作者：Osyth

來源：資產界

法拍房，真的爆了。

今年上半年，全國法拍房上拍41.41萬件，同比增長11.64%；成交10.5萬件，同比增長28.37%，成交金額1373.82億元，同比增長15.08%。

進入司法拍賣的，也已經不只是普通住宅，企業抵押物、豪宅、商業物業、爛尾項目，正在一起進入處置市場。

01

41萬件房產入場，法拍不只是斷供房

今年進入司法拍賣市場的房地產，明顯增加。

最高人民法院數據顯示，2026年上半年，全國法拍房上拍41.41萬件，同比增長11.64%；成交10.5萬件，同比增長28.37%，成交金額1373.82億元，同比增長15.08%。

成交量增幅，比上拍量高出近17個百分點。

最高法2026年上半年執行數據

中指研究院的監測也給出了相似結果。

今年上半年，全國法拍市場累計掛拍約46.3萬套，同比增長23.1%；成交約10.3萬套，同比增長29.8%，成交金額約1515億元。

中指研究院上半年法拍市場監測報告

兩組數據統計范圍和口徑不同，但結果一致：進入司法拍賣市場的房地產增加了，成交增長更快。

最高法同時披露，今年上半年，全國法院首次執行案件收案同比增加9.9%。

對于查封的不動產和其他大宗資產，法院也在持續推進處置和盤活。

進入拍賣場的資產，也不只是個人住房按揭斷供后留下的住宅。

經營貸、企業借款、民間借貸、擔保糾紛、房企債務和破產資產，都可能最終把房地產推入執行程序。

今年4月，杭州武林壹號一套331.51平方米住宅及兩個地下車位進入司法拍賣。

公開信息顯示，這套房產背后涉及一筆接近8000萬元的借款糾紛。

房產以2930.5萬元起拍，6人報名，經過28輪競價，最終以3256.5萬元成交。

今年1月，德信集團創始人胡一平與妻子名下一套376.8平方米的金色海岸住宅也被拍賣。

這套房產此前抵押給上海銀行杭州分行，對應最高債權金額4500萬元。

此后，胡一平、德信控股、德信地產等卷入金融借款糾紛，法院確定的執行款約7595萬元。

債務未履行，這套房產最終以3199.4萬元成交。

德信胡一平金色海岸法拍頁面

一個來自高額借款糾紛，一個來自企業及實控人共同卷入的金融借款糾紛。

法拍房放量，背后是更多債務資產開始進入執行和處置環節。

02

同是深圳豪宅：一套溢價130%，一套六折兩度流拍

資產進入拍賣場后，價格開始被重新估量。

今年前7個月，全國法拍住宅平均成交價約8081元/平方米，同比下降9.1%。

但落到具體房源，同一座城市、同樣是豪宅，成交結果也可能完全不同。

今年4月，深圳華僑城純水岸十四期一套301平方米大平層進入司法拍賣，評估價1881萬元，起拍價1505萬元。

最終經過45次出價，以3500萬元成交，較起拍價溢價132.52%，成交價甚至明顯超過評估價。

兩個月后，深圳另一套豪宅卻是完全不同的結果。

6月，南山蛇口半島城邦三期一套356.01平方米一線海景頂層復式進入法拍。

房源二手市場參考價接近1.2億元，按評估價約六折起拍后，連續兩輪流拍。

第三次上架時只有1名買家報名，最終以7072.64萬元底價成交。

深圳半島城邦三期頂復拍賣頁面

一個被買家一路加價，一個降到六折附近還經歷兩次流拍，這也是當前法拍市場最直接的價格分化。

純水岸所在的華僑城片區、半島城邦所在的蛇口，都是深圳高端住宅集中區域，但即便在同一個城市，產品稀缺性、房屋現狀、產權負擔、起拍價格以及買家接受程度不同，最后形成的價格也會相差很大。

從深圳整體行情看，今年前7個月，法拍住宅平均成交折價率為94.4%，也就是成交價格整體已經比較接近評估價。

純水岸這樣的高溢價房源屬于少數極端案例，并不能代表深圳所有法拍住宅。

最高法此前也進一步規范網絡司法拍賣中的財產調查、詢價和信息披露，要求法院查清不動產占有使用、已知瑕疵，以及租賃權、居住權等權利負擔，并向競買人披露。

這些信息最終都會反映到買家的報價里。

評估價、抵押價值和起拍價，只是資產進入司法處置時的參考。

同一套房值多少錢，最后還要經過公開競價檢驗

03

爛尾十年賣出2.47億，困境項目也能找到接盤方

資產完成交易后，第三個變化出現在退出端。

一批長期停工、債務復雜、原開發主體無力繼續推進的困境房地產，也開始通過司法處置尋找新的接盤方。

昆明官渡區一個總建筑面積約9.65萬平方米的商務中心，就是其中一個典型案例。

項目2015年停工，此后爛尾約十年。

背后涉及抵押權人、施工單位、農民工、稅務機關以及其他債權人，處置難度遠高于普通住宅。

2025年，當地法院啟動集中處置，采用“分類評估、整體拍賣”的方式尋找投資人。

第一次拍賣未能成交后，項目在第二次司法拍賣中以2.47424億元成交，由一家商業運營管理公司競得。

但成交并不意味著處置結束，后續還要繼續處理抵押權人優先受償、施工單位工程款、農民工工資、交易稅費以及項目交付、改造和運營等問題。

競得方接手后，原項目也開始進入新的改造和運營階段。

昆明這個項目遇到的問題，并不是個例。

對爛尾樓、在建工程和房企破產項目來說，成交之后往往還要繼續解決債權分配、工程續建和項目交付。

今年9月，最高人民法院印發《全國法院審理房地產開發企業破產案件座談會紀要》，進一步為這類復雜房地產項目的整體處置明確規則。

《紀要》提出，房地產企業破產財產處置應遵循價值最大化原則，一般優先采取房地產項目整體出售；破產財產變價出售原則上通過拍賣完成。

對于在建工程，還要一并處理購房合同履行、后續建設和項目交付等問題。

這類項目的法拍，和普通住宅法拍并不是一回事。

普通住宅成交后，核心問題更多是交割和騰退；爛尾樓、在建工程和大宗商業項目，則要同時處理債權清償、工程續建和后續運營。

法拍在這里承擔的，也不只是“賣掉資產”，它要把原本停在債務和執行程序里的項目重新交給新的投資人，讓債權獲得變現來源，也讓長期停滯的資產重新進入開發和運營。

從資產入場、重新定價，到最終找到接盤方，這輪法拍放量，正在把越來越多困境房地產重新推回市場。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 法拍房，爆了