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信實創辦于1989年，被評為“全國優秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：睿思中國
來源：睿思網
7月7日，國家發改委基礎設施REITs項目信息系統正式上線運行，意味著國內REITs項目申報推薦環節實現全流程信息化、標準化線上管理。2025年9月12日，國家發改委印發 ?782號文?，同步推出這套專屬項目管理系統，搭建起覆蓋項目申報、進度管控、存量備案的線上閉環管理體系。數字化管理平臺落地后，有效化解了行業長期存在的項目信息分散、推進進度不透明、存量資產底數模糊等痛點，為REITs常態化申報、規范化運作、高質量擴容筑牢制度與技術雙重支撐。
截至2026年6月末，依托該系統公開的權威全量數據，自2021年首批基礎設施公募REITs上市落地以來，國家發改委累計向證監會正式推薦 ?133個? 基礎設施REITs項目（含15單擴募項目），整體擬發售基金總額達 ?3322.20億元?。
本文統一全文數據口徑：文中133個項目均為發改委歷年全部正式推薦項目，涵蓋上市、待發行、交易所在審、終止四類全周期狀態；行業語境下狹義“儲備項目”，專指取得發改委推薦、尚未遞交交易所申報的遠期標的，全文兩類概念嚴格區分。
從存量資產供給結構來看，國內REITs各細分賽道發展分化明顯，已形成差異化供給梯隊。截至2026年6月末，各賽道累計推薦項目數量及對應擬發售基金總額分別為：?產業園區30個（擬發售基金總額：482.18億）、交通基建20個（1057.40億）、消費基建20個（554.50億）、能源基建19個（438.84億）、倉儲物流17個（325.92億）、保障性租賃住房16個（195.35億）、新型基建4個（156.31億）、市政基建3個（37.11億）、水利設施3個（56.24億）、生態環保1個（18.35億）?。
從體量結構拆分，產業園、交通、消費三大賽道構成市場基本盤，合計擬發售基金總額占比超63%，是現階段存量資產盤活的核心載體；能源、倉儲物流賽道存量儲備充足，后續擴募落地空間廣闊，構成市場第二梯隊；保租房、新基建、市政、水利、生態環保等賽道以特色補充資產為主，整體市場規模偏小。
?區域格局：合規與運營能力拉開區域盤活差距?
結合各省市項目申報及落地情況來看，國內基建REITs存量盤活呈現出明顯的區域不均衡特征。區域項目落地效率、儲備規模差異，核心取決于兩大要素：一是地方存量資產的歷史合規完備程度，二是區域市場化運營體系的成熟水平。整體來看，國內REITs項目呈現 ?“東部地區落地領跑、中部地區儲備充足但轉化偏弱、西部及北方內陸遠期潛力突出”? 的區域發展格局。
?（一）東部城市群?
東部沿海發達省市依托扎實的存量資產基礎、成熟的市場化運營主體、完善的合規體系，項目申報落地效率遙遙領先，是當前市場短期新增供給的核心來源。
其中長三角、珠三角、京津冀三大城市群項目儲備規模穩居全國前列，?廣東、北京、上海、江蘇、浙江?五省市項目儲備及擬發售基金總額領跑全國，分別落地22單、18單、14單、11單、11單推薦項目，對應擬發售基金總額517.79億元、339.44億元、209.55億元、317.11億元、327.37億元。
分片區來看，長三角（上海、江蘇、浙江、寧波）累計36個推薦項目，賽道布局全面，擴募項目供給充足，區域內超六成項目已完成上市或進入交易所審核階段，存量資產迭代速度領跑全國。
珠三角（廣東、深圳）累計22個推薦項目，核心聚焦產業園、倉儲物流、商業消費類優質資產，依托本地優質產業運營資源，擴募項目落地集中，底層資產現金流穩定性優勢顯著。
京津冀（北京、天津、河北）累計25個推薦項目，重點覆蓋保租房、消費、新能源、倉儲物流賽道，資產合規基礎扎實，上市標的體量可觀。
此外，計劃單列市廈門獨立落地4個推薦項目，以市政停車場、保障性租賃住房資產為主，作為東南沿海特色細分板塊，不納入珠三角統計口徑。
?（二）中部省份?
湖北、湖南、河南、山東等中部省份基礎設施存量資源豐富，入庫推薦項目數量可觀，核心儲備覆蓋高速、水利、新能源、產業園等主流賽道。但受限于區域市場化運營機制不完善、存量資產合規整改不到位等現實問題，區域內多數項目僅完成發改委推薦入庫，尚未啟動交易所申報流程，資產證券化轉化效率明顯落后于東部沿海地區，短期落地增量有限，但中長期存量盤活空間值得期待。
?（三）西部及北方區域?
川渝、廣西、云南、山西、內蒙古等西部及北方內陸地區，REITs儲備資產高度集中于風電、光伏新能源及高速公路資產，資源稟賦優勢突出。不過此類資產普遍存在土地、環評、并網等合規手續繁瑣、培育周期長的問題，疊加區域市場化運營能力相對薄弱，目前僅有少量項目進入交易所審核環節，短期難以形成規?；鲜泄┙o，區域資產以遠期儲備為主，中長期增量潛力充足。
?道復盤：行業分化加劇，成熟賽道主導擴容?
依據2025版REITs底層資產行業清單，國內公募REITs合規投資范圍共計13個細分賽道?；?33個全量官方推薦項目復盤結果，行業賽道落地分化態勢十分明顯，僅10個賽道實現項目落地及儲備，剩余3個賽道暫無申報突破，整體形成“成熟賽道規?；涞亍⑿屡d賽道逐步破冰、空白賽道長期培育”的發展格局。
?（一）十大賽道落地：分層明確，構成市場供給主體?
?1. 交通基礎設施（20個，對應擬發售基金總額1057.40億元）?：作為市場整體擬發售基金總額規模最大的核心賽道，底層資產以高速公路、跨海通道、機場配套收費公路等特許經營類資產為主，大額單體項目集中特征突出，其中蜀道集團雅瀘高速單項目擬發售基金總額170.96億元，為全清單體量最大標的。依托法定收費權支撐，賽道現金流測算標準、收益穩定性強、抗周期能力突出，是REITs市場的核心壓艙石資產。賽道儲備充足、落地節奏有序，既有成熟上市標的，也包含大量在審及遠期儲備項目，短期增量充足、中長期成長空間廣闊。
?2. 消費基礎設施（20個，對應擬發售基金總額554.50億元）?：2023年消費REITs試點放開后，賽道進入快速擴容階段，底層資產涵蓋購物中心、奧特萊斯、大型農貿批發市場等多元商業業態，資產結構持續豐富。其中首衡農副農貿市場擬發售基金總額84.16億元，為賽道單體規模最大項目。賽道業態差異化特征明顯，不同商業業態的出租率、現金流表現分化顯著，行業整體處于持續完善、穩步擴容的成長周期，標的覆蓋上市、在審、儲備、終止全生命周期。
?3. 產業園區基礎設施（30個，對應擬發售基金總額482.18億元）?：賽道為全市場推薦項目數量最多的細分領域，全國布局廣泛，市場化產業運營主體參與積極性極高。底層資產覆蓋科創孵化器、先進制造產業園、生物醫藥園區等多元產業載體，精準匹配各區域產業升級與實體經濟發展需求。作為盤活存量工業載體、降低企業融資成本、賦能區域產業升級的重要工具，產業園REITs在存量盤活體系中占據核心地位，持續為市場輸出成熟可上市標的，遠期儲備資源充沛。
?4. 能源基礎設施（19個，對應擬發售基金總額438.84億元）?：賽道資產結構持續迭代升級，從傳統水電、生物質能源，逐步延伸至風電、光伏新能源，近期更是實現火電資產申報突破，大幅拓寬了能源REITs的底層資產邊界。早期傳統能源項目大多完成上市落地，京能光伏順利落地擴募；近兩年風光新能源項目集中入庫，華能、華潤電力火電項目成功申報，實現賽道品類重大突破。其中三峽清潔能源項目已完成注冊生效，是市場短期核心新增供給，賽道整體成長動能充足。
?5. 倉儲物流基礎設施（17個，對應擬發售基金總額325.92億元）?：賽道匯聚京東、順豐、普洛斯等頭部市場化運營主體，商業模式成熟、底層現金流穩定，市場認可度極高。依托存量資產擴募通道支撐，倉儲物流資產可實現持續打包上市、迭代擴容，是市場滾動增量的核心賽道。當前標的狀態多元，既有已落地擴募項目，也涵蓋待審核、問詢、遠期儲備及終止案例，市場迭代特征顯著，完整項目明細詳見附件。
?6. 保障性租賃住房（16個，對應擬發售基金總額195.35億元）?：賽道項目高度集中于一線及強二線核心城市，以人才公寓、安居型租賃物業為核心底層資產，具備強民生屬性，租金現金流波動小、收益確定性高，是低風險偏好機構的核心配置標的。賽道標的覆蓋全生命周期，上市、在審、儲備、終止案例齊全，資產抗波動能力突出、配置價值穩定。
?7. 新型基礎設施（IDC算力，4個，對應擬發售基金總額156.31億元）?：作為數字經濟的核心載體，算力數據中心是近兩年關注度快速攀升的新興增量賽道。目前潤澤科技、萬國數據首發項目已成功上市，潤澤科技擴募項目處于待審核階段，賽道已形成“上市 + 在審 + 儲備”的梯度格局。現階段賽道存量標的體量有限，伴隨國內數字基建持續加碼、算力產業規?；l展，算力REITs有望成為市場中長期核心增量板塊。
?8. 水利設施（3個，對應擬發售基金總額56.24億元）?：賽道以原水供水、公用水利工程為核心資產，具備極強的抗周期屬性，供水收費機制成熟，現金流長期穩定可預期，屬于優質穩健型配置賽道。目前已實現項目上市落地，同時保有在審及遠期儲備標的，整體經營波動小、供給節奏平穩。
?9. 市政基礎設施（3個，對應擬發售基金總額37.11億元）?：市政資產已納入合規申報清單，但整體申報體量偏小，核心涵蓋城市供熱、公共停車場兩類經營性物業。受城市規劃調整、公共服務定價機制約束，此類資產合規整改、前期培育周期更長，短期增量供給有限。賽道已形成上市、在審、儲備分層格局，細分賽道特色鮮明。
?10. 生態環?；A設施（1個，對應擬發售基金總額18.35億元）?：目前賽道僅有北京首創污水處理廠項目完成發改委推薦并上市落地，城鎮污水處理設施運營模式標準化、市場化程度高，服務費現金流穩定可靠。但賽道近兩年無新增入庫及遠期儲備項目，市場供給稀缺，僅作為行業特色補充型細分賽道。
?（二）三大空白賽道：政策全面放開，落地約束仍存?
?文旅基礎設施、養老設施、其他基礎設施三大品類?，雖已納入2025版REITs合規資產清單，政策層面完全放開申報，但截至2026年6月末，暫無項目完成省級上報、獲得國家發改委正式推薦，行業尚未實現首單突破。整體來看，三類資產落地瓶頸集中在三點：一是盈利穩定性不足，文旅資產受客流、季節影響波動大，養老設施投資周期長、回本速度慢；二是合規門檻偏高，文旅資產涉及生態、文物、用地多重約束，養老設施備案、合規整改流程復雜；三是長期現金流難以匹配REITs審核要求。因此三大賽道短期難以形成有效供給，是未來行業重點培育的增量方向。
?項目全周期：分層落地，市場供給節奏穩健?
國家發改委REITs信息系統僅公示項目入庫推薦基礎信息，未同步更新交易所申報、問詢、注冊、發行、終止及多輪擴募迭代等后續動態，無法完整呈現項目全生命周期進展。為實現數據全面復盤，本文交叉核對滬深交易所全部公開公告，補充完善申報板塊、申報類型、最新推進狀態三大核心維度，對133個全量推薦項目完成精細化分層，覆蓋儲備、審核、上市、終止全業務鏈條，形成當前市場覆蓋面最全、對賬精度最高的項目臺賬，七大狀態層級清晰、數據完整無誤。
?（一）已上市項目?
截至2026年6月末，國內累計上市基礎設施REITs共?94只?，其中上交所?63只?、深交所?31只?。分年度上市節奏來看：2020年3只、2021年13只、2022年13只、2023年23只、2024年23只、2025年18只、2026年1只。其中10只存量產品已完成擴募落地，是擴募配套制度落地后，市場存量資產擴容的核心支撐。
?（二）注冊待發行?
現僅華泰三峽清潔能源REIT?已完成全流程審核，取得證監會注冊批復，是市場確定性短期新增供給，證券代碼508059，批復文號證監許可 (2026) 1390號，基金于7月7日發布合同生效公告。該產品為契約型封閉式基建REIT，存續期20年、全程封閉運作，滿足上市條件后將在上交所掛牌交易。
?（三）交易所已受理?
標的涵蓋首發、擴募兩類項目，申報材料通過交易所初審并正式受理，即將進入首輪問詢審核階段。公募REITs擴募項目審批鏈路清晰，整體流程為：省級發改初審→國家發改委正式推薦→交易所受理問詢→證監會注冊→份額發行上市。當前已受理項目包括：廣州發展清潔能源（首發）、華潤商業杭州蕭山萬象匯（二次擴募）、招商蛇口光明產業園及南油倉儲（二次擴募）、華潤商業昆山萬象匯（首次擴募）。
?（四）交易所已問詢?
現有?14個項目?均已取得發改委推薦意見并報送交易所（滬深交易所各7單），是未來一年市場核心增量儲備，目前均處于深度審核階段，中介機構正根據監管反饋意見補充完善申報材料。具體包括：華能燃煤發電、華潤電力燃煤發電、粵海水務水利、菜鳥物流倉儲、杭州安居保障性租賃住房、蜀道集團雅瀘高速、中國建筑租賃住房、嘉澤新能新能源、天津臨港港口、山東鐵投路橋、西安高科產業園、廈門火炬產業園、湖北交投楚天高速、晉中公投瑞陽供熱項目。其中?蜀道雅瀘高速擬發售基金總額170.96億元?，為全清單單體規模最高項目。
?（五）擴募待審核?
京東倉儲物流擴募、潤澤科技數據中心擴募兩單項目已拿到發改委推薦意見，現處于監管審核階段，屬于中期重點落地的存量擴容標的，也是?782號文?常態化擴募機制下的典型增量資產。
?（六）發改推薦待申報?
當前?12個項目?已完成發改委正式推薦，完全符合REITs基礎申報條件，但截至2026年6月末尚未向交易所提交申報材料，屬于市場中長期確定性遠期儲備資產。具體包括：龍地倉儲物流、溫州公用水利、鵬瑞利消費基建、江天數科IDC、上實租賃住房、廈門市政停車場、首衡農貿、陶邑發展消費、魯商集團消費、金鷹商業消費、武漢高科產業園、武漢天河機場第二公路通道項目。
?（七）申報終止項目?
全市場累計5個項目完成發改委推薦并報送交易所后終止審核，覆蓋消費、產業園、倉儲、保租房、風電多大賽道，是極具參考價值的行業風險樣本，分別為天虹股份消費基建、北京電子城產業園、深圳萬緯物流、建信保租房、金風科技贛州風電項目。項目終止主要分為兩類情形：一是企業基于資產整合、戰略調整主動撤回；二是未按時完成問詢回復、申報材料過期失效，觸發交易所自動終止。當前REITs審核標準持續趨嚴，從傳統的資質合規核查，轉向對?現金流穩定性、持續運營能力、估值合理性、資產長期可持續性的全方位綜合核驗?。
?市場核心邏輯與行業深度啟示?
?第一，擴募制度持續優化，行業構建首發與擴募雙輪驅動的成熟發展模式。? 782號文大幅放寬擴募限制，縮短首發與擴募間隔、簡化申報流程、推行優質項目優先審核，打通了存量資產持續盤活的長效機制。當前多大賽道均已落地多輪擴募項目，標志著常態化擴募從政策落地轉向實質落地，未來上市REITs將依托存量擴容機制迭代底層資產、整合存量資源，成為實體資產盤活的常態化金融工具。
?第二，政策放開與項目落地存在周期錯配，行業結構化分化格局持續固化。? 2025版資產清單實現13大賽道全覆蓋，政策端已全面放開試點范圍，但受底層資產合規短板、現金流穩定性約束、市場化運營能力差異等現實因素影響，僅交通、園區、消費、倉儲等成熟賽道實現規?；涞兀穆?、養老等賽道仍處于長期培育階段。短期市場新增供給仍將集中于成熟賽道，新興賽道增量將循序漸進、穩步釋放。
?第三，監管審核邏輯全面升級，持續運營能力成為項目申報核心門檻。? 5單項目終止案例充分說明，僅依靠資產權屬合規、政策背書已無法通過全流程審核?，F階段交易所審核核心關注點，聚焦于底層資產長期現金流穩定性、市場化可持續運營能力、估值合理性及資產長期可持續性，資產實際運營質量，直接決定項目申報成敗與產品長期存續價值。
?第四，市場供給梯度分層清晰，行業擴容節奏平穩可控。? 133個發改委全部推薦項目合計擬發售基金總額3322.20億元，存量基礎設施盤活潛力廣闊。短期、中期、遠期標的依次銜接、分批上市，可規避二級市場集中供給沖擊，行業擴容具備長期可持續性。
?后市展望?
從市場落地節奏來看，短期交易所在審的首發、擴募項目將持續落地釋放增量，高速、消費、保租房等成熟賽道將持續提供穩定供給，支撐行業穩健擴容。中長期維度，算力IDC、新能源、水利等新型基建將接力成為核心增長主力，疊加空白賽道資產逐步培育成熟、合規體系持續完善，國內REITs資產與產品矩陣將持續豐富，持續發揮?盤活存量資產、降低實體杠桿、拓寬低成本融資渠道、助力綠色轉型與產業升級?的核心效用。
整體而言，發改委REITs專屬信息系統常態化運行疊加782號文擴募新政落地，徹底終結了行業碎片化、非標準化的發展階段，推動國內基建REITs邁入?申報管理可追溯、儲備可量化、擴容常態化、運營專業化?的高質量發展新階段，行業整體發展范式實現根本性升級。
附：國家發改委基礎設施 REITs 項目信息系統 133 個推薦項目完整清單，涵蓋項目名稱、申報主體、所屬行業、擬發售基金總額、推薦日期、申報類型、上市交易所及當前狀態全維度信息。
附：發改委REITs項目系統133個推薦項目完整清單，包含項目名稱、屬地主體、行業、擬發售基金總額、推薦日期、申報板塊、交易所與上市狀態。
數據說明：1、本文基礎數據來源于國家發改委基礎設施REITs項目信息系統，統計區間為2020年12月至2026年6月末，覆蓋133個發改委正式推薦項目（含15單擴募項目），數據完整無遺漏；
2、項目申報板塊、申報類型、最新推進狀態由本文交叉比對滬深交易所公開公告獨立整理；
3、行業賽道分類嚴格依據《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》；
4、政策依據為發改辦投資〔2025〕782號、發改投資〔2023〕236號等官方文件。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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