

基于庫(kù)存同比與去化周期變化（較上年同期）的交叉分析，不同類型城市背后折射出截然不同的市場(chǎng)運(yùn)行邏輯。

圖2 2026年6月重點(diǎn)城市庫(kù)存與去化周期變化對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；去化周期按近12個(gè)月月均成交計(jì)算。

(1)雙升型——庫(kù)存與去化周期同步走高

庫(kù)存同比上行、去化周期同步拉長(zhǎng)的“雙升型”城市，是當(dāng)前庫(kù)存壓力最大的群體，典型代表包括深圳、成都、蘇州、福州、東莞、蘭州等，以強(qiáng)二線城市與部分熱點(diǎn)三四線城市為主。

一線城市中，深圳與上海均屬于雙升型。深圳上半年供應(yīng)同比僅下降6.02%，成交同比下降5.67%，供需基本同步收縮，但受高端項(xiàng)目集中入市、改善型需求釋放不及預(yù)期影響，庫(kù)存同比增長(zhǎng)14.18%，去化周期較上年同期增加9.89個(gè)月至24.32個(gè)月。上海同樣如此，供應(yīng)同比下降13.41%，但成交同比降幅達(dá)27.12%，成交大幅縮水推動(dòng)庫(kù)存同比增長(zhǎng)3.59%，去化周期拉長(zhǎng)6.69個(gè)月至19.73個(gè)月。

強(qiáng)二線城市中，成都、蘇州的壓力尤為突出。成都成交大幅下滑帶動(dòng)去化周期大幅攀升14.06個(gè)月至31.77個(gè)月；蘇州供應(yīng)同比下降13.45%，成交同比下降20.83%，庫(kù)存同比增長(zhǎng)3.65%，去化周期拉長(zhǎng)12.55個(gè)月至29.64個(gè)月。

三四線城市中，東莞、蘭州的問題最為典型。東莞受剛需市場(chǎng)飽和、供應(yīng)集中入市影響，庫(kù)存同比大漲18.98%，去化周期突破40個(gè)月；蘭州則受需求持續(xù)疲軟影響，盡管供應(yīng)同比下降12.40%，但成交同比大降28.77%，去化周期大幅拉長(zhǎng)20.61個(gè)月至40.44個(gè)月。

(2)庫(kù)存降但周期升型——總量回落掩蓋的效率流失

“庫(kù)存總量同比下降、去化周期反而上行”是當(dāng)前最普遍的類型，覆蓋北京、廣州、杭州、武漢、南京、天津、哈爾濱等近六成重點(diǎn)城市。

這類城市的共同邏輯是：供應(yīng)端的大幅收縮推動(dòng)庫(kù)存總量回落，但成交端的收縮速度更快，最終推高去化周期。這種模式下，庫(kù)存總量的回落具有極強(qiáng)的迷惑性，看似去庫(kù)存見效，實(shí)則市場(chǎng)的去化效率與流動(dòng)性在持續(xù)惡化。

一線城市中，北京、廣州均屬此類。北京供應(yīng)同比大降41.82%，帶動(dòng)庫(kù)存同比下降5.68%，但成交同比下降1.87%，去化周期反而增加3.29個(gè)月至30.97個(gè)月。其背后是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的持續(xù)高端化，而高端項(xiàng)目去化緩慢，拉低了整體周轉(zhuǎn)效率。廣州供應(yīng)同比下降30.95%，庫(kù)存同比下降7.41%，但成交僅微降0.33%，去化周期仍增加1.75個(gè)月至25.86個(gè)月，外圍區(qū)域庫(kù)存占比過高、去化滯緩是核心拖累。

弱二線與三四線城市中，哈爾濱、西寧的背離程度最深。哈爾濱庫(kù)存同比下降10.07%，但去化周期大幅增加11.01個(gè)月至71.81個(gè)月，需求的持續(xù)疲軟使得供應(yīng)收縮的去化效應(yīng)完全被成交下滑抵消；西寧庫(kù)存同比微降1.65%，但去化周期暴增25.11個(gè)月至53.10個(gè)月，成交腰斬下市場(chǎng)流動(dòng)性幾近停滯。

(3)雙降型——庫(kù)存規(guī)模、周轉(zhuǎn)效率同步優(yōu)化

這是唯一實(shí)現(xiàn)庫(kù)存與去化周期“雙改善”的類型，典型代表包括鄭州、長(zhǎng)春、大連、南通、徐州、淄博等。這類城市雖然實(shí)現(xiàn)了“去庫(kù)存”，但路徑卻不相同——鄭州庫(kù)存同比大幅收縮27.49%、去化周期回落至19.37個(gè)月，屬于供求兩端同步收縮后的相對(duì)企穩(wěn)；大連庫(kù)存同比驟降49.18%、去化周期由高位大幅回落28.89個(gè)月，更多是極端縮量的結(jié)果而非需求實(shí)質(zhì)回暖；長(zhǎng)春、淄博等去化周期絕對(duì)水平仍偏高。整體來看，雙降型城市多為前期庫(kù)存高壓、經(jīng)歷深度出清后的低能級(jí)或弱二線城市，改善的內(nèi)生動(dòng)力不足，可持續(xù)性有待觀察。

三、結(jié)構(gòu)性透視：空間與產(chǎn)品雙重錯(cuò)配下的周期抬升

總量維度的“庫(kù)存回落、周期上行”，本質(zhì)上是結(jié)構(gòu)性矛盾的集中外化。以上海、廣州、南京三大核心城市為樣本，從空間區(qū)域與面積段產(chǎn)品雙維度拆解可見，空間錯(cuò)配與產(chǎn)品錯(cuò)配是推高整體去化周期、形成總量背離的核心底層動(dòng)因。

(1)區(qū)域分化：核心區(qū)緊平衡，外圍區(qū)承壓

三大城市均呈現(xiàn)顯著的空間分層特征：主城核心區(qū)庫(kù)存規(guī)模低、去化流速穩(wěn)，維持緊平衡狀態(tài)；外圍遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存占比高、去化周期長(zhǎng)，成為風(fēng)險(xiǎn)主要沉積帶，空間供需錯(cuò)配持續(xù)拉大整體去化周期。

上海的空間分化呈現(xiàn)“核心緊平衡、外圍高承壓”的格局。中心七區(qū)庫(kù)存套數(shù)占比合計(jì)不足15%，憑借地段稀缺性與配套成熟度，去化表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。浦東新區(qū)庫(kù)存套數(shù)占比26.39%居全市之首，且同比提升1.01pcts，去化周期20.9個(gè)月，規(guī)模與壓力基本匹配。外圍區(qū)域中，松江、青浦、奉賢、金山四區(qū)庫(kù)存套數(shù)占比約36.98%，去化周期均在23個(gè)月以上，其中金山庫(kù)存套數(shù)占比約9.48%，同比下降0.80pcts，去化周期達(dá)34.8個(gè)月。

廣州的空間庫(kù)存錯(cuò)配特征更為突出，增城、黃埔、花都、番禺、南沙五個(gè)外圍區(qū)域庫(kù)存套數(shù)占比合計(jì)達(dá)72.15%，且去化周期均在24個(gè)月以上，外圍積壓態(tài)勢(shì)明顯，其中增城庫(kù)存套數(shù)占比22.89%居全市之首，去化周期27.1個(gè)月，庫(kù)存規(guī)模與去化周期同步高于全市均值，是核心承壓區(qū)。核心四區(qū)庫(kù)存套數(shù)占比約16.28%，除越秀區(qū)外，去化周期普遍在20個(gè)月以內(nèi)，其中天河區(qū)作為核心CBD，去化周期15.8個(gè)月，產(chǎn)業(yè)與人口支撐作用持續(xù)顯現(xiàn)。

南京遠(yuǎn)郊三區(qū)去化周期均超50個(gè)月，構(gòu)成全市去化壓力最集中的沉積帶。六合去化周期56.5個(gè)月，庫(kù)存占比同比上升1.82pcts至11.46%，占比上升與周期高企并存，庫(kù)存正在加速積壓。高淳（56.0個(gè)月）和溧水（51.1個(gè)月）同樣維持高位，三區(qū)合計(jì)庫(kù)存占比超過30%，去化周期均在4年以上。主城鼓樓、玄武等核心區(qū)庫(kù)存占比低，去化周期維持在15個(gè)月以內(nèi)的健康區(qū)間。從去化效率看，江寧、浦口等近郊新城因配套逐步落地，去化周期接近全市平均水平，其中江寧作為庫(kù)存最大區(qū)域（庫(kù)存套數(shù)占比20.39%），去化周期20.9個(gè)月，規(guī)模與效率基本匹配；浦口和棲霞的去化周期在21-25個(gè)月區(qū)間。

表1 上海、廣州、南京2026年6月末分區(qū)域庫(kù)存套數(shù)占比和變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

圖3 上海、廣州、南京2026年6月末庫(kù)存套數(shù)和去化周期變動(dòng)情況(分區(qū)域)

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

(2)產(chǎn)品分化：主流面積段供需適配，兩端產(chǎn)品承壓

從面積段產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，除廣州外，上海和南京均呈現(xiàn)“中間穩(wěn)、兩端承壓”的共性特征：100-140平方米主流改善戶型供需匹配度最優(yōu)，去化效率最高；90平方米以下小戶型與180平方米以上大戶型則成為去化堵點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)錯(cuò)配持續(xù)拉低整體周轉(zhuǎn)效率。

上海呈“中部健康、兩端承壓”的啞鈴型格局。100-120平方米戶型庫(kù)存占比22.47%居各面積段之首，但去化周期僅13.7個(gè)月，為全城最低，供需匹配度最優(yōu)。與之形成對(duì)照的是，90平方米以下小戶型占比同比下降1.46pcts，去化周期卻高達(dá)39.1個(gè)月，占比雖下降但去化周期仍攀升，“量縮流速更縮”的困境尚未打破。改善型大戶型方面，140-160平方米占比上升2.01pcts，去化周期16.5個(gè)月，尚處合理區(qū)間；但180平方米以上產(chǎn)品占比上升1.37pcts至9.93%，去化周期已達(dá)24.4個(gè)月，占比與周期同步走高，高端改善需求吸納能力正在邊際遞減。

廣州的核心矛盾是“改善型大戶型滯銷”而非“剛需過剩”。90平方米以下小戶型占比29.08%為各面積段最高，但去化周期19.9個(gè)月，低于全市均值，流速尚可。反觀180平方米以上產(chǎn)品，占比僅8.84%，去化周期卻高達(dá)47.2個(gè)月，是三城中同面積段去化壓力最大的。140平方米以上產(chǎn)品去化周期均在26個(gè)月以上，遠(yuǎn)超全市均值，已成為拉高廣州整體去化周期的結(jié)構(gòu)性堵點(diǎn)。

南京是三城中面積段分化最為極端的城市，呈現(xiàn)兩端“雙高”困局。90平方米以下小戶型占比同比上升1.54pcts至26.79%，去化周期高達(dá)36.6個(gè)月，占比與周期同步走高，是典型的“被動(dòng)積壓”。180平方米以上戶型占比上升1.12pcts至11.34%，去化周期更高達(dá)38.3個(gè)月，同樣呈現(xiàn)“雙高”特征。100-140平方米主流改善面積段去化周期在17-19個(gè)月，去化效率最優(yōu)，但體量不足以對(duì)沖兩端產(chǎn)品的去化壓力，全市整體去化周期仍高達(dá)26.67個(gè)月。

表2 上海、廣州、南京2026年6月末分面積段庫(kù)存套數(shù)占比和變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

圖4 上海、廣州、南京2026年6月末庫(kù)存套數(shù)和去化周期變動(dòng)情況(分面積段)

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

綜上所述，2026年上半年“總量回落、周期高企”的背離，本質(zhì)是被動(dòng)去庫(kù)存的產(chǎn)物。多數(shù)城市庫(kù)存下降依賴供給收縮而非需求回暖，去化周期普遍上行；市場(chǎng)分化沿“城市能級(jí)-空間區(qū)域-產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”三重維度持續(xù)深化，核心城市核心板塊與主流改善產(chǎn)品保持相對(duì)韌性，弱能級(jí)城市、外圍遠(yuǎn)郊與面積段兩端產(chǎn)品則成為風(fēng)險(xiǎn)主要沉淀區(qū)。

展望下半年，供給端將延續(xù)“以銷定產(chǎn)”策略，核心一二線城市推盤積極性有望維持，弱二三線城市將進(jìn)一步縮量、轉(zhuǎn)向存量去化；政策端將繼續(xù)圍繞“控增量、去存量、優(yōu)供給”發(fā)力，供需雙側(cè)協(xié)同推進(jìn)市場(chǎng)出清。但去化周期的實(shí)質(zhì)性改善，最終仍將依賴于居民購(gòu)房預(yù)期的扭轉(zhuǎn)與需求端的實(shí)質(zhì)性修復(fù)。

【END】

上述研究成果由克而瑞研究分析師通過人機(jī)協(xié)作綜合使用深度智聯(lián)CoWork企業(yè)級(jí)AI原生工作平臺(tái)的AI問數(shù)、AI問知、AI報(bào)告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫

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1.本文章內(nèi)容是由克而瑞研究分析師，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用深度智聯(lián)CoWork企業(yè)級(jí)AI原生工作平臺(tái)撰寫完成。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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原標(biāo)題： 庫(kù)存下降為何沒有帶來市場(chǎng)修復(fù)？——50重點(diǎn)城市庫(kù)存去化深度解析