觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
若以一期每平方米1.5萬元、去化六成估算，項(xiàng)目今年的銷售收益已經(jīng)完全可以覆蓋當(dāng)前賬面的虧損。忽略項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化，以9：1的商住比例粗略測(cè)算，項(xiàng)目貨值超85億元。
5月5日晚間，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布收購(gòu)廣東建邦集團(tuán)（惠陽）實(shí)業(yè)有限公司51%股權(quán)的公告。
于2021年4月30日，深深房召開了第七屆董事會(huì)第六十二次會(huì)議，決定以自有資金購(gòu)買廣州博琵企業(yè)管理咨詢有限公司持有的廣東建邦集團(tuán)（惠陽）實(shí)業(yè)有限公司51%股權(quán)。
公告顯示，此次股權(quán)交易價(jià)格4.5億元。交易完成后，深深房和廣州博琵按股權(quán)比例向廣東建邦提供股東借款，用于其支付在建項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款、配套費(fèi)等，合計(jì)約6.56億元，其中深深房提供約3.35億元，廣州博琵提供約3.21億元。
交易完成后，廣東建邦由深深房形成實(shí)際控制。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，廣東建邦集團(tuán)目前由廣州博琵企業(yè)管理咨詢?nèi)Y持有，后者則由恒大地產(chǎn)集團(tuán)珠三角房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股，持股比例51%。
廣東建邦的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，該公司起先由曾宇、楊東榮于1993年9月13日共同出資設(shè)立的企業(yè)，并于此后2017年4月27日兩人將所持有股權(quán)轉(zhuǎn)讓予恒大地產(chǎn)集團(tuán)珠三角房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)讓后恒大地產(chǎn)珠三角公司出資280萬元占注冊(cè)資本的100.00%。
2019年6月18日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)珠三角再將所持有廣東建邦的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予廣州博琵。
入袋恒大手中，再轉(zhuǎn)至與恒大有千絲萬縷關(guān)系的深深房名下，這家引起關(guān)注的公司背后，則是惠州市惠陽區(qū)超五十萬平方米建面的土儲(chǔ)。
據(jù)悉，廣東建邦持有林溪郡項(xiàng)目全部權(quán)益，林溪郡項(xiàng)目位于惠州市惠陽區(qū)新圩鎮(zhèn)長(zhǎng)布村，查詢獲悉項(xiàng)目此前多以“恒大林溪郡”進(jìn)行一些宣傳。
資料稱該項(xiàng)目臨近深圳市龍崗區(qū)，項(xiàng)目占地面積19.87萬平方米，用地性質(zhì)為商住，容積率2.0，商住比例為1:9，限高100米。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積55.72萬平方米，計(jì)容建面39.74萬平方米。
從評(píng)估報(bào)告看，截止至2021年3月15日，通過林溪郡項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)勘查，項(xiàng)目一期的大部分樓棟開始主體建設(shè)，其中有6棟高層住宅已出地面；此外二期的基坑已經(jīng)開挖到一定深度，剩余地塊已基本完成土地平整。
可以看出，若以恒大一向拿地、建樓、銷售的周轉(zhuǎn)速度，項(xiàng)目在下半年進(jìn)行銷售應(yīng)該沒太大問題。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目原先計(jì)劃分四期開發(fā)，建設(shè)周期為5年，其中一期可售住宅14.3萬平方米，商業(yè)1.5萬平方米。
“整個(gè)項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)中心園林，人工湖、噴泉都有，另外還有一個(gè)鉑金會(huì)所，以及幼兒園、中小學(xué)配備。”至于價(jià)格，其則稱現(xiàn)在還未收到通知。
該中介稱，項(xiàng)目主打一線臨深的地段優(yōu)勢(shì)，周圍價(jià)格目前已持續(xù)漲高。“價(jià)格預(yù)計(jì)得在1.7萬（每平）以上。”另據(jù)查詢貝殼等平臺(tái)獲悉，目前惠州市惠陽區(qū)新圩鎮(zhèn)板塊的新房在每平方米1.2萬至2萬不等。
若以一期每平方米1.5萬元、去化六成估算，項(xiàng)目今年的銷售收益已經(jīng)完全可以覆蓋當(dāng)前賬面的虧損。忽略項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化，以9：1的商住比例粗略測(cè)算，項(xiàng)目貨值超85億元。
項(xiàng)目即將開盤進(jìn)行豐收期，且據(jù)公告獲悉廣州博琵還提供了業(yè)績(jī)承諾，承諾廣東建邦2021-2025年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)不低于12.5億元，交易對(duì)價(jià)4.5億元——看起來似乎是一筆穩(wěn)賺不賠的交易。
若以雙方的需求來看，目前恒大正處于控制土地規(guī)模的降杠桿時(shí)期，借出售項(xiàng)目股權(quán)快速回籠現(xiàn)金并不難理解。
而從受讓方深深房來說，這樣一個(gè)項(xiàng)目對(duì)其來說則重要得多。據(jù)悉，受從2016年開始的重大資產(chǎn)重組影響，深深房近幾年來幾乎都未拿地。
此前披露的年報(bào)顯示，截至2020年底，深深房的土地儲(chǔ)備僅有汕頭新峰大廈項(xiàng)目，總占地面積0.59萬平方米，總建筑面積2.66萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積2.66萬平方米。
而在售的零星項(xiàng)目中，位于深圳的傳麒東湖名苑項(xiàng)目已在2019年底竣工并開始辦理交付，累計(jì)銷售率約80%翠林苑項(xiàng)目銷售率約95%；汕頭地區(qū)的天悅灣項(xiàng)目二期工程于2020年6月底實(shí)現(xiàn)各棟主體封頂，公共部位裝修基本完成，一期累計(jì)銷售約70%。
困境之下，恒大的出手或?qū)⑹沟闷淇墒圬浽吹玫斤@著增長(zhǎng)。深深房便表示，本次收購(gòu)將有效增加公司的土地儲(chǔ)備資源，有利于公司未來持續(xù)發(fā)展，對(duì)公司未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生積極影響。
2016年3月，恒大2016年正式宣布重組深深房，計(jì)劃將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入深深房完成A股上市平臺(tái)的搭建。利用回A為前提，恒大集團(tuán)引入三輪戰(zhàn)投合共1300億元。恒大曾對(duì)外表示回歸A股一事進(jìn)行得“非常順利”，與相關(guān)監(jiān)管部門溝通也“非常暢通”。
彼時(shí)外界將這一舉動(dòng)視為恒大回A之路的徹底斷絕，且用此換取了其他多元化業(yè)務(wù)上市的暢通。然而也有聲音認(rèn)為，A股市場(chǎng)的高估值仍舊巨有吸引力，于恒大而言終止上市是暫時(shí)性的。
雖目前來看，借助深深房回A這條路已希望渺茫，但或許在恒大的眼中，其正規(guī)劃一條以注入資產(chǎn)為開端的曲線之路。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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