作者：陳文莉、王婷婷

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

2020年9月9日，一紙股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，泰康成為了陽(yáng)光城的第二大股東。

時(shí)隔八個(gè)月，陽(yáng)光城和泰康的合作迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

風(fēng)財(cái)訊從券商處獲取的陽(yáng)光城調(diào)研記錄顯示，泰康向陽(yáng)光城派駐兩名董事已到位，章程也已修改完畢。

風(fēng)財(cái)訊注意到，除了在4月的戰(zhàn)略協(xié)議簽約會(huì)上透露的，陽(yáng)光城和泰康有望在存量管理、資金、物業(yè)等方面合作之外。此次會(huì)議中，陽(yáng)光城董事會(huì)重點(diǎn)提及了雙方在拿地模式上的探討，及更多細(xì)節(jié)，且預(yù)計(jì)2021年就會(huì)落地實(shí)施第一次合作拿地。

養(yǎng)老IP合作拿地 

今年計(jì)劃落地

陽(yáng)光控股與泰康保險(xiǎn)的合作，包括不限于項(xiàng)目、資金、物業(yè)等領(lǐng)域的合作。

更多合作細(xì)節(jié)，其實(shí)是陽(yáng)光城參與落實(shí)。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，陽(yáng)光城和泰康保險(xiǎn)的合作，主要在4個(gè)業(yè)務(wù)層面：

一是存量項(xiàng)目管理，即泰康之家部分項(xiàng)目的代理代銷；

二是拿地模式，未來(lái)將以養(yǎng)老IP為切入點(diǎn)實(shí)現(xiàn)土地獲取計(jì)劃；

三是優(yōu)化資金成本，在市場(chǎng)化發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品中，泰康將置換公司部分高成本資金參與到資金提供中，通過(guò)隨行就市方式，以較公平的價(jià)格互相合作；

四是物業(yè)合作，即泰康將在社區(qū)上實(shí)現(xiàn)網(wǎng)格化運(yùn)作，陽(yáng)光城將借助泰康提高整體物業(yè)運(yùn)作水平。

其中，拿地模式的探討，是雙方戰(zhàn)略協(xié)議中的重點(diǎn)。

“陽(yáng)光城和泰康將以養(yǎng)老為切入點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)合作拿地，且預(yù)計(jì)2021年就會(huì)落地實(shí)施。”

有業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于傳統(tǒng)住宅拿地而言，以養(yǎng)老IP合作拿地，對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)，都能降低成本。

因?yàn)橐环矫妫茉黾痈勁械母郊觾r(jià)值，取得更好的價(jià)格。一方面，在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上，陽(yáng)光城在開(kāi)發(fā)方面、泰康在養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)方面都有成熟機(jī)制，或能產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。

合作存量項(xiàng)目 

陽(yáng)光物業(yè)上市添“新故事”

實(shí)際上，相較拿地，合作存量項(xiàng)目管理，這一層面更值得探討。

此前陽(yáng)光城股東大會(huì)上，高管層提到，泰康有一些不能分拆的項(xiàng)目，而陽(yáng)光城則擁有一些低效的商業(yè)及公寓，雙方會(huì)在這些存量項(xiàng)目上展開(kāi)合作。

對(duì)陽(yáng)光城而言，雞肋般的一些存量項(xiàng)目，如果能夠改造成養(yǎng)老社區(qū)等，無(wú)疑是一種盤活。

陽(yáng)光城的團(tuán)隊(duì)、資源，主要涉及到泰康之家部分項(xiàng)目的代理代銷。

風(fēng)財(cái)訊了解到，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作模式中，險(xiǎn)企主要分為三種主要渠道，即“押金+租金”、“會(huì)員卡+管理費(fèi)”和“保險(xiǎn)捆綁”，主要是依靠自有渠道。

“泰康模式”屬于保險(xiǎn)捆綁模式，即是客戶在年輕時(shí)通過(guò)購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)，享受保險(xiǎn)公司專業(yè)理財(cái)服務(wù)，年老時(shí)可以入住泰康養(yǎng)老社區(qū)，使用保險(xiǎn)金支付自己的養(yǎng)老生活費(fèi)用。

陽(yáng)光城銷售渠道的介入，對(duì)泰康而言，會(huì)是一個(gè)很大的補(bǔ)充。例如，“買房贈(zèng)養(yǎng)老(試用)”等新的營(yíng)銷方式，值得期待。

不過(guò)，陽(yáng)光城和泰康二者的產(chǎn)品性質(zhì)、客群、項(xiàng)目區(qū)位條件等均有不同程度的參差，磨合不會(huì)少。

另外，陽(yáng)光城物業(yè)社區(qū)將與泰康的養(yǎng)老社區(qū)共同設(shè)立平臺(tái)，探索一種目前房企和養(yǎng)老地產(chǎn)尚未走出的合作路徑。

而泰康的合作對(duì)象，或許是陽(yáng)光城旗下的物業(yè)公司“陽(yáng)光智博”。

陽(yáng)光智博近日已經(jīng)提交了IPO審批資料。泰康資源的加入，能否成為陽(yáng)光智博做差異化、拉升估值的助力，值得觀察。

好錢換貴錢 

陽(yáng)光城逐漸洗底牌

陽(yáng)光城和泰康合作，借險(xiǎn)資的能量?jī)?yōu)化資金成本，是此次四項(xiàng)合作的重中之重。

風(fēng)財(cái)訊獲悉，在具體操作中，泰康將用一些市場(chǎng)化發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，置換陽(yáng)光城部分高成本資金。當(dāng)然，價(jià)格會(huì)隨行就市、公平合作。

風(fēng)財(cái)訊了解到，陽(yáng)光城已拿到批文的發(fā)債額度約合160億元，包括小公募額度40億，中期票據(jù)額度34.2億，美元債額度2.9億美元，建工ABN額度10億，供應(yīng)鏈ABS額度10億及供應(yīng)鏈ABS儲(chǔ)架額度約40億，尾款A(yù)BS額度5.3億。

陽(yáng)光城2021年債券到期和行權(quán)的總量約為130億，年初至今已完成兌付61.5億。

但陽(yáng)光城的非標(biāo)融資仍不低。

風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)，陽(yáng)光城通過(guò)提供擔(dān)保，為包括杭州華宇業(yè)瑞、上海雋隆等在內(nèi)的9家子公司，從中江信托（7億）、浙金信托（2.5億）、國(guó)通信托（4億）、萬(wàn)向信托（2.5億）、五礦信托（4.5億）、平安信托（3億）等多家信托公司獲取融資。

無(wú)疑，陽(yáng)光城需要進(jìn)一步優(yōu)化資金來(lái)源、降低成本，泰康的加持對(duì)它而言，是背書。

一個(gè)側(cè)面信息是，泰康入股后，陽(yáng)光城對(duì)多個(gè)債券的利率進(jìn)行了下調(diào)。

“18陽(yáng)城02”的利率由7.5%下調(diào)至5.2%；“19陽(yáng)城01”債券的存續(xù)期后1年票面利率由7.5%下調(diào)至5.8%；“19陽(yáng)城02”票面利率由7.5%降至5.8%；17陽(yáng)光城MTN004票面利率由7%調(diào)整至6.9%。

調(diào)研會(huì)上，陽(yáng)光城管理層表示，2021年并非陽(yáng)光城剛兌大年，還款壓力較小，若新增土地儲(chǔ)備未發(fā)生大幅變化的情況下，公司將維持或減少非標(biāo)融資的使用比例。公司也有底氣完成2021年內(nèi)的剩余68億境內(nèi)外債券到期及回售的兌付。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 陽(yáng)光城泰康今年將落第一地4種合作細(xì)節(jié)首度曝光