睿思網(wǎng) 作者：睿思中國
來源：睿思網(wǎng)
2026年5月6日，深圳龍崗大運新城擱置三年之久的深港國際中心核心地塊，被華潤置地以底價拿下。
這事兒，很多人只看到70億，覺得華潤撿便宜了。
可我怎么看到的是四個字：資產(chǎn)詐尸。
239億的東西，現(xiàn)在70億賣。看起來跌了70%。但我要說，并非如此。這根本就是兩個不同的資產(chǎn)。
2017年世茂買的，是6塊純商業(yè)用地，136萬平米，容積率4.17。規(guī)劃里有一棟700米的樓，要做“中國第一高樓”。那個規(guī)劃的底層邏輯是：寫字樓銷售回款+商業(yè)租金+酒店運營。三件事里最難的是第三件。深圳東部的寫字樓空置率多少？2025年大約25%。租金回報率多少？3%不到。酒店呢？大運那邊根本就沒有像樣的商務(wù)客群。
2026年華潤買的，雖然也是這塊地，但政府重新規(guī)劃了。變成47萬平米，住宅占了65%，商業(yè)只剩14萬平米，容積率降到3.26。住宅可以預(yù)售，回款快。商業(yè)少，自持壓力小。徹底換了一套玩法。
你以為政府在幫你？政府只是在給這個資產(chǎn)重新做了一張資產(chǎn)負債表。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、規(guī)劃指標、估值基準全變了。變了之后，70億就合理了。不是資產(chǎn)跌價了，是資產(chǎn)重新定價了。
這才是這事兒最可怕的地方。
中國房地產(chǎn)的根本性轉(zhuǎn)變，不在于房價跌了多少，而在于資產(chǎn)怎么定價這個事情本身被重寫了。以前是“地價+建安+利潤”，現(xiàn)在是“能賣多少回款”。以前是“容積率越高越賺錢”，現(xiàn)在是“住宅比例越高越安全”。一套全新的估值體系正在取代舊的那套。
華潤不清楚這筆賬？人家清楚得很。
70億只是土地錢。粗略計算下，建安要50億，配套8億，財務(wù)成本45億，運營還要投。加起來超過190億。11萬平米的商業(yè)要長期自持，培育期三年內(nèi)每年虧5000萬以上。
為什么還接？
因為華潤有別的地方補：大運天地已經(jīng)開了，新項目能共享客流。萬象生活一年營收180億，有運營商圈的經(jīng)驗。央企融資成本3.2%，能扛六到七年。換個民企來試試？兩個月就能把資金鏈撐斷。
還因為華潤算的是另一本賬：住宅銷售198億覆蓋成本，商業(yè)自持就算每年虧5000萬，十年才虧5個億。但片區(qū)升值后，資產(chǎn)增值可能遠超這個數(shù)。這是一個以時間換空間的游戲，只有央企能玩。
這事兒里最冤的不是世茂。
世茂虧了200億不假，但那是自己選錯了模式，愿賭服輸。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價的日子過去了，世茂的玩法本身就是一場豪賭。
最冤的是中信信托。
中信信托是項目最大的債權(quán)人，做的是信托產(chǎn)品。收儲模式下清償率比司法拍賣低得多。信托資金的背后是無數(shù)投資人的血汗錢。這個先例一開，以后信托資金怎么給房地產(chǎn)項目定價？這個例一開，整個行業(yè)的風險定價模型都要重新寫。
地方政府虧了嗎？68億收儲看起來貴。但解決了三個大問題：爛尾的維穩(wěn)問題、信托可能爆雷的金融問題、片區(qū)配套缺位的城市問題。一箭三雕，不虧。
華潤是撿漏嗎？
是也不是。是撿了資產(chǎn)定價體系變化的漏，但接下來要扛的擔子也不輕。六年周期里，市場波動、政策調(diào)整、成本上漲，哪一件都能把算盤打翻。商業(yè)培育期大概率虧損，住宅賣完以后怎么辦？這些都需要answer。
但華潤別無選擇。這是央企的戰(zhàn)略任務(wù)，也是商業(yè)布局的戰(zhàn)略需要。深圳東部是粵港澳大灣區(qū)的重要一極，華潤必須在這里插旗。
說完各方，再說四個判斷。
判斷一：房地產(chǎn)估值邏輯正在切換
從“銷售溢價”切到“運營估值”。以后衡量一個項目值不值錢，不看你能賣多少地價，而看你能收多少租金。商業(yè)不動產(chǎn)正在從“面粉”變成“面包店”——以前倒賣地皮賺錢，以后經(jīng)營店鋪賺錢。
判斷二：央企正在吃掉市場份額
不是國進民退，是長周期低回報的生意只有央企能扛。民企的融資成本是央企的三到四倍，周期一長，資金鏈必斷。這是市場出清的自然結(jié)果，不是政策人為的國進民退。
判斷三：城市發(fā)展思路徹底變了
不追求地標了，追求適配。700米讓位給30萬平米住宅，這是每個城市正在發(fā)生的事情。“中國第一高樓”的執(zhí)念正在被“片區(qū)功能完善”取代。限高令之后，所有城市都在重新思考：我們要那么多摩天大樓干什么？
判斷四：深圳東部在重估
大運那邊七所高校，深惠城際在修，會展中心在蓋。長期資本在那里押的是片區(qū)升值的通道。華潤70億不是買了一塊地，是買了深圳東部的一張船票。
239億變70億，表面看是一個資產(chǎn)的縮水，底層是一套定價邏輯的死亡和另一套的誕生。
中國房地產(chǎn)回不去了。
也無需回去。
.old時代已經(jīng)結(jié)束。.new時代正在展開。
每個人都要重新學起算賬。
所有資產(chǎn)，都將回歸它本該有的真實價值。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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