作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

風向變得非常快，大家可以看看時間線。

5月28日，國務院正式印發了《城市更新“十五五”規劃》，根據城市更新“十五五”規劃的目標，投資金額至少有15萬億元（其中地下管網更新約5萬億元）。

5月29日，北京市人民政府新聞辦公室官宣，十五五期間，北京的城市更新總投資約1.7萬億元（平均每年更新需要投資3400億元）。

6月1日，財聯社報道稱，從多家全國性銀行了解到，2021年起執行的“商業銀行房地產貸款‘五檔兩線’集中度管理制度”已進一步“放松”，有關部門去年底已不再要求專門上報相關數據。一家全國性商業銀行負責貸款統計和管理的人士表示，有關部門已經不再向銀行提及房地產貸款占比的情況，“沒再聽說有相關要求”。

6月3日，財聯社報道稱，近期多地銀行正按照有關部門的關注和指導，適當加大信貸投放力度。部分受訪銀行人士透露，計劃推動具備條件的分支機構通過經營貸、個人抵押貸款乃至票據融資等方式補充投放規模。

盡管市場方面對《城市更新“十五五”規劃》的大拆大建以及大規模的棚改貨幣化安置都不再抱有任何幻想，但就銀行向房地產和城市更新領域的放水一事還是形成了基本的共識。

需注意的是，因地方國企和城投平臺自4月份以來整體都處于“不報項目，不上項目，也不輕易舉債”的狀態，因此這一波銀行放水催生的核心問題就變成了——地方國企、城投平臺是否會成為主導、推進城市更新的核心主力，能不能繼續舉債并引入社會資本參與城市更新。

以廣州為例，廣州市住建局5月底發布了《廣州市城中村改造建設指揮部辦公室關于舊模式城中村改造退出類項目退出工作安排的通知》（穗建更新【2026】265號），這份文件徹底終結了房企（主要是民營企業）主導城市更新的模式，后續的城市更新也統一調整為了“政府統籌、國企/城投操盤、凈地出讓、工程化推進”的模式。

相比之下，土地招拍掛市場肯定對民營企業會更加友好。從全市場的情況來看，目前央企、國企依舊是拿地主力，城投公司因“財預〔2022〕126 號”等新規的影響不能再托市拿地。與此同時，一批優質民營房企正接連入場，并在土地市場牢牢占據著一席之地。隨著銀行的再次放水，至少優質房企、優質項目的融資不再會受到以往金融強監管政策的影響。

我們前段時間經常跟大家提到我們在城投非標投資業務大幅縮減背景下的緊張和焦慮情緒，我們目前做的一個樂觀假設是，地方國企和城投平臺還是會托舉城市更新，不管是老舊小區改造、地下管網更新、完整社區建設還是其他，只要國企、城投愿意進場，投融資的需求就不會消亡，那我們至少還有機會找到飯吃。

市場方面亦認為，《城市更新“十五五”規劃》以及背后的銀行放水安排，本質上是要靠城市更新托舉房地產，只不過十五五期間城市更新15萬億元的投資不是去幫開發商去庫存，而是通過“好房子”這面大旗給城市基礎設施和住房品質拔高一個等級，用改善型需求替代剛需拉動的增量市場。簡單來說，托底的方式變了，但“托”的事實沒有變。

如果大家了解陸挺這位經濟學家的背景和過往，那么野村證券首席經濟學家陸挺團隊5月28日的研報《China: AI Boom, Property Bust and K-Shapes》，其觀點或許更值得參考，該研報提出，AI繁榮不能替代地產塌陷，不能指望新的AI經濟能治愈房地產泡沫爆破的困境；不能把AI當萬靈丹，最終還是要回來處理地產債務和地方財政重構。

陸挺今年1月在野村2026展望會議上說了這么一句話：“在未來一至兩年內，穩定房地產行業是最關鍵的頭等大事……必須對開發商的不良貸款進行果斷清理，而不能僅僅依靠債務展期來拖延。”

從當前的政策和市場動向來看，城市更新“十五五”規劃當然不等于房地產開發，但它已經成為了房地產市場的重要基石。換句話說，如果2026年不能把房地產市場穩定下來，那么對宏觀經濟的影響就會是傷及根本的拖累，后果不堪設想。

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原標題： 開始放水了