觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
雖然有些出乎意料，但在成績單出來之前，外界對這位尖子生沒考好這件事早已做好了心理鋪墊。
觀點網(wǎng) 2026年剛開局，萬科就進入了“多事之秋”。
1月28日，有媒體報道，萬科前任董事長郁亮疑似已經(jīng)失聯(lián)半月。此消息一出，輿論場瞬間炸開了鍋。
有人將萬科原總裁祝九勝被采取刑事強制措施，郁亮辭職時未獲公司公開致謝等事件與上述消息關聯(lián)起來，得出了郁亮被帶走調查的猜想。隨著輿論的發(fā)酵，萬科創(chuàng)始人王石也被拉下場。
1月30日，王石視頻號主頁發(fā)布了一條騎行視頻，專門標注了“1月30日馬巒山晨騎”字眼。同時，其個人微信朋友圈也配文轉發(fā)了該條視頻，當中有一句：“打開手機，喔，這么多哥們兒短信！簡單的問詢：你在哪？！明白了，被老友記惦記著，謝！”
王石的這一次動態(tài)發(fā)布，也因此被網(wǎng)友解讀為是“自證”之舉。
在“自證”風波發(fā)生的同一日晚間，萬科A發(fā)布2025年度業(yè)績預告，超出預期的虧損規(guī)模將市場的關注點聚焦在萬科的經(jīng)營上。
公告顯示，萬科于報告期內預計錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，與上年同期虧損494.78億元相比，虧損幅度擴大約65.7%；期內錄得扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損約800億元，虧損同比擴大約76.2%；基本每股收益虧損約6.89元/股，而上年同期虧損4.17元/股。
雖然有些出乎意料，但在成績單出來之前，外界對尖子生沒考好這件事早已做好了心理鋪墊。
虧損原因
萬科全年虧損原因與2025上半年基本重合：房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降且毛利率仍處低位，高地價項目導致結算毛利總額大幅減少；業(yè)務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值。
針對于第一條原因，萬科早在上半年時就已作出過解釋：新盤供應較少，以存量資源去化為主。總結來說就是過去高價拿地的“歷史包袱”所致虧損。
萬科2025年有不少新入市項目都取得不錯的銷售成績，比如溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現(xiàn)9成及以上的認購去化。
只是，公司年內房開業(yè)務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存。在過去，這些項目的地價獲取成本較高，疊加遇到近年房價的持續(xù)壓降，導致公司結算毛利總額大幅減少，房開業(yè)務上半年毛利率僅8.7%，利潤規(guī)模遭高強度壓縮。
此外，資產(chǎn)減值也是萬科利潤承壓的重要因素。盡管每家房企在計提資產(chǎn)減值的程度各有差異，但大部分企業(yè)都會秉持“長痛不如短痛”的原則，在某一時期充分計提。
自2024年以來，萬科計提減值的力度明顯有所增加，進入2025年，公司下半年再次按下加速鍵。
去年上半年，萬科計提各類減值準備合計54.49億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約44.78億元。根據(jù)報告，公司第三季度計提各類減值準備合計94.01億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約83.09億元，已超過上半年規(guī)模。
截止三季度末，萬科各項資產(chǎn)減值準備合計539.15億元，其中存貨跌價準備占比42.16%，信用減值準備占比55.52%。
除了上述提到的“老三樣”，此次萬科還多披露一個虧損原因：部分經(jīng)營性業(yè)務扣除折舊攤銷后整體虧損，部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損。
多數(shù)港股上市房企在編制財務報表時首選估值法，而萬科是少數(shù)采取成本法核算的企業(yè)，公司經(jīng)營性業(yè)務每年都會產(chǎn)生折舊攤銷費用。
早在2022年業(yè)績會上，萬科財務負責人韓慧華就已經(jīng)給市場打過預防針：“我們對經(jīng)營性業(yè)務在會計上選擇了更加審慎的成本法，隨著經(jīng)營資產(chǎn)開業(yè)增多，折舊攤銷的量會逐漸增大，一定程度上影響整體毛利率”。
“最后一跌”？
2月2日，受近日貴金屬價格雪崩，以及上市企業(yè)陸續(xù)披露業(yè)績預告等因素影響，A股三大指數(shù)集體下跌，截至收盤滬指跌2.48%，深成指跌2.69%，創(chuàng)業(yè)板指跌2.46%，北證50指數(shù)跌2.03%，滬深京三市成交額26066億元，較上日縮量2558億元。
盤面上，全市場超4600只個股下跌，其中123只個股跌停。
在萬科披露了A股最大虧損時，市場各方均認為萬科A將會是第124只跌停股，但出乎意料的是，萬科股價挺住了。
當天收盤，萬科A報4.68元/股，跌幅4.10%；萬科企業(yè)報3.58港元/股，跌幅5.79%；公司股價表現(xiàn)優(yōu)于市場預期，因此有分析認為這是萬科的“最后一跌”，公司此番屬于利空出盡，再也跌無可跌。
但市場上也有不同意見，比如摩根士丹利估算萬科權益基礎減少將令凈負債率升至120%以上，當前市賬率約0.5倍，兩項指標均遠高于同業(yè)；同時預計萬科嚴重虧損狀態(tài)可能持續(xù)，對萬科A股予“減持”評級，目標價2.7元。
回歸到市場消息層面，近期有多家媒體報道，多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關數(shù)據(jù)，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報資產(chǎn)負債率等核心財務指標。
一時之間，“房企三道紅線退出歷史舞臺” “三道紅線終結”等字眼頻繁出現(xiàn)在各大媒體平臺。房地產(chǎn)開發(fā)板塊因此迎來了一次短暫的狂歡。
另一方面，萬科三只公司債陸續(xù)展期通過也在支撐著公司股價。據(jù)了解，“21萬科02”、“22萬科MTN004”及“22萬科MTN005”已分別于1月21日、27日、27日通過展期，三只公司債60%本金均獲展期一年。
與此同時，自2025年提供307.97億元借款后，深鐵又一次向萬科借出23.6億元資金。對于深鐵2026年給萬科的第一筆借款，有投資者表示：“深鐵之所以再提供資金，只是證明一件事，就是現(xiàn)在萬科不再是無底洞了。”同時也再次向外界傳遞出一個積極信號：深鐵仍是萬科堅定的支持者。
68億公司債展期過關，極大程度地緩解了萬科短期內的資金壓力，此時公司需要在經(jīng)營層面投入更多的精力。
在此次業(yè)績預告中，萬科方面直言，當前公司發(fā)展依然面臨嚴峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也將持續(xù)承壓。面向未來，公司將全力以赴推進經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運作和科技賦能等措施，推動業(yè)務布局優(yōu)化和結構調整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力；公司上下將凝心聚力，有序地化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。
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