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8月31日，全國企業破產重整案件信息網上，?上海華辰通達物流有限公司?（下稱"華辰通達"）的第三版重整投資人招募公告掛了出來，報名截止時間定在9月21日17時。這已是管理人立信會計師事務所第二次延期、第三次為這宗資產公開尋找接盤方。
對比三版公告，能看出管理人的調整。第一版5月18日發出，報名截止6月18日，盡職調查保證金500萬元、投資方案保證金2000萬元；第二版7月17日延期至8月8日；到了第三版，兩項保證金分別降到100萬元和500萬元，盡調與方案編制周期反而拉長到"報名截止后30日+屆滿后15日"。從兩次延期和門檻下調看，前兩輪并未落定投資人。
真正值得多看一眼的，是招募方案里一句并不起眼的表述：重整投資方案?"也可運用金融工具（如并購貸款、服務信托、REITs等）"?。一家走到破產重整、經審查確認債權近56億元的冷鏈物流企業，為什么要把REITs寫進招募書？這張"退出餅"又是否真的端得上桌？
三輪招募背后，是一個資不抵債的"隆德豐系"
案件程序可以排一條簡單的時間線。2026年3月24日，上海市浦東新區人民法院裁定受理華辰通達重整，案號（2026）滬0115破68號；4月2日指定立信會計師事務所（特殊普通合伙）擔任管理人；6月22日，第一次債權人會議召開。債權仍在陸續確認——一債會階段經審查確認的債權約55.77億元，到8月31日第三版公告時為55.99億元。
這宗債務困局并非一朝一夕。公開司法記錄顯示，早在2022年8月，債權人上海耀隨實業有限公司就曾向浦東法院申請對華辰通達破產清算，案號（2022）滬0115破申90號，程序當時并未直接進入；此后債務繼續累積，直到三年多以后才以重整方式被法院受理。
再看窟窿。以法院受理日3月24日為基準日的初步審計顯示，公司賬面資產總額17.50億元，負債總額57.81億元，所有者權益-40.31億元；公告同時保留了一句，最終數據以管理人審計報告和法院裁定確認的無異議債權為準。?資產不到負債的三分之一，缺口超過40億元?。公司名下房地產的抵押權人是渤海銀行股份有限公司上海分行，核心資產早已押給金融機構。
與之形成對照的是職工負擔極輕：同在8月31日公示的第一批次職工債權，僅確認李寒碩等2戶、合計29.51萬元，公示期5日。這只是第一批次公示，職工債權仍在申報核查中，最終以法院裁定確認的無異議債權為準。這場重整的矛盾，幾乎全部集中在金融債務和普通債權，而非職工安置。
華辰通達2003年成立，注冊資本8.2億元，法定代表人朱永興。招募公告附了股東出資表：上海華辰隆德豐企業集團有限公司認繳7.544億元、出資比例92%，上海華辰房地產開發有限公司認繳6560萬元、占8%。工商信息另顯示，隆德豐集團對這筆股權的實繳額遠低于認繳，且集團本身已被列為失信被執行人、多次被限制高消費；持股8%的華辰房地產，2025年也進入了破產程序。
這不是單一公司的偶然失足，更像"隆德豐系"進口食品板塊的一次整體債務出清。公開司法信息顯示，申請對其重整的十二家債權人中，不乏上海三菱電梯、全筑裝飾、海怡建設這樣的施工方和供應商。換個角度看，華辰通達能否重整、這塊含口岸資質的資產能否盤活，也直接關系到隆德豐系存量債務的整體化解。
一宗資產，被切成冷熱不均的兩半
招募最核心的標的，是毗鄰浦東國際機場的?華辰優安進口食品商貿產業園?。需要先厘清一層主體關系："華辰優安"是園區品牌，其投資、供應鏈等關聯公司，與債務人華辰通達同屬朱永興實際控制的"隆德豐系"。
管理人這次把園區拆成兩塊、分別同步招募，投資人可以單獨接一塊，也可以兩塊一起接；公告還允許組成聯合體，具有金融許可資質的機構甚至不受"營利法人"身份限制，對金融資本的開放態度寫得很明白。
?第一塊是東區?，也是唯一成規模運營的部分。土地面積74,942平方米，建筑面積合計13.99萬平方米（含地下3.70萬平方米），2018年竣工，工業倉儲用途，權證號滬（2018）浦字不動產權第096794號。上海信衡2025年8月24日出具的估價報告給出市場價11.73億元，折合單價8343元/平方米，且明確不含4號、5號樓超低溫冷庫、保稅倉庫里的冷機系統等專用設備。
東區真正的賣點是資質。公告所附海關總署指定監管場地名單顯示，華辰通達已取得進境水果、進境冰鮮水產品、進境食用水生動物、進境肉類四類指定監管場地資質，場地編碼CNSGH22S051，主管海關為浦東海關；公告據此稱，這塊2024年2月獲批、當年7月正式營業的園區，是?上海地區唯一具備全品類口岸功能的進口食品產業園?。上海持有單一品類進口冷鏈指定監管場地的園區并不少，洋山、外高橋、浦東機場等地都有布局，但水果、冰鮮、食用水生動物、肉類四類資質集中于同一園區的，按公告口徑僅此一家。
疫情期間，這里也曾是上海指定的進口冷鏈中轉查驗庫。只是目前實際啟用的面積有限——四號庫一層約7500平方米、三號庫一層約4500平方米，外加約1萬平方米停車周轉場地，后續能否擴容還要看業務量和海關審核。
?第二塊是西區?，情形復雜得多。土地83,857平方米、規劃總建筑面積18.07萬平方米，2018年停工至今。它并非通體停建：1至3號倉儲約6.25萬平方米，主體結構完成、幕墻基本完工，只剩電梯等工程沒收尾；13號、14號倉儲合計約1293平方米，以及5.56萬平方米地下車庫，已經完工并投入使用；剩下的大部分樓棟，主體封頂、室內還是毛坯。
同一評估機構給西區的市場價是12.31億元、單價6813元/平方米，比東區現房每平方米低了1500多元。此外，園區內的冷庫、恒溫庫等動產，上海申威評估值為6302.53萬元（含增值稅）。
一個容易被忽略的細節是，這三份評估報告全部過了有效期——兩份房地產報告有效期到2026年8月23日，動產報告3月25日即到期，公告自己都標注"僅供參考"。那份動產評估還牽出另一重背景：它原本服務于上海金融法院（2025）滬74執恢76號的執行處置；2026年3月重整獲受理后，對債務人財產的執行程序依法中止，資產處置統一并入重整框架。無論誰進場，資產價值都要重新評估，11.73億、12.31億這些數字更多是參考坐標，而非成交基準。
東區還背著一份長期合約。2024年3月，華辰通達與上海笙鼎長鷹供應鏈簽訂獨家委托運營協議，期限一直到2044年2月28日，對方自負盈虧，園區凈利潤按華辰30%、笙鼎長鷹70%分成，這筆分成同時抵作委托費用。這份長達20年、分成明顯傾斜的協議后續如何處理，需要意向投資人在盡調中與管理人逐一厘清。按企業破產法，管理人對這類尚未履行完畢的合同有權決定繼續履行、變更或解除，這份長約并非不可動搖；但在重整計劃落定之前，它仍是任何投資人都得先面對、再談判的既有約束。
并購貸、服務信托、REITs，為什么同時寫進招募書
金融工具被寫進招募書，并不是管理人的即興發揮，而是這兩年困境資產處置制度環境變化的結果。
?先說并購貸款?。2025年12月31日，金融監管總局發布《商業銀行并購貸款管理辦法》（金規〔2025〕27號），替代沿用十年的舊指引：控制型并購貸款占交易價款的比例上限由60%提高到70%，最長期限由7年延長至10年，并首次允許用于參股型并購；并購方式明確涵蓋"收購資產或者承接債務"。破產重整投資人受讓資產、承接債務，正落在這一范圍，多家銀行也已把"破產重組"列為并購貸款的典型應用場景。
不過新規同時要求標的"已設立并持續經營"，審查重點放在并購方自身的償債能力上。華辰通達的法人主體仍存續，銀行會把企業主體和停建的資產板塊分開看，并非直接一票否決；只是西區停建多年、公司整體資不抵債，可貸額度和定價都會明顯收緊，能借多少，最終取決于受讓方自身的資信。
?服務信托處理的是"債怎么還"?。把一時難以變現的資產或股權裝入信托、債權人以信托受益權份額受償，用時間換資產修復的空間，海航集團、方正集團、康美藥業等重整案都用過這套安排。海航321家公司、約7000億元資產交由中信信托與光大興隴聯合受托，是其中規模最大的樣本；2025年12月完成司法重整的金科股份，"現金+股票+信托"的清償組合里同樣有信托份額。它的另一面也要看到：受益權底層資產流動性弱、處置周期長，普通債權人拿到的現金清償往往有限，份額何時變現、能變現多少，最終取決于底層資產的經營和處置。
?REITs指向的是更靠后的退出?。并購貸款對應進場資金從哪來，服務信托對應存量債務如何份額化清償，REITs則管投資人未來怎么收回投資，三件工具各管一段。
它們被同時寫進同一份招募書，背后是管理人的現實考量。前兩輪公開招募沒能落定投資人、保證金一降再降，管理人一方面放開聯合體、允許持牌金融機構直接參與，另一方面把三件工具一并寫明，等于提前向市場勾勒出一條完整路徑：進場資金可以借助并購杠桿，沉重的存量債務可以借服務信托隔離、份額化清償，資產培育成熟后還有證券化退出的出口。對一個資不抵債、招商兩輪未果的項目，先把?"錢從哪來、債怎么隔、將來怎么退"?三個問題的可能答案擺上桌，本身就是在降低潛在投資人的進場顧慮。需要說明的是，招募書列出的只是一張可供選擇的工具菜單，并不等于管理人已經設計好重整方案；究竟怎么組合、用不用REITs，要等意向投資人拿出投資方案，再經債權人會議表決、法院裁定后才能定。
這宗冷鏈資產，離REITs發行標準有多遠
真要走到發行，?先卡在權屬上?。公募REITs對底層資產的基本要求是權屬清晰、不存在重大經濟糾紛和他項權利設定（基金成立后能夠解除的除外）。而華辰通達的核心房地產已抵押給渤海銀行，第三方工商司法數據還顯示公司涉及大量訴訟執行。這些權利負擔只有在重整程序中、隨債務清償和重整計劃批準才能逐步滌除，進度并不由投資人單方面說了算。
?再是運營年限和現金流質量?。按現行規則，基礎設施項目原則上要持續運營滿三年、近三年平均凈利潤或經營性凈現金流為正，依托租賃收入的還要求出租率和租金收繳穩定。東區2024年7月才正式營業，到現在剛過兩年，實際啟用的庫場只占一小部分；西區停建多年，距離成熟運營更遠。
更何況，2025年以來常溫高標倉供需大體平穩，大型低溫冷庫的供給過剩和租金壓力更明顯，上海高標冷庫也一度承壓，要在這樣的市場里把出租率和現金流養到發行標準，并不輕松。短期內，東區夠不上公募REITs的申報門檻，西區差得更多。
倉儲物流本就是公募REITs的成熟大類。截至2026年年中，全市場已上市的倉儲物流類公募REITs約11只，從2021年首批落地的中金普洛斯、紅土創新鹽田港，到嘉實京東倉儲、華夏安博，再到2025年2月上市、國內首單醫藥物流REIT匯添富九州通（508084），已覆蓋高標倉、港口物流、電商自建倉、醫藥專業倉等多種業態。
細分到冷鏈又是另一回事。這些產品的底層以常溫高標倉為主，?以經營性冷鏈冷庫為主要底層資產的公募REIT，至今一單未現?——已上市產品中，只有華安外高橋REIT的五棟倉庫里含一棟冷庫，前述九州通那單屬于醫藥溫控倉，再無其他。海外并不缺這類資產，美股的Americold、Lineage都是以冷庫為主業的上市REIT，境內這一細分卻仍空著。
放到華辰身上，問題就具體了：真走到證券化那一步，也沒有現成的冷鏈發行模板可依，除了補齊權屬、把運營做實，冷庫怎么估值、現金流按什么口徑測算，都得從頭趟出一套標準。
?門檻相對更低、不要求三年運營記錄的機構間REITs，可能是更現實的過渡?。2026年7月，滬深交易所修訂資產支持證券指引，新增機構間REITs專章，把具備權益屬性、無外部增信、平層結構、無強制回購、主動管理的持有型不動產ABS正式定名為機構間REITs，倉儲物流正是其覆蓋的不動產類型之一。
機構間市場也已有樣本：6月30日，京東產發聯合高和資本、由渤海匯金擔任計劃管理人的"京東高和現代化基礎設施機構間REITs"在上交所掛牌（5月底完成發行），規模約42億元，底層是昆山、南京、成都、德陽四地物流園及配套算力設施，是國內首單以倉儲物流為核心的混合業態權益型機構間REITs。無論公募還是機構間，這些產品的底層無一例外是運營成熟、現金流穩定的資產，對照之下，重整資產得先把運營做實，才談得上證券化。
最后是時間錯配。破產重整有法定程序節奏，債權人會議、重整計劃表決、法院批準環環相扣，投資人要盡快給出確定方案；而一個冷鏈園區從恢復運營、爬坡出租到現金流穩定、再到滿足發行條件，是以年計的過程，?"重整進場、快速發REIT退出"短期內難以走通?。
更可行的順序，是并購貸款先行進場、服務信托完成債務隔離與份額化清償，再用幾年把東區運營做實、把西區分期盤活，最后視市場窗口選擇機構間REITs或公募REITs退出。中國信達、中國東方兩大AMC今年聯合國資以約21億元接手蘇寧系倉儲資產、明確按Pre-REIT思路孵化，走的也是"先接盤培育、再證券化"的慢路子。
9月21日，第三輪報名就將截止。會不會有人接、東西兩區會不會被拆開賣給不同投資人、方案里最終擺上哪幾件金融工具，要等管理人后續披露才有答案。把REITs寫進一份招募文件并不難，難的是讓一宗自2018年停建、背負近56億元確認債權的資產重新產生穩定現金流。這單案件的看點，恰恰在于它會成為困境冷鏈資產證券化的新樣本，還是又一次延期后的等待。
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