作者：指南君

來源：不良資產(chǎn)指南

接盤福晟爛尾資產(chǎn)

200億舊改正式開工

近日，深圳龍華區(qū)大布頭城市更新項(xiàng)目正式奠基，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約99萬平方米，采用“四期開發(fā)”策略，預(yù)計(jì)到2029年全面竣工。項(xiàng)目申報(bào)主體為深圳市興兆投資有限公司，查詢工商信息顯示，該公司由宸嘉發(fā)展（深圳）有限公司全資控股。

龍華大布頭項(xiàng)目是宸嘉發(fā)展在深圳的首個城市更新項(xiàng)目，這一地塊的啟動，不僅標(biāo)志著宸嘉發(fā)展正式進(jìn)入深圳市場，也為龍華核心區(qū)域近幾年來首個成功開工的城市更新單元，具備較高的市場關(guān)注度。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地面積約10.69萬㎡，計(jì)容建筑面積約66.36萬㎡，其中住宅部分約50.35萬㎡（含商品住宅約44.19萬㎡），同時(shí)配建保障房、商業(yè)、辦公及學(xué)校等多業(yè)態(tài)設(shè)施。僅住宅部分，項(xiàng)目貨值即超過200億元，相當(dāng)于2-3個普通項(xiàng)目的體量。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，項(xiàng)目延續(xù)宸嘉發(fā)展一貫的藝術(shù)豪宅風(fēng)格。效果圖顯示，建筑外立面采用大面積玻璃幕墻，搭配270°轉(zhuǎn)角窗及空中花園，整體呈現(xiàn)較強(qiáng)的現(xiàn)代感與藝術(shù)氣質(zhì)。此外，項(xiàng)目還構(gòu)建了一套地上地下立體互聯(lián)的步行體系，通過公共架空連廊、地下通道及地下空間整體開發(fā)，將地塊內(nèi)各功能區(qū)域有機(jī)串聯(lián)，提升社區(qū)的整體性與便利性。

據(jù)悉，該項(xiàng)目原由閩系房企福晟集團(tuán)于2016年左右獲取，后因福晟資金鏈斷裂陷入停滯。此后，項(xiàng)目股權(quán)幾經(jīng)流轉(zhuǎn)，最終由宸嘉發(fā)展的母公司國華人壽收購，并轉(zhuǎn)讓至宸嘉發(fā)展旗下。

隨著此次正式開工，這一沉寂多年的“爛尾”地標(biāo)，終于迎來實(shí)質(zhì)性重啟。

藝術(shù)豪宅“爆款王”

宸嘉發(fā)展背后有大佬

宸嘉發(fā)展于2020年11月在香港成立，內(nèi)地總部設(shè)于上海，由香港企業(yè)宸嘉發(fā)展有限公司全資持股。穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)后，其實(shí)控人為國華人壽董事長劉益謙，即以2.8億港元拍下明成化雞缸杯的資本大佬。

2019年9月，國華人壽旗下上海霽達(dá)以約20億元收購深圳福晟地產(chǎn)65%股權(quán)，成為控股股東。2021年2月，該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓至宸嘉發(fā)展（深圳），使其正式承接福晟在深圳的多個項(xiàng)目，宸嘉發(fā)展以20億元的初始投入，撬動了超千億的潛在貨值。

自成立以來，宸嘉發(fā)展借助母公司國華人壽在資產(chǎn)端的布局，逐步接手了一批原由出險(xiǎn)房企持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如在長沙，其接手陽光城項(xiàng)目并打造為“嘉臣道”；在成都，收購阿瑪尼藝術(shù)公寓，開發(fā)為“嘉佰道”；在深圳，承接福晟集團(tuán)的多個舊改項(xiàng)目。通過這一路徑，宸嘉發(fā)展以較少的時(shí)間成本切入核心城市的高端市場。

2022年上半年，其拿地金額達(dá)180億元；同年6月，在上海首輪集中供地中，聯(lián)手惠州奧林匹克置業(yè)以63.7億元競得普陀長風(fēng)社區(qū)地塊，成為當(dāng)時(shí)上海總價(jià)地王。2024年，以43.82億元（溢價(jià)率40%）競得徐匯龍華地塊；2025年，又在南京秦淮區(qū)南部新城斬獲宅地，成為該批次唯一溢價(jià)成交的地塊。同年9月，與中華企業(yè)組成聯(lián)合體，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取徐匯區(qū)東安地塊部分開發(fā)權(quán)，該地塊定位為高端純住宅，套均總價(jià)預(yù)計(jì)超6000萬元，后開發(fā)為“宸嘉100·嘉佰道”。

盡管項(xiàng)目數(shù)量不多，宸嘉發(fā)展始終堅(jiān)持“每一座嘉佰道都配置一座嘉藝術(shù)中心”的高端產(chǎn)品策略，精準(zhǔn)定位藝術(shù)豪宅賽道，逐步建立起“宸嘉出品”的品牌識別度。其在成都、武漢等地的項(xiàng)目如嘉佰道、宸嘉100，均成為當(dāng)?shù)馗叨俗≌拇怼?/p>

在項(xiàng)目操盤上，宸嘉發(fā)展多采用“小股操盤”模式，以少量資本撬動優(yōu)質(zhì)資源。例如在上海長風(fēng)嘉佰道項(xiàng)目中，其股權(quán)占比約16%；在徐匯東安項(xiàng)目中，持股比例為30%。該模式不僅降低了資金占用風(fēng)險(xiǎn)，也為其在核心地段實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)提供了保障。以長風(fēng)嘉佰道為例，項(xiàng)目因價(jià)格倒掛和稀缺供應(yīng)，開盤當(dāng)日2小時(shí)內(nèi)售罄，銷售額達(dá)61.78億元，刷新當(dāng)年上海中環(huán)新盤首開紀(jì)錄。

值得注意的是，宸嘉發(fā)展近年來顯示出“重倉深圳”的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前其在深圳至少持有3個項(xiàng)目，總計(jì)容建面約270萬平方米，總貨值超1000億元。

這一規(guī)模的實(shí)現(xiàn)，主要得益于兩方面的關(guān)鍵支撐：一是母公司國華人壽的險(xiǎn)資背景，為其提供資金與資產(chǎn)端的協(xié)同支持；二是通過對福晟集團(tuán)資產(chǎn)包的戰(zhàn)略性收購，快速獲取核心城市的存量資源。

宸嘉發(fā)展憑借險(xiǎn)資背景、精準(zhǔn)定位與靈活操盤模式，在短短數(shù)年內(nèi)完成了從項(xiàng)目獲取、產(chǎn)品打造到市場占位的系統(tǒng)性布局，正逐步確立其在藝術(shù)豪宅賽道的差異化競爭力。

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原標(biāo)題： 神秘大佬接盤福晟資產(chǎn)包，200億深圳“爛尾”神盤重啟