作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

從收購(gòu)核心資產(chǎn)，到布局REITs戰(zhàn)略投資，再到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，弘毅投資正在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域悄然拼出一張“投融管退”的完整版圖。

觀點(diǎn)網(wǎng) 弘毅投資的不動(dòng)產(chǎn)拼圖，正一塊塊嵌入關(guān)鍵位置。

近日，觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，弘毅投資聯(lián)合太盟、廣州資產(chǎn)設(shè)立的一只30億元基金，已經(jīng)悄然完成首筆出資，將上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)收入囊中。

一級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)只是序章，弘毅在二級(jí)市場(chǎng)的動(dòng)作同樣利落。6月18日，國(guó)內(nèi)首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式登陸上交所，弘毅投資通過(guò)旗下基金，戰(zhàn)略配售中金唯品會(huì)商業(yè)REIT和國(guó)泰海通砂之船商業(yè)REIT兩只基金。

從收購(gòu)核心資產(chǎn)，到布局REITs戰(zhàn)略投資，再到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，弘毅投資正在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域悄然拼出一張“投融管退”的完整版圖。

拼圖還在繼續(xù)，下一塊會(huì)落在哪里？

一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)退

弘毅投資正悄然加碼不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

最新消息顯示，弘毅投資聯(lián)合太盟（PAG）、廣州資產(chǎn)設(shè)立的30億元基金，已完成首筆對(duì)外投資，將上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雙雙收入囊中。

這筆交易的基金架構(gòu)頗為精妙，弘毅投資擔(dān)綱GP，頂級(jí)外資太盟與地方AMC廣州資產(chǎn)則坐鎮(zhèn)LP席。

太盟的雄厚資本為收購(gòu)提供了充足的彈藥，廣州資產(chǎn)在不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域的專業(yè)能力則為后續(xù)盤(pán)活鋪平了道路，三方各司其職，弘毅借此獲取海量萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目源，打造一套可復(fù)制的困境商業(yè)盤(pán)活基金模式，進(jìn)一步鞏固其本土不動(dòng)產(chǎn)PE的龍頭地位。

然而，弘毅并非只進(jìn)不退。就在落子萬(wàn)達(dá)的同時(shí)，弘毅也在果斷收網(wǎng)。

6月16日，位于上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)核心板塊的弘源創(chuàng)新大廈被正式擺上交易桌。資料顯示，項(xiàng)目包含兩棟現(xiàn)代化辦公樓，可整體或單棟出讓，并支持股權(quán)交易與資產(chǎn)交易兩種模式，靈活度十足。

這并非孤例。今年以來(lái)，北京中關(guān)村豐臺(tái)科技園的弘源總部廣場(chǎng)、海淀西二旗的弘源·首著大廈以及弘源·硅谷，也接連傳出掛牌出售的消息。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，如今京滬兩地的批量掛牌，大量是地產(chǎn)PE常規(guī)的到期處置動(dòng)作。

畢竟，無(wú)論是上海弘源創(chuàng)新大廈，還是北京那幾處基礎(chǔ)資產(chǎn)，底層對(duì)應(yīng)的大多是2018至2020年間設(shè)立的人民幣不動(dòng)產(chǎn)基金，持有時(shí)間已達(dá)七八年之久，保險(xiǎn)、國(guó)企、機(jī)構(gòu)資金等LP存在分紅與回款訴求，項(xiàng)目自然逐步進(jìn)入退出期。

在一級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)退之間，弘毅投資的不動(dòng)產(chǎn)版圖也悄然浮出水面。

對(duì)弘毅投資而言，其不動(dòng)產(chǎn)一級(jí)投資版圖，始終以價(jià)值增值及核心增益型投資為主，涉獵老舊資產(chǎn)的升級(jí)改造、潛力資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升以及壓力資產(chǎn)的折價(jià)收購(gòu)。

截至去年8月，弘毅不動(dòng)產(chǎn)管理的一線城市商用物業(yè)資產(chǎn)已累計(jì)達(dá)90萬(wàn)平方米，投資總規(guī)模超300億元。這些項(xiàng)目大多匯聚于幾個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)并購(gòu)基金之中。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)、天眼查、公開(kāi)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

人民幣基金方面，弘毅投資已形成弘毅貳零壹伍地產(chǎn)基金、海淀科技產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化基金、弘毅三期城市更新不動(dòng)產(chǎn)基金等架構(gòu)，主要聚焦京滬辦公與產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市更新、存量改造。

其中，弘毅貳零壹伍地產(chǎn)基金共計(jì)持有上海東方萬(wàn)國(guó)企業(yè)中心、北京弘源新時(shí)代大廈、上海弘源科創(chuàng)大廈、北京弘源國(guó)際四個(gè)項(xiàng)目，均在2023年成功退出，接盤(pán)方為平安人壽。

而2016年弘毅與海淀區(qū)國(guó)資實(shí)創(chuàng)集團(tuán)合資設(shè)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新專項(xiàng)基金--北京海淀科技產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化基金中心（有限合伙），旗下?lián)碛斜本┖５磙r(nóng)大南路獨(dú)棟寫(xiě)字樓弘源·硅谷、弘源·豐恒大廈等資產(chǎn)包。

2019年設(shè)立的弘毅三期城市更新不動(dòng)產(chǎn)基金--深圳弘毅貳零壹玖企業(yè)管理中心（有限合伙），則直接重倉(cāng)北京弘源總部廣場(chǎng)。

此外，弘毅旗下還擁有弘源·首著大廈、北京成宏酒店、北京泓晟國(guó)際中心等寫(xiě)字樓與住房租賃項(xiàng)目。

至于美元不動(dòng)產(chǎn)基金方面，弘毅共管理2支，其中一支已完整退出，另一支仍在存續(xù)管理中。

從2014年起步，到如今構(gòu)建起10余個(gè)項(xiàng)目、300億元規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)版圖，弘毅投資在一級(jí)市場(chǎng)上既沉穩(wěn)落子，也果斷收網(wǎng)，進(jìn)退之間，一座“投、融、管、退”的閉環(huán)棋局，已悄然成型。

REITs捕獵手

一級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)退有序之外，弘毅投資在不動(dòng)產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的涉獵同樣不容小覷。

6月18日，國(guó)內(nèi)首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式登陸上海證券交易所。在這場(chǎng)資本盛宴中，弘毅投資以戰(zhàn)略配售投資人的身份，同時(shí)出現(xiàn)在了中金唯品會(huì)商業(yè)REIT和國(guó)泰海通砂之船商業(yè)REIT的認(rèn)購(gòu)名單上。

前者認(rèn)購(gòu)2448萬(wàn)份，占發(fā)售總份額的1.224%；后者認(rèn)購(gòu)230萬(wàn)份，占比0.23%，一出手便是雙線布局，精準(zhǔn)卡位商業(yè)REITs的起跑線。

這并非弘毅在REITs市場(chǎng)的偶發(fā)性試水，而是一場(chǎng)早有預(yù)謀的系統(tǒng)性布局。

時(shí)間撥回2024年末，弘毅不動(dòng)產(chǎn)悄然設(shè)立了天津弘毅基礎(chǔ)設(shè)施投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），這只基金的戰(zhàn)略目標(biāo)十分清晰，聚焦公募REITs戰(zhàn)略配售與大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等領(lǐng)域。

自此，弘毅便開(kāi)啟了一輪不動(dòng)產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的系統(tǒng)性加倉(cāng)。

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翻閱弘毅的戰(zhàn)配履歷，可以發(fā)現(xiàn)其投資版圖已悄然覆蓋了物流、產(chǎn)業(yè)園、IDC、保租房、商業(yè)五大主流賽道。

倉(cāng)儲(chǔ)物流方面，2025年2月27日，弘毅投資認(rèn)購(gòu)九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT共計(jì)1356萬(wàn)份，占比3.39%。

產(chǎn)業(yè)園方面，其先后配置了中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT；數(shù)據(jù)中心賽道上，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT也進(jìn)入了弘毅的投資組合。

商業(yè)層面，除了此次的唯品會(huì)與砂之船，去年9月29日，弘毅還參與配售了首單外資消費(fèi)REITs--華夏凱德商業(yè)REIT，配售份額達(dá)1.84%。

從倉(cāng)儲(chǔ)物流到產(chǎn)業(yè)園，從數(shù)據(jù)中心到商業(yè)物業(yè)，弘毅幾乎在每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)REITs細(xì)分品類上都落下了棋子，這種廣度，已遠(yuǎn)非單純的財(cái)務(wù)投資所能解釋。

公募REITs之外，弘毅還布局了另一條同樣關(guān)鍵的戰(zhàn)線。

去年3月，弘毅投資完成了對(duì)“中信證券-萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)2025年第1期數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（可持續(xù)掛鉤）”的投資。

作為介于傳統(tǒng)ABS與公募REITs之間的權(quán)益型融資工具，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS準(zhǔn)入門(mén)檻更低、資產(chǎn)覆蓋面更廣，堪稱多層次REITs市場(chǎng)的重要拼圖。

弘毅投資在官網(wǎng)曾明確表示，看好此類產(chǎn)品對(duì)優(yōu)化投資組合的重要意義，未來(lái)將持續(xù)參與持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的投資與發(fā)行，挖掘核心區(qū)位稀缺資產(chǎn)的證券化潛力。

言下之意，這并非一次性的財(cái)務(wù)操作，而是一條被納入長(zhǎng)期戰(zhàn)略的新賽道。

公募REITs也好，持有型ABS也罷，弘毅的二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)作從來(lái)不是孤立的財(cái)務(wù)操作，而是一級(jí)市場(chǎng)存量運(yùn)營(yíng)的“最佳拍檔”，一個(gè)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期持有，一個(gè)負(fù)責(zé)靈活調(diào)度，兩張牌合在一起，才是弘毅的完整打法。

運(yùn)營(yíng)管家弘源資產(chǎn)

一二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)退之間，弘毅投資還在不動(dòng)產(chǎn)版圖上悄然布下另一枚棋子--資產(chǎn)管理。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，弘毅投資于2016年正式成立弘源資產(chǎn)，這正是弘毅旗下專注地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的平臺(tái)，聚焦商務(wù)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)類型。成立至今，累計(jì)在管項(xiàng)目已達(dá)17個(gè)，管理總面積30萬(wàn)平方米，管理規(guī)模超300億元。

值得關(guān)注的是，2023年弘毅向平安人壽出售的四個(gè)項(xiàng)目，目前仍由弘源資產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。此外，馮氏集團(tuán)持有的上海利豐廣場(chǎng)、AEW持有的泓晟國(guó)際中心等外部項(xiàng)目，亦委托給弘源資產(chǎn)管理。

數(shù)據(jù)來(lái)源：弘源資產(chǎn)官微、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從服務(wù)內(nèi)部資產(chǎn)到承接第三方項(xiàng)目，弘源資產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍已逐步拓展至市場(chǎng)化管理服務(wù)。

將弘毅的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)版圖攤開(kāi)來(lái)看，一幅層次分明的架構(gòu)圖便浮現(xiàn)出來(lái)：重資產(chǎn)一級(jí)股權(quán)投資、證券化二級(jí)市場(chǎng)投資、輕資產(chǎn)投后運(yùn)營(yíng)管理，三者各司其職，又彼此咬合。

重資產(chǎn)端，弘毅以階段性持有改造型不動(dòng)產(chǎn)為主，通過(guò)資產(chǎn)增值獲取價(jià)差收益，成熟后擇機(jī)退出，以降低固定資產(chǎn)沉淀與運(yùn)維資本開(kāi)支。

證券化端，以公募REITs和持有型ABS為載體，資金占用相對(duì)較低、周轉(zhuǎn)較快。弘毅通過(guò)分散配置多品類REITs與ABS，對(duì)沖一線城市自持資產(chǎn)的區(qū)域集中度風(fēng)險(xiǎn)。

輕資產(chǎn)端，弘源資產(chǎn)以管理服務(wù)費(fèi)為主要收入來(lái)源，該模式受資產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)影響較小，能夠貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

重資產(chǎn)賺價(jià)差、證券化賺收益、輕資產(chǎn)賺管理費(fèi)，三種盈利模式并行不悖，輕重分離，各安其位。

今年北京海淀、豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)園的集中出售，以及同步加碼REITs與ABS投資，正是這套架構(gòu)落地后的典型實(shí)操，通過(guò)一級(jí)成熟資產(chǎn)出清回籠資金，再配置于流動(dòng)性更高、分散度更廣的證券化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

更重要的是，弘毅的“三位一體”架構(gòu)使其逐步從單一不動(dòng)產(chǎn)持有型PE，向不動(dòng)產(chǎn)綜合資產(chǎn)管理平臺(tái)轉(zhuǎn)型。

從業(yè)務(wù)定位來(lái)看，這一架構(gòu)對(duì)內(nèi)整合了資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造、退出通道與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖環(huán)節(jié)；對(duì)外則形成了覆蓋運(yùn)營(yíng)、投資與證券化的復(fù)合業(yè)務(wù)能力。

就行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局而言，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中多數(shù)地產(chǎn)PE以一級(jí)并購(gòu)為主，缺乏自持運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，資產(chǎn)增值多依賴外部管理機(jī)構(gòu)；傳統(tǒng)房企資管平臺(tái)在二級(jí)市場(chǎng)REITs、ABS投資方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，主要聚焦自有資產(chǎn)的證券化運(yùn)作；證券類機(jī)構(gòu)則側(cè)重REITs二級(jí)市場(chǎng)投資，對(duì)底層資產(chǎn)改造與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的理解相對(duì)有限。

相較之下，弘毅在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、一級(jí)并購(gòu)與證券投資三個(gè)領(lǐng)域均有所布局，形成了較為完整的業(yè)務(wù)閉環(huán)。這一差異化能力，或許正是這家企業(yè)持續(xù)拿下保險(xiǎn)、政府等大額LP資金的底氣所在。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 入股松江萬(wàn)達(dá)、配售商業(yè)REIT 弘毅投資的不動(dòng)產(chǎn)一二級(jí)拼圖