作者：sven

來(lái)源：資產(chǎn)界

5月19日，一只名為“蘇州安益股權(quán)投資基金”的主體悄然成立，規(guī)模約29.5億元。低調(diào)的工商注冊(cè)背后，是外資PE巨頭太盟投資（PAG）、本土老牌PE弘毅投資，以及越秀資本旗下地方AMC平臺(tái)廣州資產(chǎn)的罕見(jiàn)聯(lián)手。

抄底不良資產(chǎn)閉環(huán)打法

這只基金的打法，遠(yuǎn)非“低價(jià)買入、高價(jià)賣出”那么簡(jiǎn)單，而是一條精密的閉環(huán)鏈條：收購(gòu)、修復(fù)、運(yùn)營(yíng)、退出。

第一環(huán)是收購(gòu)。基金負(fù)責(zé)直接拿下那些因流動(dòng)性危機(jī)被低估的困境商業(yè)資產(chǎn)。標(biāo)的畫像很清晰：不是純住宅爛尾樓，而是有現(xiàn)金流瑕疵的商業(yè)綜合體。它們可能藏在太盟控股的新達(dá)盟體系內(nèi)，是一些拖累報(bào)表的問(wèn)題項(xiàng)目；也可能散落在長(zhǎng)三角市場(chǎng)上，等待識(shí)貨的人來(lái)?yè)炻?/p>

第二環(huán)是修復(fù)。廣州資產(chǎn)此時(shí)進(jìn)場(chǎng)，這正是AMC最擅長(zhǎng)的看家本領(lǐng)。復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)梳理、資產(chǎn)解押、法拍瑕疵清理、稅務(wù)籌劃，這些足以卡住大多數(shù)交易脖子的歷史遺留問(wèn)題，需要持牌AMC這雙專業(yè)的手來(lái)逐顆拆彈。

第三環(huán)是運(yùn)營(yíng)。太盟系真正的武器在這一步登場(chǎng)。通過(guò)控股平臺(tái)大連新達(dá)盟，萬(wàn)達(dá)商管沉淀多年的運(yùn)營(yíng)能力被注入資產(chǎn)：招商調(diào)改、租戶優(yōu)化、動(dòng)線設(shè)計(jì)、數(shù)字化管理，一整套組合拳打下來(lái)，讓陷入休克狀態(tài)的商業(yè)體重啟心跳，恢復(fù)造血能力。

第四環(huán)是退出。弘毅投資負(fù)責(zé)謀劃出口。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在擴(kuò)容通道，一只運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)包，完全有資格踏上公募REITs的快車道，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)退出，完成價(jià)值變現(xiàn)的最后一躍。

三路獵手，各懷絕技

▍太盟系：手握王牌的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)者

太盟投資是亞洲最大的獨(dú)立另類投資管理公司之一，管理資產(chǎn)規(guī)模逾500億美元。掌舵人單偉建以并購(gòu)和困境反轉(zhuǎn)著稱，風(fēng)格強(qiáng)勢(shì)、精準(zhǔn)。

2024年3月，太盟牽頭聯(lián)合財(cái)團(tuán)向大連新達(dá)盟投資約600億元人民幣，一舉拿下60%控股權(quán)，董事長(zhǎng)由太盟合伙人黃德煒出任。此舉意味著太盟不僅收獲了萬(wàn)達(dá)商管龐大的在管資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，更將一支成熟商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)納入麾下。

此次設(shè)立的蘇州安益基金，出資73.2%的珠海安和穿透上去正是大連新達(dá)盟。太盟的角色不再是單純的財(cái)務(wù)投資，而是產(chǎn)業(yè)操盤手+資本整合者的合體，既輸送項(xiàng)目源，又提供最核心的運(yùn)營(yíng)能力。

▍弘毅投資：聯(lián)想控股旗下的老牌PE

作為聯(lián)想控股旗下的老牌PE，弘毅投資在中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)沉浮二十余年，深諳本土規(guī)則。在這個(gè)交易結(jié)構(gòu)里，弘毅僅持股0.34%，但擔(dān)任執(zhí)行事務(wù)合伙人，承擔(dān)GP職責(zé)，是整只基金的操盤方。

外資PE進(jìn)入中國(guó)特殊資產(chǎn)領(lǐng)域，往往需要一個(gè)熟悉政策、法務(wù)、稅務(wù)細(xì)節(jié)的本土拍檔。弘毅的站位，恰恰補(bǔ)上了太盟所需的“接地氣”能力，讓這艘外來(lái)巨艦?zāi)軌蜢`活航行。

▍廣州資產(chǎn)：坐擁不良資產(chǎn)處置全牌照的拆彈專家

廣州資產(chǎn)是越秀資本控股的地方AMC，成立于2017年，擁有不良資產(chǎn)處置全牌照。它在廣東地區(qū)的債權(quán)處置、司法重整、破產(chǎn)管理方面積累深厚。

AMC的本事，不是賣房子，而是解決歷史遺留問(wèn)題。廣州資產(chǎn)的加入，為基金提供了穿越債務(wù)迷宮的地圖和鑰匙，這是純PE機(jī)構(gòu)不具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“私募之王”單偉建

再次瞄準(zhǔn)困境商業(yè)資產(chǎn)

太盟單偉建有一句著名的話：“我們不是在買便宜貨，我們是在買價(jià)值。”這句話的注腳，就寫在他操盤的案件里。

回想2024年那場(chǎng)轟動(dòng)市場(chǎng)的交易。珠海萬(wàn)達(dá)商管上市對(duì)賭壓頂，太盟沒(méi)有選擇清盤退出，而是聯(lián)合中信資本、阿布扎比投資局等，甩出600億元重注，直接拿下新達(dá)盟控股股權(quán)。市場(chǎng)當(dāng)時(shí)一片愕然：商業(yè)地產(chǎn)寒氣未散，這筆錢是不是太冒險(xiǎn)？

單偉建的邏輯很清晰：萬(wàn)達(dá)商管是中國(guó)最大的商業(yè)管理平臺(tái)之一，在管面積、品牌資源、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)都具有稀缺性。市場(chǎng)給了恐慌價(jià)，但太盟看到了運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的真正底色。控股入主，就是把修復(fù)價(jià)值的主動(dòng)權(quán)牢牢握在自己手里。

如今回頭看，那次入主為太盟掙得了三重籌碼：一個(gè)龐大的項(xiàng)目池、一支隨時(shí)可以調(diào)動(dòng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)鐵軍、以及在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)可匹敵的產(chǎn)業(yè)話語(yǔ)權(quán)。本次蘇州安益基金，正是這些籌碼第一次被全面激活。

新基金的獵槍瞄準(zhǔn)的，是新達(dá)盟體系內(nèi)外的“問(wèn)題項(xiàng)目”。一些因高負(fù)債、低周轉(zhuǎn)拖累報(bào)表的商業(yè)綜合體，通過(guò)基金進(jìn)行表外孵化，既可隔離風(fēng)險(xiǎn)，又能保留未來(lái)收益。那些在長(zhǎng)三角因流動(dòng)性危機(jī)被低估的存量資產(chǎn)，同樣在射程之內(nèi)：AMC盡調(diào)，太盟賦能，等待價(jià)值修復(fù)后裝入REITs。

單偉建又一次站在了別人恐懼的背面。商業(yè)地產(chǎn)深度調(diào)整已三年有余，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs通道正在打開，地方AMC從被動(dòng)收包走向主動(dòng)盤活，三重信號(hào)同頻共振時(shí)，扣動(dòng)扳機(jī)需要的不是膽量，而是認(rèn)知。

30億規(guī)模不算驚人，但這只基金的模式極可能被復(fù)制：外資PE提供產(chǎn)業(yè)能力和國(guó)際視野，地方AMC提供本土化資源和牌照通道，本土PE負(fù)責(zé)落地執(zhí)行。

對(duì)于中國(guó)龐大的存量商業(yè)地產(chǎn)池子，這或許才是抄底正確打開方式的樣本。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 太盟系聯(lián)手廣州資產(chǎn)，30億抄底困境商業(yè)資產(chǎn)！