作者：指南君

來源：不良資產(chǎn)指南

3折清倉甩賣

黑石罕見投資失誤

全球私募巨頭黑石，最近在一筆養(yǎng)老地產(chǎn)投資上栽了大跟頭。

2016年到2017年，黑石花18億美元買下美國90多處養(yǎng)老公寓，總共將近9000套。當(dāng)時美國“銀發(fā)海嘯”的說法很流行，嬰兒潮一代大批進(jìn)入老年，養(yǎng)老地產(chǎn)被看成穩(wěn)賺不賠的賽道，黑石把這筆投資作為重點(diǎn)布局。

八年后，黑石開始以3折、6折的價格瘋狂甩賣。佛羅里達(dá)州一處171套公寓的物業(yè)，當(dāng)年買入價4880萬美元，2025年只賣了1200萬美元，相當(dāng)于2.5折。南卡羅來納州一處資產(chǎn)，2000萬美元買入，六折出手。

丹佛、芝加哥等地的項目，多數(shù)低于買入價七成。到2025年底，黑石已賣掉70處，已披露的39筆交易總價僅5.36億美元，而當(dāng)年收購這些資產(chǎn)就花了超過7.55億美元。整體估算，黑石在這筆投資上至少虧了6億美元。

全球不良資產(chǎn)投資巨頭

黑石集團(tuán)1985年成立于紐約，是全球最大的另類資產(chǎn)管理公司之一。它最擅長的，就是在市場恐慌時低價買入困境資產(chǎn)，通過改造運(yùn)營把價值做上去，等行情好了再高價賣掉。

最經(jīng)典的是希爾頓酒店。2007年金融危機(jī)前夜，黑石用260億美元杠桿收購希爾頓，自有資金只出了60億。收購剛完成，金融危機(jī)就來了，酒店業(yè)一落千丈，希爾頓市值一度蒸發(fā)60億。

但黑石沒有退縮，換了CEO，把總部從加州搬到弗吉尼亞，砍成本、推特許經(jīng)營模式，讓希爾頓快速擴(kuò)張。2013年希爾頓上市，創(chuàng)下酒店業(yè)最大IPO。之后黑石分12次減持，到2018年清倉時賺了約140億美元，回報超過三倍，這是私募股權(quán)史上最賺錢的一筆投資。

另一個案例是拉斯維加斯的Cosmopolitan賭場酒店。2014年，黑石花17.3億美元從德意志銀行手里接盤了這個陷入困境的項目，又投入5億美元翻新。2021年，拉斯維加斯旅游復(fù)蘇，黑石以56.5億美元賣出，賺了約41億美元，股權(quán)回報高達(dá)10倍，成為黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單筆最賺錢的紀(jì)錄。

從希爾頓到Cosmopolitan，黑石反復(fù)驗證了一個道理，不良資產(chǎn)投資的關(guān)鍵不是低價買入，而是買入之后能不能創(chuàng)造價值。

拿下海南AMC牌照計劃落空

蘇世民多次公開表示：最好的投資機(jī)會在中國。2007年起，黑石先后在香港、北京、上海設(shè)立辦公室，正式開啟中國布局。

2026年初，市場傳出消息稱香港老牌地產(chǎn)豪門新世界發(fā)展準(zhǔn)備整體賣給黑石。新世界由鄭裕彤1970年創(chuàng)立，是香港四大地產(chǎn)商之一，但近幾年負(fù)債壓頂，總負(fù)債超過2100億港元。黑石計劃注資約25億美元，通過認(rèn)購新股和受讓舊股的方式，成為新世界的最大股東。

這筆交易真正的看點(diǎn)不是新世界的地產(chǎn)，而是一張稀缺的金融牌照。新世界是海南新創(chuàng)建資產(chǎn)管理公司的大股東。海南新創(chuàng)建是全國首家外資控股的地方AMC，2019年在海口成立，專門做不良資產(chǎn)收購處置。如果黑石拿下新世界，就能間接拿到這張AMC牌照，進(jìn)入海南自貿(mào)港的跨境不良資產(chǎn)賽道。

但有消息稱交易最終還是黃了。核心原因是鄭氏家族不愿放棄控制權(quán)，黑石想當(dāng)家做主，鄭家人寸步不讓。另一個障礙是新世界旗下11 SKIES購物中心，從2028年到2066年每年要付至少18億港元的租金擔(dān)保，黑石覺得風(fēng)險太大，新世界又沒辦法取消。談判僵持了幾個月，鄭氏家族干脆自己想辦法自救。2026年3月，市場傳出鄭家準(zhǔn)備通過配股或供股向新世界注資約312億港元。

到4月初，這筆交易基本告吹，黑石拿下海南AMC牌照的計劃也暫時落空。

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