在地產(chǎn)行業(yè)中，不少開發(fā)商都存在指定總包單位承接開發(fā)項(xiàng)目的總包建設(shè)工程的情形，該類總包單位一般都為開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)（有些不一定存在股權(quán)上的關(guān)聯(lián)關(guān)系），其中開發(fā)商一般都是以商票的形式完成對總包單位的付款，該類經(jīng)營性負(fù)債不涉及“三道紅線”對有息負(fù)債的監(jiān)管。“保理+票據(jù)保險(xiǎn)”模式主要適用于建筑企業(yè)，也即以建筑企業(yè)作為核心企業(yè)，其中既包括實(shí)力雄厚的國央企類建筑總包單位，又包括與開發(fā)商自身存在表面關(guān)聯(lián)或非關(guān)聯(lián)關(guān)系的總包施工單位。“保理+票據(jù)保險(xiǎn)”模式主要是指滿足資質(zhì)條件的建筑企業(yè)（核心企業(yè)）向其供應(yīng)商開具電子商業(yè)承兌匯票，保險(xiǎn)公司依托該核心企業(yè)信用為商票貼現(xiàn)提供保險(xiǎn)，保理公司依據(jù)保險(xiǎn)公司開具的保單放款的模式。本融資方式不影響核心企業(yè)報(bào)表，亦不占用核心企業(yè)銀行授信，因此對于開發(fā)商來說指定關(guān)聯(lián)的總包單位承接工程后的后端保理融資能無形中降低前端的融資需求。需說明的是，核心企業(yè)簽發(fā)商票僅有一手質(zhì)押背書，保險(xiǎn)公司持有至到期，不做額外流通，因此不會發(fā)生商票在不合規(guī)的民間資金中流通的情況。

1. 建筑企業(yè)作為核心企業(yè)與其供應(yīng)商發(fā)生業(yè)務(wù)往來后，建筑企業(yè)開具商票給其供應(yīng)商；

2. 供應(yīng)商作為投保人，以其自身為被保險(xiǎn)人，以保理公司為受益人進(jìn)行投保，并將商票質(zhì)押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司盡調(diào)核查后向供應(yīng)商出具保單；

3. 供應(yīng)商將對核心企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司；

4. 保理公司在供應(yīng)商投保后向其放款；

5. 票據(jù)到期，核心企業(yè)將票據(jù)票面金額支付至保險(xiǎn)公司，資金最終歸集至保理公司。

在常規(guī)的保理業(yè)務(wù)中，保理商一般看重的都是核心企業(yè)（也即承擔(dān)應(yīng)付義務(wù)的開發(fā)商）的主體征信和評級，比如百強(qiáng)開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資一般都在市場上比較受歡迎，而中小開發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問題，其上游供應(yīng)商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個短板問題，我們針對中小開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通，簡單來說就是由上游供應(yīng)商（比如總包單位、材料供應(yīng)商等）就其對中小開發(fā)商的應(yīng)收賬款申請保理融資，同時中小開發(fā)商為該保理融資增信，比如開發(fā)商就上述融資提供項(xiàng)目公司的土地抵押、股權(quán)質(zhì)押等。以依托于總包單位的正向保理業(yè)務(wù)為例，該融資方式在“345”融資監(jiān)管紅線下或是一個更好的融資選擇，具體就是通過增加經(jīng)營性負(fù)債以降低金融負(fù)債需求。

具體融資要素參考如下：

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司代名單內(nèi)的開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應(yīng)付分包方的勞務(wù)款、建設(shè)款、材料款等款項(xiàng)，并在業(yè)務(wù)到期后由開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項(xiàng)的業(yè)務(wù)操作模式。因上述分包單位的應(yīng)收賬款主要針對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方（開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位），因此分包單位反向保理融資主要還是需要開發(fā)商的充分配合，比如在風(fēng)控?fù)?dān)保措施上開發(fā)商的擔(dān)保、流動性支持函、差額補(bǔ)足協(xié)議或其項(xiàng)目公司提供的抵押物等均需納入考慮，當(dāng)然在操作上需注意配合開發(fā)商的出表問題。

具體融資要素參考如下：

2020年5月的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”）發(fā)布后，面對監(jiān)管對非標(biāo)投資的限制，對于信托機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)下如果想要繼續(xù)操作地產(chǎn)信托非標(biāo)業(yè)務(wù)，目前最主要的策略基本都是存量和新增的非標(biāo)直接通過保理業(yè)務(wù)的嫁接實(shí)現(xiàn)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)。以當(dāng)前市面上已基本成熟的信托機(jī)構(gòu)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)業(yè)務(wù)為例，通過與保理公司合作，利用財(cái)產(chǎn)權(quán)信托模式進(jìn)行非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)業(yè)務(wù)操作就是目前多家機(jī)構(gòu)在推進(jìn)或嘗試的常見方式之一：

1. 集合資金信托的委托人以集合資金項(xiàng)下資金向借款人發(fā)放多筆債權(quán)資產(chǎn)，信托機(jī)構(gòu)按照ABS入池標(biāo)準(zhǔn)篩選特定集合資金信托。信托機(jī)構(gòu)根據(jù)信托合同的約定將篩選出的集合資金信托項(xiàng)下的債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給保理公司。

2. 保理公司將受讓的債權(quán)資產(chǎn)作為委托資產(chǎn)，委托信托機(jī)構(gòu)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，保理公司持有該財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的信托受益權(quán)。信托機(jī)構(gòu)作為受托人向原債權(quán)項(xiàng)下債務(wù)人及相關(guān)擔(dān)保方發(fā)出《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知》，通知將還款賬戶由原來的信托賬戶變更為新設(shè)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托專戶。

3. 保理公司作為原始權(quán)益人設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃，并以財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

4. 底層債權(quán)資產(chǎn)本息償付至財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的信托專戶，信托機(jī)構(gòu)將專戶現(xiàn)金流分配至專項(xiàng)計(jì)劃賬戶。