村企合作項(xiàng)目在融資層面面臨的問(wèn)題主要是兩個(gè)：第一個(gè)是在非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、留用地等凈地合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及一些城市更新合作項(xiàng)目中，村集體（具體如村股份經(jīng)濟(jì)合作社、村股份公司等，下同）與開(kāi)發(fā)商簽訂的《合作開(kāi)發(fā)合同》等協(xié)議中明確約定“項(xiàng)目用地不得用于抵押貸款和融資”，而該限制性約定主要是基于對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力要求以及合作安全的考慮；第二個(gè)是在大部分的村企凈地合作開(kāi)發(fā)或城市更新類(lèi)的合作項(xiàng)目中，政府以及集體資產(chǎn)管理部門(mén)明確規(guī)定實(shí)施主體（或項(xiàng)目公司、合作公司）的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或變更，該限制主要是為了防止開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓、炒賣(mài)土地或項(xiàng)目。不過(guò)對(duì)于項(xiàng)目公司或合作公司的股東以及更上層級(jí)股東的股權(quán)變更卻沒(méi)給出明確的轉(zhuǎn)股約束，只是大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)考慮自身的品牌和聲譽(yù)，也即除了融資安排以外一般都不會(huì)炒賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，不然政府和村集體肯定不會(huì)放過(guò)開(kāi)發(fā)商。

在村企合作項(xiàng)目的土地或在建工程抵押?jiǎn)栴}上，目前大部分村集體都傾向于保守的做法，即不允許開(kāi)發(fā)商拿土地去做抵押融資，這一方面是為了考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，另一方面也是為了防止集體資產(chǎn)的流失。而在項(xiàng)目公司或合作公司的股權(quán)問(wèn)題上，目前各地政府和村集體基本都有了共識(shí)，即不允許開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司或合作公司的股權(quán)，禁止開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓或炒賣(mài)土地或項(xiàng)目，以下就以深圳和廣州的一些規(guī)范性文件進(jìn)行舉例說(shuō)明。

《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體實(shí)施細(xì)則（試行）》第三十六條：經(jīng)公開(kāi)選定的市場(chǎng)主體及其控股股東應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，不得通過(guò)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

《深圳市龍崗區(qū)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體實(shí)施細(xì)則（試行）》第三十條：經(jīng)公開(kāi)選定的市場(chǎng)主體及其控股股東應(yīng)當(dāng)承諾在重點(diǎn)更新單元全部主體工程竣工驗(yàn)收合格且取得竣工驗(yàn)收備案之前，不得通過(guò)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

《深圳市大鵬新區(qū)股份合作公司集體資產(chǎn)參與拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前期工作規(guī)程（征求意見(jiàn)稿）》第二十一條：第三方申報(bào)城市更新單元計(jì)劃的，申報(bào)單位應(yīng)與中標(biāo)單位保持一致；如由中標(biāo)單位的子公司作為申報(bào)單位，股份合作公司的項(xiàng)目方案和招標(biāo)文件應(yīng)說(shuō)明且經(jīng)股份合作公司股東（代表）大會(huì)表決同意，子公司應(yīng)是中標(biāo)單位的控股公司，且在委托申報(bào)期內(nèi)不得擅自變更股權(quán)，否則雙方合作關(guān)系自動(dòng)解除。

《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知》（深府辦【2016】38 號(hào)）（二十六）建立信息通報(bào)制度。區(qū)城市更新職能部門(mén)在核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)。如實(shí)施主體股權(quán)后續(xù)發(fā)生變更，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將變更情況向稅務(wù)部門(mén)通報(bào)，由稅務(wù)部門(mén)督促相關(guān)企業(yè)依法納稅。

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類(lèi)項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》（穗更新規(guī)字[2018]1號(hào)）第十條：選擇合作改造的舊村，合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，合作企業(yè)成立的項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《關(guān)于<廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法>的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（云府辦規(guī)[2018]11號(hào)）第三十條：選擇合作改造的舊村，合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，合作企業(yè)成立的項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《廣州市番禺區(qū)舊村莊更新改造公開(kāi)引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（番府[2018]45 號(hào)）（十五）村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)自合作改造通知書(shū)發(fā)出之日起 30 日內(nèi)與合作企業(yè)簽訂合作協(xié)議，合作協(xié)議應(yīng)明確合作企業(yè)的具體權(quán)責(zé)要求，并抄送區(qū)城市更新部門(mén)和屬地鎮(zhèn)（街）。并于合作協(xié)議簽訂之日起 30 日內(nèi)，將招商結(jié)果在番禺區(qū)政府、市城市更新局官方網(wǎng)站上公布。合作企業(yè)應(yīng)根據(jù)合作協(xié)議在番禺區(qū)設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，辦理工商注冊(cè)、稅務(wù)登記等手續(xù)。合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《花都區(qū)舊村莊合作改造類(lèi)項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（花府辦規(guī)[2018]8號(hào)）第十條“選定合作企業(yè)后的要求” ：合作企業(yè)應(yīng)在簽訂《合作協(xié)議》30 日內(nèi)，與村集體經(jīng)濟(jì)組織在花都區(qū)設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，辦理工商注冊(cè)、稅務(wù)登記等手續(xù)。合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及區(qū)政府同意，項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《廣州市從化區(qū)舊村莊全面類(lèi)項(xiàng)目公開(kāi)引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）（四）“簽訂合作協(xié)議”：村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)自合作改造通知書(shū)發(fā)出之日起，在招商文件規(guī)定時(shí)間內(nèi)與合作企業(yè)簽訂合作協(xié)議，合作協(xié)議應(yīng)明確合作企業(yè)的具體權(quán)責(zé)要求，并抄送屬地鎮(zhèn)（街）和區(qū)城市更新局。合作企業(yè)應(yīng)根據(jù)合作協(xié)議與村集體經(jīng)濟(jì)組織在從化區(qū)注冊(cè)成立合作公司，辦理工商注冊(cè)、稅務(wù)登記等手續(xù)。合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，項(xiàng)目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

前文中有提到，政府和村集體目前主要限制的是項(xiàng)目公司或合作公司的股權(quán)或股東發(fā)生變更，但未明確提出是否限制項(xiàng)目公司的股東或者更上層級(jí)股東的股權(quán)發(fā)生變更，因此在操作層面開(kāi)發(fā)商一般會(huì)就村企合作項(xiàng)目設(shè)置2-3層的SPV以便于后續(xù)的融資。以下根據(jù)我們的前融業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行詳細(xì)介紹和說(shuō)明。

1. 開(kāi)發(fā)商（具體為旗下的平臺(tái)公司，即SPV）與村集體（村股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村股份公司）就雙方合作開(kāi)發(fā)的非農(nóng)建設(shè)用地、征返用地、留用地或城市更新項(xiàng)目共同組建成立項(xiàng)目公司。
   

2. 西政資本發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)，有限合伙企業(yè)以增資或受讓股權(quán)的方式獲得平臺(tái)公司（SPV）的部分股權(quán)，其中增資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后有限合伙企業(yè)持有SPV51%的股權(quán)，開(kāi)發(fā)商區(qū)域公司持有SPV49%的股權(quán)，如開(kāi)發(fā)商有并表等需求，則上述股權(quán)架構(gòu)做相應(yīng)調(diào)整，比如開(kāi)發(fā)商代持有限合伙對(duì)SPV的31%的股權(quán)。

3. 有限合伙以股加債形式將資金注入SPV，除增資款或股權(quán)受讓款外，其他融資款全部由有限合伙以股東借款的形式注入SPV，開(kāi)發(fā)商所屬集團(tuán)為借款提供擔(dān)保。

4. SPV取得融資款后繼續(xù)以股加債形式注入至項(xiàng)目公司，貸款到期并還完本息后開(kāi)發(fā)商以名義價(jià)格回購(gòu)有限合伙持有的SPV股權(quán)。

根據(jù)前文的分析，村企合作項(xiàng)目前融操作方面在項(xiàng)目公司股權(quán)不得變更的情況下，項(xiàng)目公司的母公司（或再上層級(jí)的母公司）股權(quán)層面的變更其實(shí)不存在障礙。在具體的融資架構(gòu)搭建上，原則上還是參照上述的架構(gòu)進(jìn)行嵌套處理，不過(guò)在實(shí)務(wù)中需注意兩個(gè)細(xì)節(jié)：

1. 出表與擔(dān)保的問(wèn)題

在“345融資新規(guī)”出臺(tái)的背景下，目前大部分房企都在主動(dòng)壓降有息負(fù)債，其中出表的需求尤為明顯。我們目前在業(yè)務(wù)操作層面主要是通過(guò)對(duì)SPV享有控股權(quán)或在SPV董事會(huì)享有一票否決權(quán)的形式配合開(kāi)發(fā)商出表，不過(guò)在投資本金及收益（或利息）的兌付上會(huì)要求開(kāi)發(fā)商所屬集團(tuán)（上市主體或發(fā)債主體）提供擔(dān)保，只是在具體的擔(dān)保形式上可以通過(guò)差額補(bǔ)足或流動(dòng)性支持等方式來(lái)變通。

2. 開(kāi)發(fā)貸的問(wèn)題

項(xiàng)目公司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸時(shí)銀行或信托機(jī)構(gòu)一般都會(huì)要求項(xiàng)目公司的控股股東必須具有二級(jí)或以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，因我們提供的前融資金在一定程度上依賴(lài)于開(kāi)發(fā)貸的置換及商品房預(yù)售款的償還，因此為確保開(kāi)發(fā)貸的順利取得，我們一般都會(huì)配合開(kāi)發(fā)商做股權(quán)架構(gòu)的調(diào)整，比如通過(guò)代持等方式解決開(kāi)發(fā)商對(duì)SPV的控股權(quán)的問(wèn)題。

需要特別說(shuō)明的是，在我們做前融業(yè)務(wù)的時(shí)候，一般情況下我們與開(kāi)發(fā)商的配資比例（我們最多給到七成）應(yīng)與雙方持有平臺(tái)公司或SPV的股權(quán)比例相一致，但因出表、開(kāi)發(fā)貸等問(wèn)題涉及股權(quán)架構(gòu)的調(diào)整問(wèn)題時(shí)，雙方需就持股細(xì)節(jié)做一些變通處理，細(xì)節(jié)層面主要是根據(jù)風(fēng)控的相關(guān)要求詳細(xì)落實(shí)。

在村企合作項(xiàng)目的前融業(yè)務(wù)中，因存在前文提到的村集體無(wú)法配合辦理土地或項(xiàng)目抵押的問(wèn)題，因此我們格外看重融資主體的征信、評(píng)級(jí)或?qū)嵙Γ热绨購(gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商或操盤(pán)能力強(qiáng)的地方龍頭類(lèi)開(kāi)發(fā)商等，我們一般都比較偏好。值得注意的是，受地方政策和屬地資源的影響，大部分村企合作項(xiàng)目都被把控在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)手上，比如當(dāng)?shù)氐囊恍堫^房企或中小開(kāi)發(fā)商牢牢“把控”著村集體的關(guān)系和項(xiàng)目資源，因此這些開(kāi)發(fā)商要融資時(shí)，需要特別考慮主體增信問(wèn)題，比如我們要求其引入強(qiáng)資質(zhì)的百?gòu)?qiáng)靠前開(kāi)發(fā)商或外部擔(dān)保機(jī)構(gòu)（一般至少在AA+或以上評(píng)級(jí)，具體可以是國(guó)企擔(dān)保機(jī)構(gòu)，也可以是合作的國(guó)央企施工單位等提供擔(dān)保）。另外，我們操作的城市更新項(xiàng)目中如遇到項(xiàng)目是工改保性質(zhì)，因涉及政府回購(gòu)建成物業(yè)環(huán)節(jié)，此時(shí)我們一般也會(huì)考慮PPP模式，以施工單位作為融資主體，實(shí)現(xiàn)間接的融資。