作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

9月30日，一個(gè)寧波富二代放了前寧波首富的鴿子。

這個(gè)富二代姓葉，去年10月底，葉公子手里的梓禾瑾芯股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）舉牌32億元，中標(biāo)銀億的重整投資人。

梓禾瑾芯爽約，后果很嚴(yán)重。

根據(jù)此前兩家簽署的重整協(xié)議，重整可能會(huì)自動(dòng)終止，而一旦重整失敗，ST銀億將被法院宣布破產(chǎn)，股票則面臨被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，按照協(xié)議，銀億不用破產(chǎn)，投資人的收益也相當(dāng)可觀。梓禾瑾芯和銀億本應(yīng)是相親相愛的一家人，如今走到這一步，到底是誰錯(cuò)付了？

01

銀億給出的重整方案可以說是教科書級(jí)別的化債方案——不僅一攬子解決大股東、公司的遺留問題，又能以低成本引進(jìn)投資人，還讓投資人覺得有利可圖。

按重整協(xié)議，梓禾瑾芯低價(jià)受讓近30億股，此外，葉公子交夠15億后還能坐上股東的位子。 

因此，雖然梓禾瑾芯拋出了32億的重整計(jì)劃，但假如按原計(jì)劃實(shí)施重整，葉公子這筆買賣理應(yīng)是穩(wěn)賺不賠的。 

葉公子本來也是這么以為的。 

2020年12月雙方簽完重整協(xié)議后，共管推遲了4個(gè)月，股權(quán)交割連個(gè)影兒都沒有，銀億口袋里最好的一塊肉——海外汽車板塊，還不在共管范圍里，簡直震驚葉公子一整年。 

最終，累計(jì)付了19億元并違約兩次后，梓禾瑾芯表示要待銀億如初戀。

白衣騎士財(cái)大氣粗，表示梓禾瑾芯后續(xù)資金充足，預(yù)計(jì)10月底之前會(huì)完成重整，并喊話銀億，希望他們的“生產(chǎn)經(jīng)營能盡快步入正軌，煥發(fā)新的生命力”。 

接盤銀億之前，葉公子接連投了兩個(gè)百億級(jí)大項(xiàng)目，雖然第一個(gè)項(xiàng)目沒有準(zhǔn)時(shí)開工。 

銀億表示，畫大餅的見得多了。目前，其他說要參與銀億重整的公司，據(jù)說擬出資不少于32億元。

據(jù)炸天團(tuán)了解，這些錢都還在走流程。 

銀億能否重整成功，或許10月底我們就會(huì)知道答案。  

02 

也是在9月30日這天，前河北首富交出了一份債務(wù)重組方案： 

變賣項(xiàng)目資產(chǎn)，解決1070億元金融債務(wù)；

質(zhì)押的金融債務(wù)展期或分期清償，解決債務(wù)352億元；

通過自持物業(yè)資產(chǎn)明股實(shí)債解決220億元金融債務(wù)；

剩余約550億元金融債務(wù)展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。 

華夏幸福的方案很聰明，既解決2192億金融有息債務(wù)，至少變現(xiàn)2724億元，還能保住“孔雀城”及部分板塊業(yè)務(wù)。

聰明人，都懂得讓步。 

王老板畢竟不是姜太公，釣魚還得拋個(gè)魚餌，說服債權(quán)人讓步，靠的是有序經(jīng)營。產(chǎn)業(yè)新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城還得建，蓋出來的房子還得賣。

債券人盼星星盼月亮地盼了7個(gè)月，終于盼來了一句“不逃廢債”的承諾，看得出來，王老板這次是下了很大決心的，化債方案對(duì)行業(yè)起到的積極作用還是占了大面。 

雖然承諾和方案出來了，但接盤方還沒現(xiàn)身，甚至這個(gè)方案還沒經(jīng)過董事會(huì)審議，說白了還是八字沒有一撇的事。但比起其他還深陷債務(wù)泥潭的房企，華夏幸福的進(jìn)程已經(jīng)算很快了。 

一個(gè)人對(duì)你好不好，不能只聽他說了什么，而要看他做了什么。 

最終化債方案能否執(zhí)行，最終取決于企業(yè)怎么自救與被拯救。 

暴雷后的華夏幸福曾嘗試引入戰(zhàn)投，華潤、河北城投、新空港都曾被傳是“男主角”，到現(xiàn)在也沒有新消息。再之后，就是甩賣資產(chǎn)、狠抓銷售與回款。 

在這次營救行動(dòng)中，河北省政府、廊坊市政府也傾力相助。 

河北省委省政府、廊坊市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班，直接指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)化解工作；

央行及銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門指導(dǎo)協(xié)調(diào)；

組建債委會(huì)，實(shí)施司法集中管轄。

河北省政府還在一邊給華夏幸福站臺(tái)：“會(huì)指導(dǎo)企業(yè)公平公正做好償付工作”，一邊還為華夏幸福提供95億財(cái)務(wù)援助。 

這次債務(wù)重組的方案，也是在省政府的直接指導(dǎo)下完成的。 

如果華夏幸福能夠按照目前的方案完成債務(wù)重組，那將是足以載入教科書的化債案例，對(duì)那些陷入債務(wù)危機(jī)的房企來說會(huì)是很大的鼓舞。 

華夏幸福離幸福，或許已經(jīng)不遠(yuǎn)了。 

03 

就連很久沒有消息的泰禾，也有了好消息。

10月14日，泰禾發(fā)布三季報(bào)預(yù)告，信息量很大。泰禾前三季度歸母凈利潤預(yù)虧6~8個(gè)小目標(biāo)，但如果單看第三季度業(yè)績，泰禾竟然預(yù)計(jì)盈利0.85~1.15億元。

泰禾喜歡在官方微信里熬雞湯，表示“從未躺平，已然站起”。 

現(xiàn)在看來，支撐泰禾站起來的兩根拐杖，一根是債務(wù)重組，另一根就是復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。 

去年冬天，黃老板挨家挨戶地跟金融機(jī)構(gòu)談判，希望再寬限些時(shí)日，對(duì)內(nèi)大量甩賣資產(chǎn)，進(jìn)行內(nèi)部優(yōu)化，同時(shí)積極推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和復(fù)銷。 

有了老大哥萬科的背書，民生銀行與長城資產(chǎn)最先松了口。接著，跟泰禾反復(fù)拉扯了近一年的華融也被“搞定”了。 

據(jù)說，黃老板還早就和興業(yè)銀行簽訂了債務(wù)重組備忘錄，東方資產(chǎn)似乎也有點(diǎn)入股的意思。 

六大債主里有4家肯點(diǎn)頭，泰禾才能有機(jī)會(huì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。 

今年1月，泰禾興沖沖地宣布，已經(jīng)與債權(quán)人達(dá)成一致，采用“封閉管理”的辦法。

也就是說，項(xiàng)目層面的融資、銷售等資金流動(dòng)，完全用于項(xiàng)目本身的自運(yùn)轉(zhuǎn)，而不會(huì)受公司整體經(jīng)營狀況的影響。

這樣做的好處是，項(xiàng)目可以獨(dú)立于母公司先行實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，幾個(gè)重點(diǎn)樓盤能夠逐步解凍。 

用黃老板的話來說，復(fù)工復(fù)產(chǎn)不能馬上帶來業(yè)績和現(xiàn)金流，但現(xiàn)房復(fù)銷則可馬上帶來回款，進(jìn)而爭(zhēng)取盈利，進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。

現(xiàn)房資產(chǎn)，就是泰禾打贏翻身仗的“老K”。

8月初，準(zhǔn)備“二次創(chuàng)業(yè)”的黃老板高調(diào)宣布，泰禾已經(jīng)有85%的項(xiàng)目復(fù)工，土地款也基本上付清了。

鑒于黃老板有放衛(wèi)星的前科，為了不讓黃老板打臉，泰禾的官網(wǎng)上近來也是捷報(bào)頻傳。 

9月16日，業(yè)主親鑒南京泰禾金尊工地實(shí)景；

9月18日，濟(jì)南院子?xùn)|苑交付；

10月1日，北京泰禾金府大院第一階段交付…… 

目前來看，萬科入股泰禾的三個(gè)先決條件，似乎已經(jīng)有兩個(gè)打上了勾。

如果萬科入股泰禾出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，那么泰禾就有條件從整體上解決債務(wù)問題，真正實(shí)現(xiàn)“復(fù)健”。 

泰禾要想最終敲開萬科入股的大門，現(xiàn)在就看其第三季度的盈利到底是一場(chǎng)財(cái)技秀，還是真的能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。  

04 

企業(yè)暴雷還不是最可怕的，我們最不想看到的是企業(yè)回避問題、逃避償債責(zé)任。

好在，還是有很多民營房企在努力自救求生存，為自己贏得活下去的時(shí)間和空間，也給行業(yè)帶來一絲信心。 

自助者，天助之。 

房地產(chǎn)的天就是政策。

9月底開始，房地產(chǎn)政策面開始有所調(diào)整。“兩維護(hù)”與糾偏信貸政策，都是金融層面的利好消息。

一句話概括，就是銀行要對(duì)開發(fā)商輸血了，開發(fā)商的錢袋子可以稍微松松了。 

未來，房企的求生之路，或許也會(huì)走得更穩(wěn)當(dāng)些，希望我們都能聽到更多好消息。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 爆雷房企的求生欲