作者：Osyth

來源：資產界

49.8萬平方米、8座自持商場，這是宜家入華28年來規模最大的一批重資產處置項目。

2026年7月，仲量聯行受宜家母公司英格卡集團獨家委托，打包掛牌上海、廣州、天津、哈爾濱、南通、徐州、貴陽、寧波八城閑置宜家自持物業。

7家門店于2026年2月集中閉店，貴陽店早在2022年便已停運，全部物業現已清空，無租約、無糾紛，支持現狀交付。

這些方正巨型建筑有一個廣為人知的俗稱——“藍盒子”，標志性的藍黃配色取自瑞典國旗，數十年間成為大眾熟知的商業符號。

如今，這批地標集體掛牌待售，遠郊巨型家居賣場的時代正在翻篇。

01

八座城市，同一“藍盒子”不同命

八處賣場建筑形態一致，但城市能級、地段價值、市場基本面各不相同，盤活難度與投資邏輯天差地別。

一線城市：上海、廣州

上海寶山店10.5萬平方米，曾是亞洲最大宜家，位于寶山成熟商圈，緊鄰中環、雙地鐵覆蓋，周邊產業園區、剛需住宅密集，改造后資產增值空間可觀；但是10.5萬方的體量意味著改造成本極高，非普通玩家所能承接。

廣州番禺店約3萬平方米，2018年開業，是宜家在廣州布局的第二家商場。

番禺作為廣州人口大區，消費底盤穩固，3萬方的體量相對適中，改造為社區商業或中高端精品賣場的空間較大，投資門檻相對較低。

二線省會：天津、哈爾濱

天津中北店約7.9萬平方米，不過天津商業地產近年供應過剩，空置率承壓，7.9萬方體量同樣不小，定位需謹慎。

哈爾濱店6.6萬平方米，2017年開業，開業初期一度人滿為患，吸引黑龍江及吉林消費者前往，但哈爾濱經濟增長放緩、人口外流，大體量商業缺少消費支撐，市場化運營收益有限。

三四線城市：寧波、徐州、南通、貴陽

寧波店9.6萬平方米，2011年開業，陪伴寧波市民十余年，是這批資產中運營時間最長的門店。

寧波作為經濟強市，購買力強勁，但9.6萬方的超大物業需要找到精準定位。

徐州店6.2萬平方米、南通店2.4萬平方米、貴陽店3.4萬平方米，三者差異明顯：南通面積最小，改造投入可控；貴陽停業四年，長期空置造成物業損耗，翻新修復成本偏高；徐州、貴陽本地商業承載力有限，市場化運營增值空間狹窄。

地段決定資產底色，同樣是宜家的“藍盒子”，放在上海中環和放在徐州近郊，完全是兩個故事。

02

宜家為什么現在賣掉“藍盒子”？

宜家賣店，不是臨時起意，這是一場醞釀了至少五年的戰略收縮。

第一層：大店模式走不通了。

這里的“大店模式”，指的是宜家早年近郊幾萬平米巨型倉儲式賣場的單店經營打法，核心依賴兩大前提：新房大量成交帶來全屋整裝需求、消費者愿意遠距離到店一次性采購全套家具。

如今兩大前提全部瓦解。

地產進入存量時代，新房成交量下滑，家居需求從一次性全屋采購變成局部翻新、小件更換；線上電商、即時零售分流客源，消費者不再需要專程跑遠郊門店，遠郊大店逐漸淪為打卡景點，逛店人多、成交極少。

2024財年，宜家中國銷售額同比下降7.6%，較2019年157.7億元的巔峰縮水超三成。

有業內人士估算，這批待售門店的年坪效，不到北京、上海核心門店的四成，單純靠巨型賣場賣貨的經營邏輯已經無法盈利。

第二層：重資產從“王牌”變成了“包袱”。

如果說第一層是“門店不賺錢了”，那第二層就是“拿著這些店本身也在虧錢”。

這里的“重資產”是指宜家自持土地、自建商場、長期持有的不動產模式。

過去二十年，房價和土地價值持續上行，宜家低價拿地、自建商場，一方面省去租金成本，另一方面土地和房產持續增值，通過龐大的實體賣場形成品牌壁壘，競爭對手難以復制。

不動產增值加上門店經營收益，是宜家在中國最核心的競爭優勢。

但進入存量時代，邏輯徹底反轉——遠郊大店經營效益下滑，物業每年產生高額稅費、維保、人工等剛性固定成本，持續消耗公司現金流。

倉儲式商場建筑專用性極強，只能適配家居零售，轉型改造投入巨大，宜家自身也沒有運營公寓、產業園的能力。

不動產增值周期結束，繼續持有只會不斷空置、持續減值，占用大量沉淀資金。

曾經能賺錢、構建競爭壁壘的自持物業，如今變成只會失血、占用資金的包袱。

第三層：賣店不是為了“跑路”，是為了“換賽道”。

從戰略上來看，宜家出售閑置物業回籠資金，是為輕資產轉型儲備彈藥。

根據宜家中國“生長+”全渠道規劃，品牌重心將轉移至市區小型門店與線上零售。

未來兩年，宜家計劃以北京、深圳為核心，新開10家以上市中心小型社區門店，縮小單店面積、貼近城區消費人群；同時加碼京東、淘寶即時零售，實現線上下單當日達。

持有閑置無營收物業沒有長期價值，將物業快速變現，把資金投入周轉更快、固定成本更低的社區店與線上業務，是資金效率最大化的選擇。

第四層：眼下就是最好的出手時機。

2026年2月7家門店統一關停后，經過數月清理，物業已全部清空、無租戶無租約糾紛，可直接現狀過戶交付，大幅降低交易對接成本。

現階段商業地產整體行情低迷，但上海、寧波等核心城市大宗不動產交易仍保持活躍度。

如果持續空置，物業將逐年折舊減值，資產價值持續縮水。

對宜家而言，與其讓這些“藍盒子”空置等待貶值，不如趁早出貨，落袋為安。

03

49.8萬平“藍盒子”是優質資產還是硬骨頭？

49.8萬平米的巨型商業空間集中入市，放在任何市場環境下都不是一筆小交易。

對于潛在買家而言，這八個“藍盒子”到底是值得爭搶的優質標的，還是容易砸在手里的硬骨頭？

答案取決于三個問題：進去要花多少錢、出來能賺多少錢、這個局自己能接多久。

先看優勢，這批資產確實“干凈”。

資產均已空置、無租約、無產權糾紛，可實現簽約后迅速過戶。

建筑單層開闊、配套大面積停車場，主體框架無需拆除重建，可調整具備轉型為保障性租賃住房、社區商業、產業園區、企業總部、文旅體驗空間等多種用途的基礎。

八處物業均坐落于各城市成熟片區，貼合城市更新與產業擴容方向，存量盤活增值潛力充足。

再看挑戰，“藍盒子”不是一張白紙，是一張已經畫好格子的紙。

宜家賣場的內部格局專為家居倉儲零售打造，層高、柱距、人流動線、貨運卸貨區的設計標準，和寫字樓、標準購物中心等通用商業物業完全不兼容。

想切換經營賽道，內部隔斷、消防管線、樓層分區、機電系統都需要大范圍翻新重構，單位改造成本遠超常規商辦物業，前期資金投入門檻很高。

那么問題來了，誰會接盤？

業界目前有三種猜測：

第一種可能是專業機構的長線持有。

商業不動產投資機構、地產基金或存量資產管理平臺，這是匹配度最高的買方。

標準操作路徑是“收購物業→投入改造→培育穩定租金現金流→借助公募REITs退出。”

2025年12月，英格卡購物中心與高和資本合作成立專項不動產基金，共同持有無錫、北京、武漢三座薈聚聚會體驗中心，就是一次典型的Pre-REITs模式操作，資產出表、資金回籠，同時保留品牌和運營權。

第二種可能是倉儲式零售商接手。

例如山姆、開市客等，但這類買家收購的可能性不高。

單看建筑硬件，倉儲式賣場空間確實匹配會員超市需求，但這兩類企業拓店策略與這批資產存在本質沖突。

山姆在中國長期堅持輕資產租賃模式，一次性收購數萬平米重資產與其快速拓店戰略不符。

開市客雖有自持傳統，但偏好從零自建而非接手改造項目。

綜合來看，這條路徑的可能性匹配度偏低。

第三種可能是城投、險資、不動產基金。

這類資本能接受5至10年的回報周期，有城市更新政策加持，也具備對接公募REITs退出的條件。

大體量改造項目回報周期長、前期投入重，只有具備長期持有和城市更新實操能力的國資、險資機構能夠承接。

寫在最后

說到底，49.8萬平的“藍盒子”，考驗的不是資金實力，而是改造與運營能力。

從宜家到萬千存量資產，邏輯相通，誰能在空間轉換中算清“改造成本”與“未來現金流”的賬，誰就能拿到入場券。

7月25日，深圳，資產界將舉辦「2026存量資產煥新大會」 ，匯聚資產方、特殊資產投資人、處置機構、運營方，全天拆解存量商業盤活全套實操模型，現場還有5-6個困境商業項目路演。

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原標題： 宜家甩賣8座中國商場：已全面清空