【裁判要旨】

《城市房地產管理法》第58條二款和《房地產經紀管理辦法》第14條均非可能導致合同無效的效力性規(guī)定。另，我國對房地產執(zhí)業(yè)資格實行的是評價制，未取得職業(yè)資格人員從事房地產經紀活動，非屬違反公序良俗范圍，所簽署的居間合同應屬有效。

【浙江省高級人民法院判例】

（2021）浙民再252號陳某中介合同糾紛案

【簡要案情】

一、2017年10月20日，陳某與某公司簽署《千島湖項目合作協(xié)議書》，約定由陳某負責招募承租人，與某公司簽署租賃合同，將千島湖某物業(yè)項目對外出租。其中，如陳某介紹的承租人與某公司簽署的租賃合同租金為1.5元每天每平方米以下的，某公司一次性支付陳某80萬中介費；租金為1.5元每天每平方米的，某公司一次性支付陳某100萬中介費；高于1.5元每天每平方米的，差價部分全部支付給陳某；

二、某公司自認經陳某介紹認識了承租人某酒店負責人劉某，并通過劉某認識了某酒店其他股東；2017年12月8日，某公司與某酒店簽署了租賃合同，租金為1.68元每天每平方米，年租金約483萬；

三、2018年6月28日，某公司與某酒店簽署補充協(xié)議，約定增加了部分承租面積，但總租金不變，租金價格變?yōu)?.53元每天每平方米；

四、2020年6月，陳某起訴至法院，請求支付中介費63萬及逾期付款違約金；

【爭議焦點】

一、陳某和某公司簽訂的《千島湖項目合作協(xié)議書》是否有效？

二、陳某是否完成了合同義務，及如何計算中介費

【裁判結果】

浙江省淳安縣人民法院一審判決某公司支付陳某中介費10萬及逾期付款違約金；

二審浙江省杭州市中級人民法院判決撤銷一審判決，駁回陳某訴訟請求；

浙江省高級人民法院再審判決撤銷二審判決，變更一審判決為某公司支付陳某中介費10萬及逾期付款違約金（計算方法有變）；

【裁判規(guī)則】

一、關于居間合同效力問題。

陳某與某公司簽署合作協(xié)議，應屬房地產居間合同關系。關于合同效力，本院認為，《城市房地產管理法》58條是關于房產中介服務機構設立開業(yè)條件的規(guī)定，并不涉及具體的房產經紀活動。至于房產經紀活動是否只能在經紀機構進行并未明確，也無法推出絕對禁止個人從事房產經紀活動?！斗康禺a經紀管理辦法》系住建部等頒發(fā)的部門規(guī)章，著重對房地產經紀機構和從業(yè)人員及房產經紀活動進行了規(guī)定，第14條規(guī)定的是房地產經紀人員不能脫離房產經紀機構之外進行承接業(yè)務，但也無法推出禁止其他個人從事房產居間服務的結論。上述法條和規(guī)章并非可能導致合同無效的效力性規(guī)定。

另，我國對房地產經紀人員實行評價制，未取得職業(yè)資格人員從事房產經紀活動，非屬違反公序良俗行為，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。

二、關于陳某是否完成了合同義務，及中介費計算問題。

根據陳某庭審陳述，其所稱的租金價格與實際租賃價格并不一致，雖然介紹某酒店負責人劉某給某公司認識，但后期并未全程參與，簽訂租賃合同時亦為在場，由某公司主導簽署。由于租金價格另有變動，陳某主張以1.68元的租金價格計算中介費，依據不足。一審法院酌定陳某中介費為每年25萬；

【法條索引】

《城市房地產管理法》第五十八條　房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的服務場所；（三）有必要的財產和經費；（四）有足夠數量的專業(yè)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條　國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

《房地產經紀管理辦法》第十四條　房地產經紀業(yè)務應當由房地產經紀機構統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產經紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業(yè)務。

房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用。

【律師小結】

地產中介行業(yè)基于對自身行業(yè)利益，對部分開發(fā)商為促銷房產采取的分銷轉介予以抵制，“全民經紀人”是否合法引發(fā)了思考。從民事訴訟的角度來說，未取得房產經紀職業(yè)資格的其他人員從事房產居間活動，居間合同有效。委托人看中的并非居間人在房產方面的專業(yè)知識，而是依靠其自身人脈優(yōu)勢從中介紹、聯(lián)系、撮合。從行政監(jiān)管角度，作為居間人在取得傭金后應當依法納稅。從交易安全角度考慮，房產經紀機構和經紀從業(yè)人員受到政府監(jiān)管，執(zhí)業(yè)行為較為規(guī)范，交易相對安全，出現問題可以尋求政府監(jiān)管部門的規(guī)制。其他人員則相對難受監(jiān)管。

作者喬謙律師 山東睿揚律師事務所

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