丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
CRIC數據顯示，3月份，全國28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%；4月，全國房地產市場整體運行平穩(wěn)，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同比增長16%。一線城市和部分熱點二線城市市場熱度不減。
“小陽春”行情下，房企紛紛加大供貨和營銷力度，把握銷售窗口期。CRIC數據顯示，TOP100房企4月銷售操盤金額再次破萬億元，達到10359.7億元，同比增長32%，環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長8.3%。1月-4月，百強房企累計銷售操盤金額同比增長65.3%。
未來，各區(qū)域、各城市市場或將持續(xù)分化，市場主旋律將由城市周期性輪動轉變?yōu)橐怀且恍星?，城市市場冷暖變化很大程度上取決于供求關系。而在調控收緊疊加“三道紅線”新規(guī)下，企業(yè)控負債、降杠桿壓力增加，未來很長一段時間內，房地產行業(yè)內各參與者都將“負重前行”。
2021年作為“十四五”開局之年，宏觀政策層面并未有放松跡象，“解決好大城市住房突出問題”成為核心邏輯。同時，前4月房地產行業(yè)穩(wěn)健開局，但政策端、市場端以及土地端等都發(fā)生了微妙的變化，“金三銀四”已結束，行業(yè)是否能如期迎來“紅五月”？2021年房地產行業(yè)還會發(fā)生哪些變數？值此“五·一”勞動節(jié)之際，我們推出系列策劃，從政策、行業(yè)、投資、土地、租賃和商辦六大板塊，全面剖析2021年前4個月房地產市場開局表現，是以開局，謀全局。
百強房企單月同比增長32%
2021年4月，中國房地產市場表現平穩(wěn)，熱點城市市場延續(xù)一季度成交熱度，“小陽春”行情之下，房企紛紛加大供應及營銷力度，把握銷售窗口期。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額10359.7億元，同比增長32%，較上月降低27.3個百分點；環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長8.3%。
從前4月累計銷售操盤金額來看，1-4月，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長65.3%，較2019年同期也增長近42.3%。1-4月百強房企全口徑銷售金額更是達到了42824.4億元，同比增長66.6%。
此外，1-4月已有7家房企銷售操盤金額突破千億元，比2020年同期增加了4家；若以全口徑銷售金額計算，千億陣營已達9家，比2020年同期增加了5家。
圖：2021年1-4月百強房企
單月業(yè)績表現及變動情況（億元）
數據來源：CRIC
圖：2021年1-4月百強房企
累計業(yè)績表現及變動情況（億元）
數據來源：CRIC
各梯隊門檻增幅均超40%
2021年1-4月，各梯隊房企銷售門檻繼續(xù)提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻為857億元，較2019年同期增長65.1%，龍頭房企保持規(guī)模優(yōu)勢。
TOP20和TOP50房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期分別同比提升超過40%，實現規(guī)模穩(wěn)定增長。此外，TOP100房企銷售操盤金額門檻增幅最高，同比增長103.3%至73.4億元。
圖：2021年1-4月TOP100房企
銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）
數據來源：CRIC
超六成房企業(yè)績好于去年月均
4月，百強房企中多數房企均實現了單月和累計業(yè)績的同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)數量占到近四成，融創(chuàng)、金地、綠城、華潤表現突出。相較于2020年，超過六成企業(yè)4月單月的銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中近四成業(yè)績增幅在20%以上。
從不同梯隊房企銷售增速的對比來看，TOP30房企中有22家企業(yè)4月單月業(yè)績高于去年平均水平，表現優(yōu)于行業(yè)整體。TOP51-100梯隊中實現正增長的房企數量占比近65%，其中10家企業(yè)業(yè)績增幅高于50%。
圖：2021年4月各梯隊房企單月業(yè)績
相較2020年月均業(yè)績增速的分布情況
數據來源：CRIC
規(guī)模房企目標增長率趨于平
前4月，已有逾半數百強房企披露了2021年業(yè)績目標。整體來看，規(guī)模房企業(yè)績目標更趨謹慎、目標增長率較2020年降低。其中，恒大將2021年的業(yè)績目標設定為7500億元，目標增長率由去年的8.1%進一步放緩至3.7%。與此同時，也有部分房企如招商、華潤、龍湖、遠洋等規(guī)模增長目標相對積極，目標增長率較去年有所提升。
“房住不炒”長效機制下，調控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規(guī)，在市場下行壓力下行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，企業(yè)控負債、降杠桿壓力增加。預計隨著房企投資和規(guī)模擴張動能的降低，未來規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。規(guī)模房企的業(yè)績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨于平穩(wěn)。
表：2021年部分行業(yè)典型房企
業(yè)績目標及目標增長率（億元）
數據來源：CRIC、企業(yè)公告
成渝漢成交創(chuàng)年內新高
4月，在連番政策打壓下，全國房地產市場整體運行平穩(wěn)，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比微降4%，同比仍增長16%。
具體而言，一線城市市場熱度不減，成交環(huán)比下降17%，同比仍增長30%。各城市成交均高位回落，環(huán)比跌幅都在20%附近，但同比皆實現正增長，北京、上海和廣州同比漲幅更是超50%，顯示成交整體仍處高位。
25個二、三線城市市場分化加劇，成交環(huán)比下降2%，同比仍增長14%。六成以上二、三線城市成交環(huán)比轉降，環(huán)比跌幅大都控制在20%以內，重慶、武漢、成都等成交持續(xù)放量，并創(chuàng)年內新高。7成以上二、三線城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增長，南京、寧波等市場熱度不減，成交同比近乎翻倍增長。長春、天津市場難言樂觀，成交同比仍處下降通道。鄭州市場似有好轉跡象，成交低位回升，但同比仍降30%。南寧市場下行壓力加劇，成交同環(huán)比齊降，項目扎堆的遠郊區(qū)域成交去化依舊艱難，打折降價已是市場常態(tài)。
各區(qū)域市場強、弱波動轉化，長三角地區(qū)市場熱度不減，上海、南京、杭州等成交高位回落，環(huán)比跌幅皆控制在20%以內，常州、無錫成交降至年內低位，同比滑向負增長區(qū)間，僅限于合肥、寧波成交穩(wěn)步提升。粵港澳大灣區(qū)市場走穩(wěn)，廣州、深圳、佛山等成交環(huán)比轉降，但同比均實現正增長。受限于供應低迷，東莞成交連續(xù)數月低位運行，同比已步入下降通道。中西部地區(qū)市場則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異常活躍，一舉創(chuàng)年內新高，僅限于長沙成交走弱，環(huán)比微跌5%。
從目前市場表現來看，預計2021年全年，各區(qū)域、各城市市場將持續(xù)分化，市場主旋律將由城市周期性輪動轉變?yōu)橐怀且恍星?，城市市場冷暖變化很大程度上取決于供求關系。具體而言，那些主動控制供地節(jié)奏的城市，房地產市場或將持續(xù)高熱，基于相較強勁的需求支撐，成交有望高位保持。那些供地顯著過量的城市，房地產市場則難言樂觀，市場觀望情緒濃重，渠道分銷、打折降價等仍是加快成交去化的助推劑。
附：2021年4月TOP50房企銷售排行榜
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