作者| 小債看市

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償債高峰將至，富力只能一邊賣(mài)資產(chǎn)，一邊與投資者談?wù)蛊?，“以時(shí)間換空間”能否助其走出困局？

3月17日，富力地產(chǎn)（02777.HK）公告稱(chēng)，近期公司相關(guān)債券成交價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)，經(jīng)核查不存在重大應(yīng)披露未披露事項(xiàng)等未充分履行信息披露義務(wù)情形。

公司債券重大事項(xiàng)公告

公告顯示，由于外部金融形勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境變化及公司債券到期兌付等原因，富力地產(chǎn)階段性面臨流動(dòng)性困難，其正采取促進(jìn)銷(xiāo)售、加速回款及加快資產(chǎn)處置進(jìn)度等措施籌措資金應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性壓力。

據(jù)了解，“16富力04”將于2022年4月7日到期兌付，但富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)無(wú)法籌措到足額兌付資金，擬與債券持有人溝通債券展期事宜。

《小債看市》注意到，自2021年下半年以來(lái)富力地產(chǎn)旗下債券持續(xù)下跌，目前“16富力04”價(jià)格跌至30元以下。

此前，有消息稱(chēng)“16富力04”本金將展期一年，票息全額支付，且無(wú)額外賠償。

據(jù)公開(kāi)資料，“16富力04”發(fā)行于2016年5月，當(dāng)前余額19.5億元，票息6.7%，應(yīng)于今年4月7日到期。

值得注意的是，這并非富力地產(chǎn)首次發(fā)生債務(wù)展期，去年12月其以現(xiàn)金折價(jià)回購(gòu)2022年1月13日到期7.25億美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，并展期半年。

基于以上不良債務(wù)重組，標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CC”，展望均為“負(fù)面”。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前富力地產(chǎn)存續(xù)債券10只，存續(xù)規(guī)模161.65億元，其中一年內(nèi)到期債券規(guī)模有123.15億元，公司面臨集中兌付壓力巨大。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，富力地產(chǎn)還存續(xù)10只美元債，存續(xù)規(guī)模49.44億美元，其中一年內(nèi)美元債到期規(guī)模過(guò)半。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴(yán)，富力地產(chǎn)再融資壓力巨大，面對(duì)即將到來(lái)的償債高峰，其還有更多債務(wù)將面臨展期。

據(jù)官網(wǎng)介紹，富力集團(tuán)成立于1994年，總部位于廣州，已成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)在酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文體旅游、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)貿(mào)、醫(yī)療康養(yǎng)及設(shè)計(jì)建造等領(lǐng)域多元發(fā)展的綜合性集團(tuán)。

2005年，富力于香港聯(lián)交所主板上市，成為首家納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。

富力地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，李思廉和張力分別持有富力地產(chǎn)28.97%和27.5%股權(quán)，二人是共同創(chuàng)始人為公司實(shí)際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2021年，富力地產(chǎn)銷(xiāo)售額為1202億元，同比下滑13.4%；今年前兩個(gè)月銷(xiāo)售額有91.1億元，同比下滑55.39%。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，按操盤(pán)金額口徑統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)以1182.6億元位列房企第28位；以934.8萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第24名，屬于TOP30中型房企。

克爾瑞數(shù)據(jù)

2021年以來(lái)，富力地產(chǎn)拿地幾乎停滯，上半年僅新購(gòu)入4幅土地，新增權(quán)益可售面積僅55.5萬(wàn)平方米，共花費(fèi)約19.5億元，拿地銷(xiāo)售比僅0.04，較2020年進(jìn)一步下降。

另外，富力地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目資金需求量較大，其三線(xiàn)及以下城市土儲(chǔ)面積占比較高，存在一定去化壓力。

從業(yè)績(jī)上看，繼2020年凈利潤(rùn)下滑6.9%后，2021年上半年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)30.8億元，同比再次下滑18.78%。

其中，富力酒店運(yùn)營(yíng)仍處于虧損狀態(tài)，凈虧損5.4億元。

歸母凈利潤(rùn)

和其他房企一樣，富力地產(chǎn)的盈利能力也在持續(xù)下滑，2021年上半年其毛利率為21.7%，同比下降7.9個(gè)百分點(diǎn)，較2020年末下降2.04個(gè)百分點(diǎn)，低于行業(yè)平均水平。

毛利率水平

截至2021年二季末，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)4245.52億元，總負(fù)債3317.78億元，凈資產(chǎn)927.74億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.15%。

從“三道紅線(xiàn)”看，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率123.5%，現(xiàn)金短債比0.55，三條紅線(xiàn)均超閾值，歸為“紅檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為69%。

截至2021年二季末，富力地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有2292.79億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)519.04億元。

相較于短債壓力，富力地產(chǎn)流動(dòng)性十分緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有127.64億元，較年初減少129億，自有資金與短債間存巨大資金缺口，富力短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

在備用資金方面，截至2020年末，富力地產(chǎn)銀行授信總額有2168億元，其中未使用銀行授信有1376.75億元，但這些額度為非承諾性銀行授信額度，其財(cái)務(wù)彈性一般。

授信額度

除此之外，富力地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債1024.99億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)914.45億元。

整體來(lái)看，富力地產(chǎn)剛性債務(wù)有1433.49億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為43%。

近年來(lái)，富力地產(chǎn)有息負(fù)債不斷攀升，甚至在2019年達(dá)到超2000億元的高點(diǎn)，其財(cái)務(wù)費(fèi)用高企且受匯率波動(dòng)影響較大。

從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產(chǎn)還通過(guò)租賃融資、應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

2020年以來(lái)，富力地產(chǎn)外部融資環(huán)境明顯惡化，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得公司流動(dòng)性承壓。

籌資性現(xiàn)金流

資金壓力之下，富力地產(chǎn)通過(guò)減少拿地、開(kāi)放股權(quán)合作、資產(chǎn)處置等多種方式回收流動(dòng)性，但進(jìn)展較慢。

在繼一年前將旗下唯一物流園70%股權(quán)出售給黑石集團(tuán)后，2021年12月富力地產(chǎn)又將剩下30%股權(quán)全部出售給黑石集團(tuán)。

近日，富力地產(chǎn)以9570.26萬(wàn)英鎊出售英國(guó)倫敦Vauxhall Square開(kāi)發(fā)地塊，相當(dāng)于六折割肉。

而富力地產(chǎn)最大的“包袱”還是酒店，李思廉曾透露已在積極出售酒店資產(chǎn)，但至今酒店的出售仍未有切實(shí)的動(dòng)作落地。

總的來(lái)看，富力地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟、業(yè)績(jī)下滑；外部融資環(huán)境惡化，流動(dòng)性異常緊張；資產(chǎn)出售進(jìn)展較慢，短期面臨較大償債壓力。

1957年出生于香港的李思廉，大學(xué)畢業(yè)后的第一份工作是證券金融從業(yè)員，后來(lái)又慢慢做起了貿(mào)易，最后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。

1993年，李思廉與張力以2000萬(wàn)元資金攜手進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)業(yè)，成立富力的前身天力地產(chǎn)。

富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉與張力

后來(lái)，二人發(fā)現(xiàn)很多廣州老牌國(guó)有企業(yè)因舊城改造必須外遷，而這絕對(duì)是一個(gè)在市區(qū)獲取大塊平價(jià)土地做大眾化住宅的好機(jī)會(huì)。

1994年，李思廉和張力拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設(shè)了名震一時(shí)的“富力新居”賺得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，從較早的富力廣場(chǎng)、富力半島，到富力現(xiàn)代城，前后在廣州做的23個(gè)樓盤(pán)300余萬(wàn)平方米樓面，半數(shù)以上都是市區(qū)舊廠房的拆遷地塊。

而令富力一夜之間名揚(yáng)全國(guó)的“北京富力城”，原址則是北京起重機(jī)廠等五家老廠房所在地。

2002年，富力走出廣州，以32億元地價(jià)拍得北京住宅用地“標(biāo)王”廣渠門(mén)外東五廠地塊，也就是現(xiàn)在的“北京富力城”，此項(xiàng)目拿地以后僅僅9個(gè)多月的時(shí)間，即以驚人的速度熱銷(xiāo)京城。

多年來(lái)，富力仍一直沿用“雙老板”制，這在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界可謂另類(lèi)。在內(nèi)部分工上，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系的李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，張力則負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地和工程管理。 

2007年，富力與碧桂園、恒大、雅居樂(lè)以及合生創(chuàng)展被業(yè)界譽(yù)為“華南五虎”，然而近年來(lái)由于大手筆投資文旅和酒店項(xiàng)目，富力逐漸從中掉隊(duì)。

2017年，富力地產(chǎn)以199億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)，但酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè)，被認(rèn)為是直接導(dǎo)致其債務(wù)高筑的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)增速顯著放緩，富力地產(chǎn)遭遇“滑鐵盧”，除了銷(xiāo)售不及預(yù)期外，其資金壓力也進(jìn)一步凸顯，凈負(fù)債率高達(dá)199%。
隨后，富力地產(chǎn)將降負(fù)債作為重要任務(wù)，陸續(xù)出臺(tái)處置資產(chǎn)、促進(jìn)銷(xiāo)售、股權(quán)融資、減少拿地等舉措。

如今，面對(duì)即將到來(lái)的償債高峰，富力只能一邊賣(mài)資產(chǎn)，一邊與投資者談?wù)蛊冢耙詴r(shí)間換空間”能否助其走出困局？（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “大型粵系房企”19.5億債券展期，償債高峰將至虧本賣(mài)資產(chǎn)