丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞租售
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
具體提到了通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。首次提到了盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。解決好大城市的住房突出問(wèn)題。
“人口流入多的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，加大金融支持力度，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體解決住房困難。”
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞租售整理
“十三五”期間多個(gè)城市大力發(fā)展租賃住房
“十三五”期間多個(gè)城市大力發(fā)展租賃住房。以北上廣深一線城市為例，“十三五”期間北京計(jì)劃建設(shè)150萬(wàn)套住房，其中租賃住房將達(dá)50萬(wàn)套。
上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套。十三五期間廣州計(jì)劃推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套。深圳計(jì)劃建設(shè)40萬(wàn)套人才住房，超過(guò)特區(qū)成立近40年來(lái)的總和，其中70%為租賃住房。
十三五期間熱門(mén)城市租賃住房目標(biāo)
截止到2021年4月份對(duì)十三五期間租賃住房完成情況有結(jié)論的一線城市僅有上海。2021年2月份有文章指出記者從上海市房屋管理局獲悉，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》確定的新增供應(yīng)70萬(wàn)套租賃住房的目標(biāo)已超額完成。
按照克而瑞系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截止2020.12.31，上海各行政區(qū)租賃用地共計(jì)110塊，總建面達(dá)732萬(wàn)方，按照每套租賃住房約60平方米來(lái)計(jì)算，上海共計(jì)可提供約12.2萬(wàn)套租賃住房。上海十三五期間整體70萬(wàn)套租賃住房完成的明細(xì)情況還有待政府部門(mén)后續(xù)進(jìn)一步發(fā)布。
已有16城公布租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法
在中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍的24個(gè)城市中，已經(jīng)有16個(gè)城市（北京、上海、深圳、武漢、成都、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、西安、寧波、天津、濟(jì)南、重慶、石家莊、南寧）已經(jīng)公布了中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法，管理辦法中明確了新建租賃住房，存量改建類(lèi)項(xiàng)目，盤(pán)活類(lèi)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)端的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
不同城市之間補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異較大，整體來(lái)說(shuō)補(bǔ)貼發(fā)放還是以新建、改建類(lèi)項(xiàng)目補(bǔ)貼為主，部分城市對(duì)盤(pán)活類(lèi)、運(yùn)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目有補(bǔ)貼。既所謂的大錢(qián)補(bǔ)供應(yīng)，小錢(qián)補(bǔ)運(yùn)營(yíng)。
以上海補(bǔ)貼發(fā)放的情況為例，我們從上海各區(qū)的租賃補(bǔ)貼發(fā)放的明細(xì)梳理看出，上海共擬發(fā)放約6億租賃補(bǔ)貼專(zhuān)項(xiàng)資金。從項(xiàng)目類(lèi)型上來(lái)看，建設(shè)類(lèi)占比約為67%；建設(shè)類(lèi)占比最高；從企業(yè)類(lèi)型上來(lái)看，以國(guó)家隊(duì)為主。
上海擬補(bǔ)貼項(xiàng)目類(lèi)型占比
（紅色部分為建設(shè)補(bǔ)貼類(lèi)）
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上海運(yùn)營(yíng)類(lèi)擬補(bǔ)貼項(xiàng)目情況（萬(wàn)元）
土地供應(yīng)兩集中對(duì)租賃供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的影響
2021年2月底，重點(diǎn)22城供地“兩集中” 新政消息爆出，之后各地紛紛出臺(tái)有關(guān)文件加以落實(shí)，梳理各城市已對(duì)外公布的供地計(jì)劃，重點(diǎn)八城第一批次的住宅用地將于4-5月集中入市。
新政明確要求重點(diǎn)城市在年度計(jì)劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。
核心八城2020年、2021年住宅用地供地情況（萬(wàn)方，%）
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兩集中政策后，以一線城市北京為例，從2021年北京的供地計(jì)劃可以看出，2021年北京將繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，提高租賃住宅用地占比。具體來(lái)看，2021年計(jì)劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計(jì)劃安排量增加60公頃。與此同時(shí)，土地供應(yīng)向租賃住宅傾斜，在單列租賃住宅用地的基礎(chǔ)上，按照商品房供應(yīng)下限等比例安排租賃住宅供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。
二線城市以南京為例，4月9日晚間，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的有關(guān)說(shuō)明。說(shuō)明顯示在土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，增加租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模。南京全市2021年租賃住房用地供應(yīng)面積目標(biāo)為87.15公頃，能夠提供租賃住房205萬(wàn)平方米，約3.6萬(wàn)套。將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%。
由此看出國(guó)家已經(jīng)從政策層面有效保障的租賃用地的供給，而目前已經(jīng)正式公布2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的核心六城也的確印證了這一點(diǎn)。
未來(lái)，隨著核心八城住宅用地的分批次集中入市，供地結(jié)構(gòu)有望進(jìn)一步向租賃用地傾斜，同時(shí)競(jìng)自持機(jī)制也將對(duì)租賃供應(yīng)體量有所補(bǔ)充。
從“十三五”到“十四五”，中央多次定調(diào)住房租賃市場(chǎng)，也逐步從供應(yīng)端、行業(yè)監(jiān)管、優(yōu)惠政策等方面推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。隨著住房租賃寫(xiě)進(jìn)國(guó)家的“十四五”規(guī)劃綱要，政策的利好也會(huì)逐漸體現(xiàn)出“出實(shí)招、見(jiàn)實(shí)效”。這一切將加快住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)長(zhǎng)效發(fā)展。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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