作者：風財訊

來源：風財訊

8月17日，廣州市中級人民法院，一起標的7.57億元的舊改開發(fā)貸糾紛準時開庭。

廣州農(nóng)商行坐上原告席，被告席上除了出險民企時代控股、項目公司時嶺地產(chǎn)，還坐著兩級黃埔區(qū)屬國資平臺——科學城(廣州)城市更新集團、廣州科慧投資（以下簡稱“科學城系”）。

時間要回溯到2020年，時嶺地產(chǎn)拿廣州市崗貝、雙井舊村的改造主體資格，向廣州農(nóng)商行舉兩筆舊改前期貸，本金6.76億、息0.81億，合計7.57億；2022年時代控股因現(xiàn)金流斷，逐步退出項目；2023年4月“科學城系”進場復工。

因為接盤時合同有一句"承接總交易價款包括但不限于時嶺公司的銀行貸款投入"，如今廣州農(nóng)商行直接“咬住”了國資接盤方。

雖然科學城集團自己也不是優(yōu)等生。報告顯示，集團2025年凈虧69.6億，總資本化比率85.1%，2026年一季度總債務攀至1378.4億。但比起已經(jīng)被執(zhí)行7次、7月3日被申請破產(chǎn)重整的時代控股，“科學城系”畢竟是國資，銀行瞄準了有人兜底，順勢將其告上法庭。

7.57億的官司，已經(jīng)占據(jù)了科學城集團上年底凈資產(chǎn)的2.47%，規(guī)模不容小覷，因而其抗辯訴求很強烈。如今，舊改爛尾引發(fā)的這一場訴訟，儼然已經(jīng)成為兩大國企之間的“火拼”。

事實上，這只是“舊改爛賬大爆發(fā)”的冰山一角。

因為當年瘋狂布局城市更新的連帶擔保、債務加入、兜底回購，近三年以來圍繞舊改合作的糾紛，明顯增多。多家國企從“白衣騎士”變成“被告席常客”，追打訴訟的戲碼集中上演。

例如，杭州市城市建設發(fā)展集團（簡稱杭州城發(fā)）曾為杭州建工集團的1.3億流貸提供擔保，2025年9月逾期后浦發(fā)、中信、廣發(fā)三家銀行先后起訴，杭州城發(fā)被動了代償1.3億。

誰料，2026年4月，杭州城發(fā)反向起訴杭州建工、廣廈控股等反擔保方追償。“賠”進去不少錢的城投，正在瘋狂找尋墊背的“背鍋俠”。

再如深圳特區(qū)建發(fā)，曾作為紓困華南城的“白武士”出現(xiàn)，最后反而陷入36億連環(huán)訴訟。

2026年5月，廣州中院一審判特區(qū)建發(fā)與華南國際支付深基華智21.11億股權收購款，同步凍結其賬戶21.32億；5月7日華夏銀行深圳分行又就15.13億金融借款將其列被告。

訴訟背后，2022年5月，深圳特區(qū)建發(fā)19億港元入股華南城，成為單一最大股東，后續(xù)擴容深基華智基金至110億，并吸收中國信達入場。因為這背后是“差額補足+股權回購”的兜底協(xié)議，所以當2025年華南城被香港高院清盤，兜底協(xié)議被觸發(fā)，引起系列訴訟。

最終，特區(qū)建發(fā)不僅在2022年-2025年累計虧損超80億，董事長總經(jīng)理也雙雙“換血”。然而管理層重大調整后，也難以挽回紓困四年的巨大損失。

還有今年備受熱議的“深華發(fā)A被萬科仲裁近22億”的案件，也是由于2015年光明新區(qū)公明街道華發(fā)工業(yè)區(qū)舊改的影響。

當時，萬科支付了6億首期拆遷款給深華發(fā)A的控股股東武漢中恒。2026年5月，深圳萬科再提仲裁，把武漢中恒、深華發(fā)一并列為被申請人，索償21.99億；福田法院裁定查封福田華發(fā)大廈、公明片區(qū)土地和賬戶，武漢中恒持1.2億股（占總股本42.13%）輪候凍結，實控人李中秋283萬B股同樣被凍結。

這些從合作到訴訟的案例，劇情高度相似，都是民企找來國資或銀行做金主，最后卻把金主套牢。

“舊改項目坑很多，無論是操作還是合同文本，陷阱都多。”有資深城市更新律師指出，當年國企進場接盤，談判重心多是“怎么讓項目別爛尾、別出群體事件”，對《合作框架協(xié)議》里“承接價款包含銀行貸款“、《前期服務協(xié)議》里“包括但不限于”這類表述缺乏法務嚴控，部分承接了債務，部分兜底回購的更是將財務投資人的義務過度放大。

尤其2018年-2021年舊改窗口期，多地國企被動承接民營房企退出項目。當時的測算模型可能是房價上漲、去化24-48個月。但現(xiàn)實哪里那么容易，如今房價橫盤、去化翻倍，讓接盤成為“接雷”。

為舊改買單的代價正在資產(chǎn)負債表上顯性化。例如，廣州農(nóng)商行2025年末逾期貸款308.9億、賬面不良僅131億，偏離度235.8%；科學城系虧損疊加訴訟；特區(qū)建發(fā)凍結合計超36億；杭州城發(fā)1.3億現(xiàn)金代償后追償回款未卜......

當舊改爛賬的清算從項目公司燒到了國資集團本部，為當年的瘋狂布局買單，這一輪訴訟潮，大概率才剛開頭。

來源 | 鳳凰網(wǎng)風財訊

版權丨鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風財訊

主編｜王婷婷

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原標題： 舊改爛賬大爆發(fā)，8大國企打起來了