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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
其實投資人員在進(jìn)行土增稅計算過程中，經(jīng)常會和下面案例中的小A一樣，有三大困惑！
背景案例：某項目位于W市，項目具體指標(biāo)如下表所示，投資人員小A在匯總項目各部門可研數(shù)據(jù)分析后，開始對項目的土地增值稅的模擬測算時，提出了以下困惑點：
困惑1：項目體量較大，對于土增稅的計算是160畝一起核算，還是需要按照某項規(guī)則分地塊/分批次計算？
困惑2：假設(shè)確定項目分兩次計算土增稅，在每次計算過程中，項目可售物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)不同，地下業(yè)態(tài)中也存在可售產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)車庫），是放在一起合并收入合并成本，還是根據(jù)一定的規(guī)則分為幾類計算？
困惑3：在確定法定允許扣除的成本項時，每種產(chǎn)品業(yè)態(tài)各項成本采取的分?jǐn)偡绞绞前凑战ㄖ娣e分?jǐn)傔€是按照其他方式分?jǐn)偅?nbsp;
大家都知道，土增稅計算過程，可以分解為——“分”和“算”兩個步驟，即：分單元、分業(yè)態(tài)、分?jǐn)偝杀尽Ｈ缓笤賹?yīng)計算收入、成本、增值率…如下圖示：
可以說，土增稅計算的難點在“分”而不在“算”。而“分”中最難的就是困惑③確定成本的分?jǐn)偡绞健?/p>
假設(shè)清算單元與業(yè)態(tài)劃分已經(jīng)確定，在“分”階段的最后一步：如何計算各個業(yè)態(tài)自身分?jǐn)偟氖杖肱c成本，繼而計算出每個業(yè)態(tài)的增值額、增值率從而計算每類的土增稅金額。
銷售收入的分?jǐn)偅?/strong>
銷售收入的分?jǐn)偡绞酵ǔ]有什么歧義，按照各業(yè)態(tài)銷售實際發(fā)生為準(zhǔn)即可，但需注意的是如果涉及回遷住房，需考慮回遷物業(yè)視同銷售收入。
抵扣項目金額的分?jǐn)偅?/strong>
主要是土地成本、工程成本的分?jǐn)偡绞剑渌黜椄鶕?jù)實際發(fā)生或前兩項科目數(shù)值計算即可。
關(guān)于土地成本及工程成本常見的分?jǐn)偡绞接幸韵聨追N：
分?jǐn)偡绞?：占地面積分?jǐn)?/strong>
即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅粚τ诜制陂_發(fā)的項目，通常按照占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅簿褪怯谜嫉孛娣e法來分?jǐn)偯恳粋€清算單元下的土地成本和工程成本。如下圖示意：S為項目總占地面積，分兩期開發(fā)S1和S2。
分?jǐn)偡绞?：建筑面積分?jǐn)?/strong>
即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂＿@里的建筑面積實際上指的是可售建面，一般只指的是地上可售建面，不包含地下車庫。通常對于工程成本采用的分?jǐn)偡绞綖榻ㄖ娣e分?jǐn)偂Ｈ缦聢D示意：V為項目地上總可售建面，高層及商業(yè)建面分別為V1和V2。
分?jǐn)偡绞?：基底面積分?jǐn)?/strong>
與占地面積、建筑面積分?jǐn)傔壿嬒嗨疲窗凑辙D(zhuǎn)讓部分的對應(yīng)的投影基底面積占可轉(zhuǎn)讓總基底面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｖ档米⒁獾氖牵瑢τ谏婕盎酌娣e重合的業(yè)態(tài)，在公用一個基底面積的情況下，往往根據(jù)基底面積進(jìn)行一次分?jǐn)偤螅俑鶕?jù)重合基底的兩個業(yè)態(tài)的建筑面積進(jìn)行二次分?jǐn)偂Ｈ缦聢D所示，高層及其下底商公用部分基底面積S1，底商未與住宅相接的基底面積為S2；設(shè)高層可售建面V1，底商可售建面V2，項目總基底面積S
一次分?jǐn)傁禂?shù)：重合基底面積S1/ 總基底面積S
二次分?jǐn)傁禂?shù)：V1（V2）/（V1 + V2）
譬如高層所分?jǐn)偟耐恋爻杀緸椋阂淮畏謹(jǐn)傁禂?shù) × 二次分?jǐn)傁禂?shù)（V1） × 土地成本總額
分?jǐn)偡绞?：其他分類法
除上述三種常見的分?jǐn)偡绞酵猓谔囟ōh(huán)節(jié)下會出現(xiàn)的分?jǐn)偡绞竭€有直接成本法（特定分?jǐn)偡ǎN售金額法等方式。
但具體采取何種分?jǐn)偡绞椒謹(jǐn)偼恋爻杀竞凸こ坛杀荆Q于項目所在地區(qū)相關(guān)的政策執(zhí)行。單就分?jǐn)偡绞奖旧恚煌謹(jǐn)偡绞接衅涮囟ǖ倪m用場景。
直接成本法，本質(zhì)上是對特定對象的專項分?jǐn)偅窗凑帐找鎸ο蠡蚯逅銌挝恢苯託w集成本費用，特定的成本按照一定的依據(jù)直接歸集到特定的收益對象或清算對象的行為。
從公式的角度出發(fā)，直接成本法的分?jǐn)倖畏接嬎惚磉_(dá)為：特定收益對象分?jǐn)倖畏匠杀?nbsp;= 特定成本金額 / 特定對象建面 + 非特定成本金額 / 總建面
銷售金額法，顧名思義，即按照銷售金額的比例進(jìn)行分?jǐn)偂ｄN售金額分?jǐn)偡ǔＲ姷膱鼍霸谟诎凑战ㄖ娣e分?jǐn)偝杀緯r并不能真實體現(xiàn)土地價值在各類物業(yè)中的實際利用價值，譬如商業(yè)和地下車位的銷售價格往往不同，通常情況下商業(yè)銷售價格較地下車位高一些，但究其原因，并不是其建造成本差異造成，而是根據(jù)利用價值分?jǐn)偝杀緯r不同造成的。
明確各種分?jǐn)偡绞降谋举|(zhì)及適用場景后，總結(jié)土地成本及工程成本分?jǐn)偡绞铰湮辉瓌t如下：
a、土地成本分?jǐn)傇瓌t
1）允許分?jǐn)偟耐恋爻杀緩臄?shù)值上為可售建面對應(yīng)的土地成本，即：
實際可抵扣的土地成本 = 土地成本總 ×（地上可售建面/地上總建面）；
2）土地成本一般只在地上業(yè)態(tài)進(jìn)行分?jǐn)偅叵聵I(yè)態(tài)不參與分?jǐn)偅坏叵陆嫜a交土地出讓金后，補交款需要在地下業(yè)態(tài)中分?jǐn)偂?/p>
3）分?jǐn)傇瓌t細(xì)則為：清算單元之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r按照占地面積方式進(jìn)行分?jǐn)偅辉诿總€清算單元內(nèi)，根據(jù)不同地區(qū)執(zhí)行政策按照建筑面積/基底面積/占地面積分?jǐn)偂Ｍǔ０凑战ㄖ娣e分?jǐn)傒^為常見。
4）通常情況下地下業(yè)態(tài)（如車位）不分?jǐn)偼恋爻杀荆窃谕恋爻鲎尯贤忻鞔_標(biāo)注。
b、工程成本分?jǐn)傇瓌t
1）與土地成本一致，允許分?jǐn)偟墓こ坛杀緩臄?shù)值上也為可售建面對應(yīng)的工程成本。
2）按照實際發(fā)生的工程成本，通常情況下在總建面上（地上建面+地下建面）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3）通常情況下按照建筑面積分?jǐn)偅厥馇闆r下會采用直接成本法（特殊對象分?jǐn)偡ǎ?/p>
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原標(biāo)題： 一秒鐘搞定！測算中的成本分?jǐn)偅?/a>
