觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
談判的關鍵或許在于議案2中要求追加增信措施，包括但不限于深鐵或其他深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責任擔保或抵質押措施。
觀點網 一波未平一波又起，就在萬科尋求將旗下第二支中票也展期一年的同時，該公司首個尋求展期的中期票據三份議案均未獲通過。
12月13日，據中國銀行間市場交易商協會系統，“22萬科MTN004”首次持有人會議表決結果顯示，三份議案均未獲90%以上贊成而失效。
5個工作日寬限期
該筆中票為“22萬科MTN004”，于2022年12月13日發行，期限3年，發行總額20億元，利率3.00%。債券有效申購家數4家，有效申購金額21億元，債券主承銷商兼簿記管理人為上海浦東發展銀行股份有限公司，聯席主承銷商為中國銀行股份有限公司。
這筆中票原定本金兌付日為2025年12月15日，截至債權登記日2025年12月9日，“22萬科MTN004”持有人或持有人的代理人共計20家機構，而參加會議的持有人或持有人代理人18家。
根據萬科披露的三份債券議案：議案1為調整中期票據本息兌付安排，該議案未設增信，同意該議案的持有人共0家，有效表決權數額為0；反對該議案持有人共16家，占總表決權數額的76.70%，議案未獲通過。
議案2為追加投資人可接受的增信措施，有條件調整中期票據本息兌付安排的議案。同意本議案的持有人或持有人代理人共7家，占總表決權數額83.40%；反對本議案的持有人共11家，占總表決權數額16.05%，其他表決權均棄權，同意比例未超過90%，議案未獲通過。
議案3為調整中期票據本息兌付安排、追加增信措施。同意該議案的持有人共1家，占總表決權數額18.95%；反對本議案的持有人共16家，占總表決權數額76.70%，同意比例未超過90%，議案未獲通過。
據觀點新媒體此前總結，議案1為本金、利息均一年后支付；議案2為本金展期一年，利息正常支付，還須提供深圳國資背景的增信措施；議案3為為本金展期一年，利息正常支付，但不強求帶有國資背景。
若展期方案獲通過，萬科將贏得至少一年緩沖期，為資產處置及銷售回款爭取時間。
萬科方面還曾表示，如果持有人不投票贊成“22萬科MTN004”展期一年的提議，公司將利用寬限期繼續與持有人們進行談判。而且，萬科早前還曾希望將寬限期從5天延長至30天。
但根據萬科該筆債券募集說明書，議案通過需持有本期債務融資工具表決權超過總表決權數額90%持有人同意，但對未能按期足額償付債務融資工具本金或利息的違約情形設定了5個工作日的寬限期，若發行人在該期限內對所述債務進行了足額償還，則不構成發行人在本期債務融資工具項下的違約。
當下，萬科還有5個工作日的寬限期與投資者談判。
談判的關鍵或許在于議案2中要求追加增信措施，包括但不限于深圳市地鐵集團有限公司或其他深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責任擔保或抵質押措施。
該方案下，展期前已產生的利息將于原付息日2025年12月15日正常兌付，本金展期至2026年12月15日。該議案還明確，萬科在償付后續到期債券本金之前需先行全額兌付本期債券尚未償付的本息。
按此推測，如果五天內深鐵集團愿意追加擔保，再開一次持有人會議，通過議案2的可能性將大于其他議案。
但深鐵愿意追加擔保的可能性是多少？
截至2025年11月初，萬科年內已償付境內外債券約303.25億元。在這一年，深鐵集團對萬科共提供9次借款支持，涉及金額約合257億元。另在萬科年內償付的債務中，來自于深鐵的信用借款達到165.22億元，占比超過一半。
萬科化債抉擇
“22萬科MTN004”發行后15天的12月28日，萬科又發布了“22萬科MTN005”的發行申購、配售、分銷情況公告。
“22萬科MTN005”債券期限3年，起息日為2022年12月28日，兌付日為2025年12月28日，計劃發行總額37億元，實際發行總額37億元，利率3%，簿記管理人和主承銷商為交通銀行股份有限公司，聯席主承銷商為中國郵政儲蓄銀行股份有限公司。
據上海清算所2025年12月5日晚間公告顯示，萬科將在12月22日召開“22萬科MTN005”持有人會議，商議該債券展期事宜，會議召集人為交通銀行。
觀點新媒體獲悉，截至目前，萬科還有16筆存續債券，包括多筆公司債、中期票據和企業ABS，規模合計217.98億元。其中，將在一年內到期的債券有8筆，規模157.53億元。
值得注意的是，2025年末至2026年上半年仍是萬科償債高峰。截至2026年末，萬科將到期或行權的債券金額超過220億元。
因此，深鐵集團的追加擔保需要綜合考量萬科紓困與集團資源分配之間的權衡。在萬科僅剩5個工作日寬限期的緊迫形勢下，深鐵集團的最終選擇，或將宣告其對于萬科化債的態度。
與此同時，也有市場聲音猜測另一種可能性——萬科或以即將走上舞臺的商業不動產REITs為階梯，籌集資金還款。
此前于2025年11月，中國證監會就推出商業不動產投資信托基金試點公開征求意見，擬將商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產納入REITs底層資產，在基礎設施REITs基礎上，推出商業不動產REITs品種。
外部籌集資金之外，萬科于今年前九個月出售資產的現金流入約44億元，目前仍在加速處置資產“變現”，比如已將持有的貝殼股票悉數賣出。
11月24日，據深交所消息顯示，針對投資者提出的萬科當年投資的貝殼股票是否出售的問題，萬科回應表示，持有的貝殼股票已經全部出售。
據萬科2025年上半年財報顯示，截至2025年上半年末，萬科投資性房地產用于抵質押及擔保的余額已達800億元，投資性房地產抵押比例約合58.2%。
面對當前情況，萬科正著力穩固銷售基本盤，并繼續推動業務轉型，前三季度實現合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%；經營服務業務前三季度實現收入435.7億元，同比增長1.1%，占營收比重提升至27%，租賃住宅業務實現營業收入27.4億元，同比增長4.4%。
此外，前三季度萬科商業開發與運營業務營收62.1億元，整體出租率92.1%，客流、銷售額同店同比分別增長5.0%、3.8%；物流領域，物流倉儲業務實現營業收入31.8億元，同比增7.4%。 其中冷鏈營業收入16.8億元，同比增長24.4%，營收表現相對穩定。
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