作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

萬(wàn)科等企業(yè)漲停，也許只是存量時(shí)代這幕轉(zhuǎn)折的一個(gè)新注腳。

觀點(diǎn)網(wǎng) 9月18日午后，滬深港三地地產(chǎn)股同步放量拉升：萬(wàn)科A、新城控股、世聯(lián)行、綠地控股收盤(pán)漲停，招商蛇口、保利發(fā)展?jié)q超5%；港股融創(chuàng)中國(guó)收漲9.91%，萬(wàn)科企業(yè)漲6.82%……

當(dāng)天，住建部在國(guó)新辦“開(kāi)局起步‘十五五’”發(fā)布會(huì)上，定調(diào)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代；三天前，統(tǒng)計(jì)局公布的8月數(shù)據(jù)仍在尋底。

一邊是仍在下行的基本面，一邊是搶跑的資金。這場(chǎng)上漲，也許是市場(chǎng)對(duì)近期政策與數(shù)據(jù)的一次“集中定價(jià)”。

最直接催化劑來(lái)自住建部在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)給出“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”判斷——供求關(guān)系發(fā)生重大變化、進(jìn)入存量時(shí)代，二手房交易占比從2020年的27%升至2025年的46%，今年前8個(gè)月達(dá)52%；“現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨”“層高標(biāo)準(zhǔn)從2.8米提高到3米”等表述，讓市場(chǎng)看到了清晰的制度變革路線(xiàn)圖。

一個(gè)新房的行業(yè)和一個(gè)存量的行業(yè)，其生意邏輯、主體構(gòu)成、盈利方式完全不同。

另一大催化劑是高盛中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)家電話(huà)會(huì)內(nèi)容的傳播，核心觀點(diǎn)包括：短期供需基本平衡；2027年3月起新房供給缺口或?qū)⒊霈F(xiàn)，二手房供給可以部分對(duì)沖；長(zhǎng)期看2030年房?jī)r(jià)、交易量有望真正企穩(wěn)。

拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，本輪上漲也是對(duì)近兩個(gè)月政策組合拳的滯后定價(jià)：8月18日國(guó)務(wù)院公布《住房公積金管理?xiàng)l例》修改決定（9月20日施行），提取情形從6項(xiàng)擴(kuò)至9類(lèi)；8月28日住建部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)一日內(nèi)連發(fā)多項(xiàng)頂層設(shè)計(jì)政策，從銷(xiāo)售制度、信貸管理到資本市場(chǎng)融資全鏈條重構(gòu)規(guī)則。

圖1：70城房?jī)r(jià)與1-8月全國(guó)房地產(chǎn)核心指標(biāo)（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

值得注意的是，與股價(jià)相對(duì)照的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月15日公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

價(jià)格端，8月一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%（上海漲0.4%、深圳漲0.2%、廣州漲0.1%，北京降0.2%），延續(xù)今年2月以來(lái)的正增長(zhǎng)；二三線(xiàn)城市環(huán)比降幅收窄，同比降幅也全線(xiàn)收窄。但70城整體新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍跌0.2%，除上海（同比103.0）、杭州（102.2）外，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍低于一年前。

總量端，1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降19.9%，新建商品房銷(xiāo)售面積49880萬(wàn)平方米、下降12.1%；銷(xiāo)售額47470億元、下降13.0%。

積極變化在于，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人付凌暉概括的“交易總量改善、價(jià)格降幅收窄、庫(kù)存繼續(xù)降低”，以及最關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)性信號(hào)：1-8月二手房交易網(wǎng)簽面積54923萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)10.6%。

住建部在9月18日給出了同一個(gè)事實(shí)的另一個(gè)讀法：二手房占比過(guò)半，標(biāo)志著房地產(chǎn)正式進(jìn)入存量時(shí)代。

事實(shí)上，市場(chǎng)的預(yù)期是“核心城市率先企穩(wěn)”的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，而非全面反轉(zhuǎn)。

圖2：近兩個(gè)月重要房地產(chǎn)政策與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（資料來(lái)源：公開(kāi)信息，觀點(diǎn)網(wǎng)整理）

不難看出，近兩個(gè)月政策的性質(zhì)已從階段性松綁轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效制度設(shè)計(jì)。

中央層面，于7月31日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)公積金條例修訂草案；8月18日修改決定公布，提取情形從6項(xiàng)擴(kuò)至9類(lèi)、新增裝修與物業(yè)費(fèi)提取、放開(kāi)靈活就業(yè)人員自愿繳存，系1999年施行以來(lái)力度最大的一次修訂；8月28日，三部門(mén)發(fā)文完善商品住房銷(xiāo)售制度、推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，央行等改革房地產(chǎn)信貸管理，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)資本市場(chǎng)支持新政。

地方層面，8月7日北京將非京籍五環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限降至1年、公積金最高可貸340萬(wàn)元；9月以來(lái)海南、成都、西安、武漢等地繼續(xù)優(yōu)化公積金、加碼購(gòu)房補(bǔ)貼。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)接下來(lái)會(huì)有如何變化，市場(chǎng)分析有四個(gè)方向。

其一，市場(chǎng)繼續(xù)“筑底+分化”：一線(xiàn)新房?jī)r(jià)格已連續(xù)數(shù)月環(huán)比正增長(zhǎng)，多數(shù)二三線(xiàn)城市仍需以?xún)r(jià)換量，全國(guó)性?xún)r(jià)格企穩(wěn)將滯后于核心城市。

其二，政策效應(yīng)將在“金九銀十”迎來(lái)第一輪檢驗(yàn)：9月20日公積金新規(guī)落地、一線(xiàn)城市門(mén)檻降至低位，若9-10月銷(xiāo)售環(huán)比改善，行情將由“預(yù)期驅(qū)動(dòng)”切換到“數(shù)據(jù)驗(yàn)證”，反之可能回吐漲幅。

其三，現(xiàn)房銷(xiāo)售與信貸新政抬高經(jīng)營(yíng)門(mén)檻，資源加速向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企集中，“剩者為王”主導(dǎo)個(gè)股分化——這是萬(wàn)科等領(lǐng)漲，出險(xiǎn)房企僅超跌反彈的結(jié)構(gòu)性原因。

其四，投資與開(kāi)工仍將探底，投資降幅收窄需要時(shí)間，城市更新與收購(gòu)存量商品房是主要對(duì)沖。

也有分析認(rèn)為，從股價(jià)企穩(wěn)到房?jī)r(jià)企穩(wěn)，再到企業(yè)盈利修復(fù)，中間隔著漫長(zhǎng)的傳導(dǎo)鏈條。在70城房?jī)r(jià)同比全面翻紅、居民預(yù)期改善之前，把本輪上漲定義為“趨勢(shì)反轉(zhuǎn)”為時(shí)尚早。

還有一種描述是：政策已從托底轉(zhuǎn)向立制，行業(yè)在存量時(shí)代尋找新均衡，股價(jià)只是搶先一步，替未來(lái)投了票。

總的來(lái)說(shuō)，9月18日真正的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)第一次被明確定義為“存量行業(yè)”，并同步闡釋了三項(xiàng)制度、八份配套文件與一套新模式。

增量時(shí)代的行業(yè)劇本正在被寫(xiě)進(jìn)歷史，存量時(shí)代的新邏輯是人房地錢(qián)聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目封閉運(yùn)作、現(xiàn)房銷(xiāo)售、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)與現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科等企業(yè)漲停，也許只是存量時(shí)代這幕轉(zhuǎn)折的一個(gè)新注腳。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 萬(wàn)科漲停背后：房地產(chǎn)存量時(shí)代的第一張投票？