作者：感恩贊賞你

來源：小債看市（ID：little-bond）

發(fā)軔于汕頭，興盛于深圳，得益于大灣區(qū)紅利的龍光集團，近年來以黑馬之姿一路狂奔，但其高價拿地擴張背后隱憂浮現(xiàn)。

近日，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）發(fā)布“21龍控03”募集說明書摘要。
據(jù)悉，“21龍控03”發(fā)行金額不超過15億元，期限為4年期，扣除發(fā)行等相關費用后，募集資金擬用于償還到期或行權公司債券本金。

《小債看市》統(tǒng)計，目前龍光控股存續(xù)債券25只，存續(xù)規(guī)模241.07億元，其中一年內(nèi)到期的債券規(guī)模有45.15億元。

存續(xù)債券到期分布

在境外債方面，主要由龍光集團（3380.HK）發(fā)行，目前存續(xù)14只美元債，存續(xù)規(guī)模42.3億美元。

這家從汕頭發(fā)跡的深圳本土房企，在土地市場上的拼殺一直非常兇猛，其在今年深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏家。

據(jù)官網(wǎng)介紹，龍光集團創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構建美好生活的城市綜合服務商。

龍光控股是龍光集團在境內(nèi)最主要的運營主體，主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。

從股權結構看，龍光集團通過潤銘投資和金泓投資間接持有龍光控股股權，是公司控股股東。

紀海鵬和女兒紀凱婷通過家族信托實際控制龍光集團，是龍光控股的實際控制人。

股權結構圖

2020年，龍光集團權益銷售金額為1206.9億元，同比增長31.9%，受益于重倉“粵港澳大灣區(qū)”的紅利躋身“千億俱樂部”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年龍光集團以1422.2億操盤金額在房企中排第21位；以896.6萬平方米操盤面積位居第27名，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

今年上半年，龍光集團實現(xiàn)權益合約銷售額約為736.4億元，同比增長58.9%；實現(xiàn)權益合約銷售面積約390.5萬平方米，同比增長28.33%。

其中，龍光集團85%的權益銷售額集中在粵港澳大灣區(qū)、大西南區(qū)域和長三角區(qū)域。

2020年，龍光在公開市場獲取37個項目，建筑面積達484.2萬平方米，截至2020年末其公開市場招拍掛土地儲備疊加城市更新項目儲備總計貨值達12322億。

近年來，受結轉(zhuǎn)項目區(qū)域分布影響，龍光整體營業(yè)毛利率呈下行趨勢，但得益于良好的項目布局，整體保持在較高水平。

毛利率水平

截至2020年末，龍光集團總資產(chǎn)為2435.14億元，總負債1828.42億元，凈資產(chǎn)606.71億元，資產(chǎn)負債率75.08%。

從房企融資“三道紅線”看，龍光集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.8%，現(xiàn)金短債比為1.8，凈負債率為61.4%，全部實現(xiàn)綠檔。

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，龍光集團主要以流動負債為主，占總債務的66%。

截至同報告期，龍光集團流動負債有1207.71億元，主要為其他流動負債，其一年內(nèi)到期的短期債務合計168.58億元。

相較于短債規(guī)模，龍光集團流動性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有410.4億元，完全可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

在備用資金方面，截至今年一季末，龍光控股銀行授信總額有803.22億元，未使用授信額度有455億，可見其財務彈性較好。

銀行授信

另外，龍光集團還有620.71億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計568.41億元。

整體來看，龍光集團剛性債務規(guī)模有736.99億元，主要以長期有息負債為主占比77%，帶息債務比為40%。

有息負債逐年增長，龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標為20.51億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。

近年來，龍光對外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴于銀行借款和發(fā)債，還通過應收賬款、股權以及股權質(zhì)押等方式融資。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，隨著業(yè)務規(guī)模擴張，龍光控股的其他應收款項已高達295.83億元，規(guī)模為凈資產(chǎn)的一半還多，需關注其他應收款的回收及其他應付款來源的穩(wěn)定性。

其他應收款高企

總的來看，龍光毛利率雖逐年下滑，但整體盈利能力較強；剛性債務規(guī)模較大，財務費用支出增加；合聯(lián)營企業(yè)間往來款規(guī)模較大，關注其他應收款的回收。

1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀海鵬家族在汕頭創(chuàng)立龍光建安，后進軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務擴張至整個珠江三角。

2000年，龍光建安啟動占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀海鵬由此發(fā)家。

三年后，龍光建安以2.86億元競投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區(qū)的“地王”，掀開了異地擴張的序幕。

隨后，龍光擴張業(yè)務版圖，并逐漸進入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

另外，龍光集團還進軍高速公路建設領域，以BOT形式投資建設了四個項目，總投資達367億元。

2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。

2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準備。歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團登陸資本市場。

近年來，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。

2014年12月，龍光以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號住宅用地，折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%。

2015年，龍光又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當時的深圳總價地王。

2016年，龍光再度刷新紀錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國總價地王。

值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開“金主”的支持，其背后閃現(xiàn)著浙商銀行、平安大華等機構的身影，存在“明股實債”嫌疑。

今年以來，深圳房價開始降溫，龍光區(qū)域發(fā)展的高周轉(zhuǎn)紅利逐漸褪去，其高價拿地擴張的背后，面臨著高杠桿、高風險、高負債等一系列問題。

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原標題： “千億粵系房企”1800億負債壓頂，地王收割機的紅利時代將終結