作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在綠城學(xué)習(xí)了五年的李永前，回到了中交后做第一件事，就是“復(fù)制綠城”。

緊接著，闖入千億陣營(yíng)、做到央企前三的目標(biāo)再度提上日程，加速拿地、加緊籌錢，成為中交這一年的主旋律。

購(gòu)置土地，是李永前始終堅(jiān)定地一件事。

12月1日，南京主城區(qū)出讓7宗涉宅地塊，總起始價(jià)達(dá)到78.6億元。中交地產(chǎn)以12.7億元拿下位于棲霞區(qū)的一宗住宅地塊，溢價(jià)率8.55%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至前十月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲(chǔ)745.89萬(wàn)平方米，超過(guò)去年全年的492萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)568.6萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額312億元，新增貨值1494.4億元，接近去年的兩倍。

持續(xù)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，透露出中交地產(chǎn)對(duì)規(guī)模的渴望，但大手筆購(gòu)置土地的同時(shí)，負(fù)債攀升等問(wèn)題也隨之而來(lái)。

錯(cuò)失最佳擴(kuò)張時(shí)機(jī)的中交，2020年似乎稍顯“焦慮”，鉚足了勁在追趕，但路途仍舊漫長(zhǎng)。

12月1日，南京本月首場(chǎng)土拍打響，總共出讓七宗涉宅地塊，總建筑面積87.35萬(wàn)平方米，總起始價(jià)78.55億元。最終，兩宗地塊底價(jià)成交，三宗地塊低溢價(jià)成交，剩余兩宗地塊均觸頂最高限價(jià)，將進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)程序，總攬金82.1億元。

一邊是底價(jià)成交，一邊是觸頂搖號(hào)。對(duì)此，分析人士提到：“自從寧九條新政后，南京土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出比較明顯的冷熱分化趨勢(shì)。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，此次觸頂搖號(hào)的地塊分別為G90號(hào)地塊和G91號(hào)地塊，前者位于六合主城板塊，為配套相對(duì)成熟的生活區(qū)、人文底蘊(yùn)深厚的老城區(qū)和亟待改造的棚戶密集區(qū)；后者位于六合新城，具有現(xiàn)代城市綜合服務(wù)設(shè)施和配置標(biāo)準(zhǔn)。

“從過(guò)往土地拍賣來(lái)看，六合板塊整體熱度較高，雖然G89號(hào)地塊也在六合區(qū)，但地塊屬性為商住地，配建、自持要求較多，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，整體難度更大一些。”

上述分析人士還透露，“寧九條”新政以來(lái)，南京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性降溫，但對(duì)于熱點(diǎn)板塊的宅地，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹偷貎r(jià)，依然居高不下。

在此次南京土拍中，令人關(guān)注的不僅僅是這一冷一熱的拍賣結(jié)果，中交地產(chǎn)亦成為另一討論熱點(diǎn)。

據(jù)悉，中交地產(chǎn)旗下華通置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)11輪報(bào)價(jià)，以12.7億元拿下92號(hào)地塊，溢價(jià)8.55%。

該地塊名稱為棲霞區(qū)棲霞街道工農(nóng)路以西9#西側(cè)地塊，土地出讓面積為3.33萬(wàn)平方米，容積率為2.5，建筑面積為8.34萬(wàn)平方米，地塊類型為住宅用地，起拍價(jià)為11.7億元，樓面起價(jià)為14033元/平方米。

不止這一次，中交的身影今年曾出現(xiàn)在各地拿地現(xiàn)場(chǎng)上。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的《1-10月中國(guó)房企新增土地儲(chǔ)備報(bào)告》，2020年1-10月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲(chǔ)745.89萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)568.6萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額312億元，新增貨值1494.4億元。

僅今年前十月，該公司土地儲(chǔ)備就大幅超過(guò)去年全年，新增貨值更是接近去年兩倍。

對(duì)此，分析人士提到，上半年受到疫情影響，房企在拿地方面相對(duì)謹(jǐn)慎，中交作為央企，有中交集團(tuán)在背后托底，資金壓力并不大，選擇在疫情期間拿地，顯然存在抄底與彎道超車的心態(tài)。

“但下半年，各大房企開(kāi)始搶地，中交還是繼續(xù)維持拿地的力度，可以看出此類企業(yè)在規(guī)模方面的渴求。”

對(duì)房企而言，土儲(chǔ)規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著業(yè)績(jī)走勢(shì)。在李永前回歸中交后，就曾定下“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標(biāo)。

但2019年未完成350億目標(biāo)，2020年前三季度銷售金額約300億元。無(wú)疑，將千億提上日程的中交地產(chǎn)，也唯有通過(guò)土儲(chǔ)來(lái)為自己加一把速。

進(jìn)入2020年，在千億規(guī)模及三條紅線壓力下，中交地產(chǎn)似乎越發(fā)焦慮。

事實(shí)上，這種焦慮情緒，從孫國(guó)強(qiáng)時(shí)代就開(kāi)始了。

2016年，恒大銷售金額突破3700億元，成為銷冠，萬(wàn)科以3647.7億元緊隨其后，而中交地產(chǎn)兄弟公司——綠城，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2550億元，位列行業(yè)第四。同一時(shí)期，中交地產(chǎn)銷售額不到百億。

為了轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展，孫國(guó)強(qiáng)曾試圖引入民企混改中交地產(chǎn)，但無(wú)疾而終。與此同時(shí)，漫長(zhǎng)的改革與磨合以及管理人員頻繁變更，都使中交錯(cuò)失了發(fā)展時(shí)機(jī)，導(dǎo)致了現(xiàn)在規(guī)模和業(yè)績(jī)的落后。

2020年，這場(chǎng)變革迎來(lái)了新的進(jìn)程——李永前的回歸。

李永前于2014年入職中交，而后與李青岸等作為中交集團(tuán)派駐綠城的第一批高管，正式于2015年3月進(jìn)駐綠城。

據(jù)悉，在綠城任職五年，李永前主要負(fù)責(zé)投資管理業(yè)務(wù)，期間綠城新增土地由最初9個(gè)到37個(gè)，再到2019年的79個(gè)。

在分析人士看來(lái)，李永前等一批高管到綠城，也是因?yàn)槟茏屩薪坏牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)有進(jìn)一步提升。

這些年，中交地產(chǎn)的發(fā)展始終不溫不火，但這家企業(yè)希望迎頭趕上，并在2017年10月的品牌發(fā)布會(huì)喊出挺進(jìn)“央企前二”的口號(hào)。后來(lái)，“央企前二”變成了“央企前三”，但中交與這一目標(biāo)的距離仍漸行漸遠(yuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，同樣作為央企的保利發(fā)展在2019年全年錄得簽約銷售額4618.48億元；華潤(rùn)置地錄得2425億元；招商為2205億元；而中鐵建錄得1002億元；大悅城控股簽約銷售額也達(dá)到758億元；同期，中交為434.5億元，排在第69位。

回歸后的李永前，開(kāi)始效仿綠城“兩條腿”走路，即輕重資產(chǎn)并舉的開(kāi)發(fā)模式，重資產(chǎn)模式是在五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，而輕資產(chǎn)是推進(jìn)代建。

于是，買地儲(chǔ)糧、尋找新的增長(zhǎng)極成為中交地產(chǎn)眼下更關(guān)注的事情，今年以來(lái)頻繁在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，先后搶下北京、武漢、重慶、南京、廈門等城市多宗地塊。

對(duì)比來(lái)看，2016年、2017年、2018年三年，中交地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為62.06萬(wàn)平方米、172.26萬(wàn)平方米與258.67萬(wàn)平方米。2019年全年，該公司在納儲(chǔ)方面有所發(fā)力，全年新增土地儲(chǔ)備492萬(wàn)平方米，總土地價(jià)款達(dá)到343億元，2020年加緊拿地。

分析人士認(rèn)為：“中交今年拿地比較猛，但要實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)、銷售得跟上，另外，此類企業(yè)后續(xù)還需警惕負(fù)債過(guò)高的問(wèn)題。”

事實(shí)上，伴隨著土地儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)，中交地產(chǎn)負(fù)債水平也不斷攀升。因此，2020年，其亦不斷通過(guò)多種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。比如，合作拿地。

能夠看到，中交除了自身參與招拍掛拿地，還通過(guò)合作拿地、出售股權(quán)引入合作方等形式加大合作力度，降低資金壓力。

除此之外，這家央企還通過(guò)轉(zhuǎn)讓少數(shù)股權(quán)的形式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目出表，如此前轉(zhuǎn)讓旗下浙江紹興項(xiàng)目公司2%股權(quán)等。

但無(wú)論是納儲(chǔ)、代建，或是千億目標(biāo)與降負(fù)債，仿佛都與李永前在綠城做所的事情類似。更重要的是，無(wú)論哪一個(gè)領(lǐng)域，中交似乎都成了“差不多先生”。

2020年，急于追趕的中交，能否交出一份亮眼的答卷，還沒(méi)有定論。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|“焦慮”中交地產(chǎn)13億南京擴(kuò)儲(chǔ)