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閩系，最后的獨(dú)苗

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

2022-02-14 19:00 3140 0 0

接下來(lái)，房地產(chǎn)將會(huì)受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好，房企融資將會(huì)逐步趨穩(wěn)。細(xì)數(shù)閩系，也唯獨(dú)旭輝還能穩(wěn)得住陣腳。

作者：陌爺

來(lái)源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

NO. 1

新年伊始，地產(chǎn)圈仍舊大事不斷，甚至雷聲隱隱。

1、當(dāng)局對(duì)于資金監(jiān)管提出適度放松的政策導(dǎo)向，沒(méi)必要過(guò)度解讀。最多是種鼓勵(lì)。但需要看到的是資金監(jiān)管政策將會(huì)是中長(zhǎng)期調(diào)控的方向。

2、1月份，央行4萬(wàn)億天量信貸投放再創(chuàng)新高，經(jīng)濟(jì)下行壓力甚至是潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓央媽開(kāi)始坐不住了。

接下來(lái)，房地產(chǎn)將會(huì)受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好，房企融資將會(huì)逐步趨穩(wěn)。

3、郁亮在萬(wàn)科內(nèi)部的發(fā)言，在地產(chǎn)圈一石激起千層浪。對(duì)其傳達(dá)的“縮表”、“黑鐵時(shí)代”等負(fù)面行業(yè)情緒，切莫過(guò)度解讀。

萬(wàn)科是造詞高手，也是善于傳播情緒的悲觀主義，主要緣自其過(guò)度的危機(jī)意識(shí)。

與2018年的“活下去”如出一轍。

4、萬(wàn)科是真的焦慮，但正榮確是真的崩盤(pán)了。熬到現(xiàn)在，也確實(shí)為難。

崩盤(pán)原因與陽(yáng)光城如出一轍。同樣的“套路”，同樣的崩法。

一面是行業(yè)大勢(shì)持續(xù)利好，融資企穩(wěn)，似是黎明前的曙光。

一面是行業(yè)龍頭傳遞負(fù)面情緒，昔日黑馬持續(xù)倒戈。

過(guò)往依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企，不是在思考如何發(fā)展、如何經(jīng)營(yíng)。

而是在學(xué)著如何熬下去。

從這個(gè)角度來(lái)看，正榮的崩盤(pán)略顯可惜，但行業(yè)的發(fā)展是有慣性的，可惜的還在后面。

細(xì)數(shù)閩系，也唯獨(dú)旭輝還能穩(wěn)得住陣腳。作為T(mén)OP房企最后的獨(dú)苗，也著實(shí)需要足夠的耐心。

NO. 2

就在去年9月底，三盛老板林榮濱組局，閩系房企齊聚虹橋開(kāi)了場(chǎng)閉門(mén)會(huì)。

大佬們觀點(diǎn)一致：真正的苦日子來(lái)了。

與會(huì)的大佬包括旭輝林中、陽(yáng)光城林騰蛟、融信歐宗洪、泰禾黃其森等，也包括港龍呂鳴等中小房企。

估計(jì)誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料，這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整最終會(huì)演變成全行業(yè)的“颶風(fēng)行動(dòng)”。

現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)，這場(chǎng)閩系房企的“抱團(tuán)”局，頗具有些諷刺的意味。

倒戈的從泰禾、福晟、陽(yáng)光城、三盛等也一路蔓延到正榮。

再看融信，表面上雖是風(fēng)平浪靜，但實(shí)則現(xiàn)金流早已捉襟見(jiàn)肘。

從21年1批次集中供地后，在土地市場(chǎng)便偃旗息鼓，甚至開(kāi)始賣(mài)賣(mài)賣(mài)的模式。

尤其是杭州，濱江為融信買(mǎi)了不少單。

而如今的閩系，興許只有旭輝還能出來(lái)站個(gè)臺(tái)面。

NO. 3

對(duì)于旭輝的業(yè)績(jī)表現(xiàn)褒貶不一，需要站在客觀立場(chǎng)。

首先是黑馬般的業(yè)績(jī)突破，依靠合作拿地模式，在業(yè)內(nèi)旭輝又有著“合作王”的名號(hào)。

就像一條“貪食蛇”，凡是看得見(jiàn)的銷(xiāo)售金額都要吃進(jìn)肚子里。

以2017年為例，該年新拿的78個(gè)項(xiàng)目，有64個(gè)是與其他房企合作，而且僅有20個(gè)權(quán)益達(dá)到或超過(guò)50%。

2018年，旭輝拿地面積權(quán)益比重為58%。

2019年有所提升達(dá)到65%，但仍然處于較低水平。

觀察如今暴雷的正榮地產(chǎn)，也曾面臨權(quán)益占比過(guò)低的問(wèn)題。

后來(lái)在新獲取項(xiàng)目中便明確強(qiáng)調(diào)希望并表更多項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)操盤(pán)。

2019年新增的41塊土儲(chǔ)中，權(quán)益占比由2018年的33%大幅提升至73%。

就這樣，正榮一邊在快速的提升規(guī)模，一邊在又迫切性的“擴(kuò)表”。

下行周期中，當(dāng)行業(yè)龍頭開(kāi)始將“縮表”作為一場(chǎng)生死之戰(zhàn)時(shí)，迫切“擴(kuò)表”的正榮卻倒在了黎明前的黑夜里。

而擴(kuò)表的代價(jià)便是財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)惡化，從而只能通過(guò)表外負(fù)債來(lái)粉飾。

從這點(diǎn)看來(lái)，旭輝的智慧，在于謹(jǐn)慎。

在政策不斷利好，房企融資面開(kāi)始企穩(wěn)的檔口，旭輝并沒(méi)有被資本拋棄。

2月11日，旭輝成功注冊(cè)50億的中期票據(jù)，同日注冊(cè)發(fā)行成功的是龍湖。

寫(xiě)在最后：

如果說(shuō)萬(wàn)科的焦慮來(lái)自于其過(guò)度的危機(jī)意識(shí)。

正榮的崩盤(pán)緣其迷失在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中的同時(shí)，又失去了單腳走路的平衡能力。

那么，旭輝依舊相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控，在于其恰逢下行周期的謹(jǐn)慎。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 閩系，最后的獨(dú)苗

房企旭輝

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