作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

昨天的時(shí)候，大家的朋友圈想必都被一個(gè)重磅的事件刷屏了，那就是住建部的一個(gè)新征求意見稿，關(guān)于征求城市更新里面防止大拆大建的文件。

征求意見稿發(fā)文原圖如下：

文件正文，大致的內(nèi)容總結(jié)起來，有以下幾層意思：

一是拆除舊城的規(guī)模受到了控制。老城區(qū)拆除面積或者更新的面積，不得超過現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)總的面積的20%。但是也有例外，那就是被認(rèn)定為違法建筑，以及危房的建筑除外。

二是新建的建筑面積規(guī)模也有限制。限制了更新和拆舊建新的比例，原則上拆舊建新的比例不得超過2倍。這也就為各個(gè)地方的城市更新，確定新的地塊的容積率和密度，制定了一個(gè)詳細(xì)的規(guī)則。

三是原住民搬遷規(guī)模也要受限制。搬遷奉行就近安置原則，比例不得低于50%。不能大規(guī)模搬遷當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)的原住民，以方便當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，以及文化得以延續(xù)。

四是最大限度保持原有風(fēng)貌原則。鼓勵(lì)較小規(guī)模的拆建，盡量進(jìn)行局部修補(bǔ)類更新，控制好新建筑的高度，以求最大限度保證老城的文化風(fēng)貌和建筑特色。明確提出，城市更新要尊重當(dāng)?shù)匚幕灰晃肚笮拢蠊帧?br/>

五是不主張短期開發(fā)追求經(jīng)濟(jì)效益的模式，主張摒棄原來的房地產(chǎn)開發(fā)追求短期利益的模式，推動(dòng)由開發(fā)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展。

這個(gè)文件的出臺(tái)，其實(shí)有很獨(dú)特的背景，以及深遠(yuǎn)的意義。

我們認(rèn)為，這個(gè)防止城市更新大拆大建的意見稿，可以視為是房地產(chǎn)調(diào)控組合拳的一部分，跟前面拿地金額40%比例限制的政策，以及今年的集中供地政策一脈相承。都是為了扎嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控的籬笆。

特別是集中供地以來，不少房企已經(jīng)發(fā)現(xiàn)自己在公開市場(chǎng)拿地，完全沒有競(jìng)爭(zhēng)力，轉(zhuǎn)而進(jìn)行了拿地戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，紛紛布局了城市更新板塊。目前在研究在城市更新的房企，并不在少數(shù)，而且大量房企在全國(guó)的各個(gè)區(qū)域公司成立城市更新部門，獨(dú)立于傳統(tǒng)的投資部以外。這也催生了不少城市的城市更新業(yè)務(wù)，不少房企已經(jīng)通過此種方式拿到了大量的土儲(chǔ)。搞得早的房企，通過舊改業(yè)務(wù)的廣泛布局，雖然在公開市場(chǎng)拿地受挫，但是依然活得很滋潤(rùn)。

但是，除了廣東等個(gè)別省市以外，很多城市在城市更新領(lǐng)域的政策，相對(duì)來說起步很晚，政策法規(guī)幾乎是空白，只有一兩個(gè)年代久遠(yuǎn)的文件，缺少相關(guān)細(xì)則，這給了房企很大的操作空間。這個(gè)政策的及時(shí)出臺(tái)，可謂是恰好補(bǔ)上了這個(gè)漏洞，以全國(guó)統(tǒng)一規(guī)范的形式，給地方的城市更新業(yè)務(wù)，樹立了一個(gè)詳細(xì)的規(guī)則邊界。

一些在招拍掛市場(chǎng)基本放棄，轉(zhuǎn)而對(duì)城市更新業(yè)務(wù)寄予厚望的房企，在這個(gè)政策面前，又一次遭遇了暴擊。

按照以往一些政策出臺(tái)的慣例，這個(gè)征求意見稿，到最后最終出臺(tái)的變動(dòng)是不會(huì)太大的，最多也就一些小修小補(bǔ)。但是對(duì)房企來說，有幾個(gè)影響需要考慮：

1、寄希望通過城市更新業(yè)務(wù)快速獲得大量土儲(chǔ)的模式，現(xiàn)在基本上是走不通了。以前搞城市更新，都是一個(gè)項(xiàng)目搞下來，動(dòng)輒幾百畝，上千畝的規(guī)模。這個(gè)新政策，規(guī)定了拆除老建筑的規(guī)模，不得超過20%，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行的話，都是一些小地塊了，難以集中連片。因?yàn)榈胤秸€有就近，集中安置拆遷戶的考核任務(wù)，搞大片會(huì)很難辦。

2、城市更新以后可能也會(huì)不怎么掙錢了，因?yàn)椴鹋f建新的比例，最多只有兩倍，這個(gè)限制了就不好弄了。2倍的比例，正好是城更盈虧平衡點(diǎn)。一個(gè)城市更新項(xiàng)目，拆遷成本大多都是按市場(chǎng)價(jià)，或者參考市場(chǎng)價(jià)賠償。然后再加上房企新建的建安成本，以及前期墊付的過度安置費(fèi)，前期費(fèi)用等等，這樣算下來2倍的比例是肯定不夠的。萬一再遇到拆遷遇阻，或者其他原因?qū)е碌倪M(jìn)度延后個(gè)一年兩年的，這個(gè)項(xiàng)目就鐵定虧了。基本上把房企的利潤(rùn)空間給限制死了，跟招拍掛一樣不掙錢了。

3、政策在逼房企轉(zhuǎn)型，這次已經(jīng)說得很明顯了。不歡迎開發(fā)賺快錢的模式，而是主張長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，要搞可持續(xù)的發(fā)展模式。這對(duì)大家來說要求就高了，都習(xí)慣了搞開發(fā)賺錢，運(yùn)營(yíng)也不咋會(huì)弄啊，關(guān)鍵是搞運(yùn)營(yíng)意味著，水平和資金成本不行的話，會(huì)虧損。

房地產(chǎn)現(xiàn)在，不掙錢看來會(huì)成為一個(gè)常態(tài)，未來會(huì)更加考驗(yàn)大家的綜合運(yùn)營(yíng)能力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 影響深遠(yuǎn)，住建部“又錘了”房地產(chǎn)