作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在綠城學(xué)習(xí)了五年的李永前，回到了中交后做第一件事，就是“復(fù)制綠城”。

緊接著，闖入千億陣營、做到央企前三的目標(biāo)再度提上日程，加速拿地、加緊籌錢，成為中交這一年的主旋律。

購置土地，是李永前始終堅定地一件事。

12月1日，南京主城區(qū)出讓7宗涉宅地塊，總起始價達(dá)到78.6億元。中交地產(chǎn)以12.7億元拿下位于棲霞區(qū)的一宗住宅地塊，溢價率8.55%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，截至前十月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲745.89萬平方米，超過去年全年的492萬平方米，權(quán)益土儲568.6萬平方米，拿地權(quán)益金額312億元，新增貨值1494.4億元，接近去年的兩倍。

持續(xù)在公開市場拿地，透露出中交地產(chǎn)對規(guī)模的渴望，但大手筆購置土地的同時，負(fù)債攀升等問題也隨之而來。

錯失最佳擴張時機的中交，2020年似乎稍顯“焦慮”，鉚足了勁在追趕，但路途仍舊漫長。

12月1日，南京本月首場土拍打響，總共出讓七宗涉宅地塊，總建筑面積87.35萬平方米，總起始價78.55億元。最終，兩宗地塊底價成交，三宗地塊低溢價成交，剩余兩宗地塊均觸頂最高限價，將進(jìn)入現(xiàn)場搖號程序，總攬金82.1億元。

一邊是底價成交，一邊是觸頂搖號。對此，分析人士提到：“自從寧九條新政后，南京土拍市場呈現(xiàn)出比較明顯的冷熱分化趨勢。”

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，此次觸頂搖號的地塊分別為G90號地塊和G91號地塊，前者位于六合主城板塊，為配套相對成熟的生活區(qū)、人文底蘊深厚的老城區(qū)和亟待改造的棚戶密集區(qū)；后者位于六合新城，具有現(xiàn)代城市綜合服務(wù)設(shè)施和配置標(biāo)準(zhǔn)。

“從過往土地拍賣來看，六合板塊整體熱度較高，雖然G89號地塊也在六合區(qū)，但地塊屬性為商住地，配建、自持要求較多，對開發(fā)商而言，整體難度更大一些。”

上述分析人士還透露，“寧九條”新政以來，南京土拍市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性降溫，但對于熱點板塊的宅地，開發(fā)商的拿地?zé)崆楹偷貎r，依然居高不下。

在此次南京土拍中，令人關(guān)注的不僅僅是這一冷一熱的拍賣結(jié)果，中交地產(chǎn)亦成為另一討論熱點。

據(jù)悉，中交地產(chǎn)旗下華通置業(yè)有限公司經(jīng)過11輪報價，以12.7億元拿下92號地塊，溢價8.55%。

該地塊名稱為棲霞區(qū)棲霞街道工農(nóng)路以西9#西側(cè)地塊，土地出讓面積為3.33萬平方米，容積率為2.5，建筑面積為8.34萬平方米，地塊類型為住宅用地，起拍價為11.7億元，樓面起價為14033元/平方米。

不止這一次，中交的身影今年曾出現(xiàn)在各地拿地現(xiàn)場上。

據(jù)觀點指數(shù)公布的《1-10月中國房企新增土地儲備報告》，2020年1-10月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲745.89萬平方米，權(quán)益土儲568.6萬平方米，拿地權(quán)益金額312億元，新增貨值1494.4億元。

僅今年前十月，該公司土地儲備就大幅超過去年全年，新增貨值更是接近去年兩倍。

對此，分析人士提到，上半年受到疫情影響，房企在拿地方面相對謹(jǐn)慎，中交作為央企，有中交集團(tuán)在背后托底，資金壓力并不大，選擇在疫情期間拿地，顯然存在抄底與彎道超車的心態(tài)。

“但下半年，各大房企開始搶地，中交還是繼續(xù)維持拿地的力度，可以看出此類企業(yè)在規(guī)模方面的渴求。”

對房企而言，土儲規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著業(yè)績走勢。在李永前回歸中交后，就曾定下“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標(biāo)。

但2019年未完成350億目標(biāo)，2020年前三季度銷售金額約300億元。無疑，將千億提上日程的中交地產(chǎn)，也唯有通過土儲來為自己加一把速。

進(jìn)入2020年，在千億規(guī)模及三條紅線壓力下，中交地產(chǎn)似乎越發(fā)焦慮。

事實上，這種焦慮情緒，從孫國強時代就開始了。

2016年，恒大銷售金額突破3700億元，成為銷冠，萬科以3647.7億元緊隨其后，而中交地產(chǎn)兄弟公司——綠城，實現(xiàn)合同銷售金額2550億元，位列行業(yè)第四。同一時期，中交地產(chǎn)銷售額不到百億。

為了轉(zhuǎn)變運營機制，實現(xiàn)更大發(fā)展，孫國強曾試圖引入民企混改中交地產(chǎn)，但無疾而終。與此同時，漫長的改革與磨合以及管理人員頻繁變更，都使中交錯失了發(fā)展時機，導(dǎo)致了現(xiàn)在規(guī)模和業(yè)績的落后。

2020年，這場變革迎來了新的進(jìn)程——李永前的回歸。

李永前于2014年入職中交，而后與李青岸等作為中交集團(tuán)派駐綠城的第一批高管，正式于2015年3月進(jìn)駐綠城。

據(jù)悉，在綠城任職五年，李永前主要負(fù)責(zé)投資管理業(yè)務(wù)，期間綠城新增土地由最初9個到37個，再到2019年的79個。

在分析人士看來，李永前等一批高管到綠城，也是因為能讓中交的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有進(jìn)一步提升。

這些年，中交地產(chǎn)的發(fā)展始終不溫不火，但這家企業(yè)希望迎頭趕上，并在2017年10月的品牌發(fā)布會喊出挺進(jìn)“央企前二”的口號。后來，“央企前二”變成了“央企前三”，但中交與這一目標(biāo)的距離仍漸行漸遠(yuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，同樣作為央企的保利發(fā)展在2019年全年錄得簽約銷售額4618.48億元；華潤置地錄得2425億元；招商為2205億元；而中鐵建錄得1002億元；大悅城控股簽約銷售額也達(dá)到758億元；同期，中交為434.5億元，排在第69位。

回歸后的李永前，開始效仿綠城“兩條腿”走路，即輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式，重資產(chǎn)模式是在五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，而輕資產(chǎn)是推進(jìn)代建。

于是，買地儲糧、尋找新的增長極成為中交地產(chǎn)眼下更關(guān)注的事情，今年以來頻繁在公開市場拿地，先后搶下北京、武漢、重慶、南京、廈門等城市多宗地塊。

對比來看，2016年、2017年、2018年三年，中交地產(chǎn)新增土地儲備分別為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。2019年全年，該公司在納儲方面有所發(fā)力，全年新增土地儲備492萬平方米，總土地價款達(dá)到343億元，2020年加緊拿地。

分析人士認(rèn)為：“中交今年拿地比較猛，但要實現(xiàn)規(guī)模擴張，開發(fā)、銷售得跟上，另外，此類企業(yè)后續(xù)還需警惕負(fù)債過高的問題。”

事實上，伴隨著土地儲備不斷增長，中交地產(chǎn)負(fù)債水平也不斷攀升。因此，2020年，其亦不斷通過多種方式來實現(xiàn)資金的平衡。比如，合作拿地。

能夠看到，中交除了自身參與招拍掛拿地，還通過合作拿地、出售股權(quán)引入合作方等形式加大合作力度，降低資金壓力。

除此之外，這家央企還通過轉(zhuǎn)讓少數(shù)股權(quán)的形式，實現(xiàn)項目出表，如此前轉(zhuǎn)讓旗下浙江紹興項目公司2%股權(quán)等。

但無論是納儲、代建，或是千億目標(biāo)與降負(fù)債，仿佛都與李永前在綠城做所的事情類似。更重要的是，無論哪一個領(lǐng)域，中交似乎都成了“差不多先生”。

2020年，急于追趕的中交，能否交出一份亮眼的答卷，還沒有定論。

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原標(biāo)題： 解局|“焦慮”中交地產(chǎn)13億南京擴儲