觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“要么不進，要么深耕。”孫宏斌首次到南寧所說的一句話，正逐步成為現(xiàn)實。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 孫宏斌再現(xiàn)并購江湖。
消息不脛而走已有多時，不久前，孫宏斌前往廣西與彰泰董事長黃海濤洽談合作事宜，亦有彰泰方面知情人士透露，融創(chuàng)盡調(diào)工作已經(jīng)展開，預計近期將會官宣。
大多人沒想到，官宣日期來得如此之快。僅僅兩日之后，4月16日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司融創(chuàng)西南與彰泰訂立合作框架協(xié)議，雙方擬通過組成合資公司的方式合作開發(fā)目標項目。
與此同時，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告表示，于4月16日，融創(chuàng)服務(wù)投資與泰興控股及泰濤控股訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此，融創(chuàng)服務(wù)投資同意收購，泰興控股同意出售彰泰服務(wù)80%股權(quán)，代價為8億元（可予調(diào)整）。
有所不同的是，此次融創(chuàng)采取的具體收購路徑為：融創(chuàng)西南或其指定方先設(shè)立一家平臺公司作為合資公司，彰泰及其關(guān)聯(lián)方通過將目標股權(quán)全部轉(zhuǎn)入合資公司的方式對目標公司進行重組，實現(xiàn)融創(chuàng)西南或其指定方持有合資公司80%的股權(quán)，彰泰集團及其關(guān)聯(lián)方共同持有合資公司20%的股權(quán)。
緊隨合資公司完成設(shè)立后，由合資公司以股權(quán)收購、現(xiàn)金支付、協(xié)議變更等方式對目標公司的全部股權(quán)或代建權(quán)益進行重組，合資公司以自身20%股權(quán)及現(xiàn)金作為支付對價，具體支付方式將于正式協(xié)議中約定。
合資公司取得任一目標公司股權(quán)時，彰泰應(yīng)將其對該目標公司的債權(quán)按其本息余額平價轉(zhuǎn)讓給合資公司，至此之后，彰泰及其關(guān)聯(lián)方不對目標公司享有任何債權(quán)。
相較于此前旭輝與彰泰披露的合作框架協(xié)議，此次融創(chuàng)公告披露的信息更為詳盡，除了上述提及的代價金額，還涉及彰泰資產(chǎn)包信息、后續(xù)交易時間節(jié)點、相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)等。
被外界稱為“廣西一哥”的彰泰，過往有著不錯的經(jīng)營表現(xiàn)經(jīng)營。據(jù)官網(wǎng)顯示，目前已開發(fā)全國16城9縣100多盤，開發(fā)面積近2000萬平方米。該集團剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為62%、凈負債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，“三道紅線”全數(shù)達標。
此次公告則披露，目標公司主要于廣西從事房地產(chǎn)項目開發(fā)，其主要于南寧、桂林等城市合共開發(fā)57個目標項目，包含54個房地產(chǎn)開發(fā)項目及3個房地產(chǎn)代建項目，計容可售建筑面積約為1162萬平方米。截至2020年12月31日，計容未售建筑面積約為825萬平方米。
其中絕大部分項目位于廣西，但亦有7個項目例外，涵蓋城市包括武漢、南京、無錫、南昌、玉溪等。
往前延伸發(fā)現(xiàn)，該等項目是去年張巧龍入職后，彰泰進軍全國化布局所獲取的項目。去年6月，在張巧龍的帶領(lǐng)下，彰泰首進無錫、南京、武漢、南昌等城市，當中也有不少合作開發(fā)的項目。
該部分項目多為彰泰通過高溢價拿地而獲取，有些還是片區(qū)最高單價項目。
以此看來，融創(chuàng)以平臺的方式將部分彰泰資產(chǎn)裝入，既避免了更為復雜的利益關(guān)系糾連，也可以挑選具有較大發(fā)展?jié)摿Φ捻椖俊O宏斌“撿漏”之余，確保自身利益不被侵犯亦是重點。
一位機構(gòu)分析師表示，融創(chuàng)用99億元納入，納入總貨值近700億元標的，這是一筆劃算的買賣，且因為整體流動性強，未來開發(fā)中項目周轉(zhuǎn)很快。
不過一切仍未塵埃落定，變數(shù)依舊存在。比如先例——旭輝經(jīng)過盡職調(diào)查及進一步商業(yè)磋商，決定不就合營企業(yè)安排簽訂最終協(xié)議。
此前接近旭輝相關(guān)人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，解除合作主要是合作項目的資產(chǎn)質(zhì)量在盡調(diào)的時候沒有達成一致。與此同時，價格方面也沒有談攏，與預期相差較大，不如以公允的價格去獲取項目更劃算。
融創(chuàng)此時還未完成盡調(diào)，其于公告中透露，鑒于簽署合作框架協(xié)議時，融創(chuàng)西南尚未完成對目標項目的盡職調(diào)查，合作事項的代價是基于彰泰所提供的信息及所做的陳述和保證事項而確定，仍有待于盡職調(diào)查的結(jié)果并簽署正式協(xié)議時最終確定。
若在簽署正式協(xié)議前，彰泰集團實際投入、目標項目實際已售利潤、目標項目指標與彰泰集團提供的數(shù)據(jù)不一致，或彰泰集團的陳述和保證存在其他不一致情況，則雙方協(xié)商最終確定代價。
亦即，收購價格還有待進一步商榷。
公告還提到，合資公司的董事會將由5名董事組成，其中4名由融創(chuàng)西南委派，1名由彰泰委派。彰泰委派的董事?lián)味麻L，融創(chuàng)西南委派的總經(jīng)理擔任合資公司法定代表人。董事會決議事項經(jīng)4名（含本數(shù)）及以上的董事批準后方可執(zhí)行。融創(chuàng)對合資公司擁有絕對的話語權(quán)。
廣西巨大的市場潛力，或是如旭輝目的一般，融創(chuàng)意欲以此收購快速搶占市場的原因。來自第三方數(shù)據(jù)顯示，2020年廣西商品房銷售面積6729萬平方米，商品房銷售額4251億元，商品房銷售面積在全國排名第11位。今年一季度，廣西市場成交熱度回升，房企銷售速度加快，廣西房企TOP10銷售面積也達到306.7萬平米。
2020年5月，孫宏斌親自帶隊到廣西時，就曾表示非常看好廣西發(fā)展前景，將會加快在廣西投資布局大健康和文旅項目。
孫宏斌在接受相關(guān)媒體采訪時也曾表示，融創(chuàng)到廣西的時間節(jié)點已經(jīng)相對晚了。資料顯示，融創(chuàng)于2016年首入廣西，僅歷時一年，融創(chuàng)便進駐了南寧、柳州、北海、桂林4個城市，共打造7個項目。
未計入彰泰部分項目，目前融創(chuàng)廣西布局已經(jīng)超過20個項目，覆蓋南寧、柳州、桂林、北海、欽州、貴港等城市。
“要么不進，要么深耕。”孫宏斌首次到南寧所說的一句話，正逐步成為現(xiàn)實。
彰泰深耕廣西二十九年之久，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，彰泰近3年年銷售金額均超過200億元，2020年受到疫情影響的情況下，彰泰在廣西市場的全口徑銷售金額達到224.5億元、權(quán)益銷售金額達到161.4億元，根據(jù)廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。
融創(chuàng)方面也有所表示，彰泰為廣西壯族自治區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)公司，對廣西壯族自治區(qū)內(nèi)各城市有深厚的理解并在土地獲取方面具有豐富經(jīng)驗。此外，彰泰集團布局全國多個城市，其在云南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地產(chǎn)項目。
“合作事項將有助于集團與彰泰集團的強強聯(lián)合，進一步鞏固集團在廣西壯族自治區(qū)的領(lǐng)先地位及市場影響力。”
不過，融創(chuàng)在廣西除地產(chǎn)主業(yè)還布局了物業(yè)服務(wù)、文旅、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等多個產(chǎn)業(yè)。拓寬至區(qū)域觀察，融創(chuàng)西南是以文旅、康養(yǎng)等項目見長。因為西南是融創(chuàng)文旅投資布局的重鎮(zhèn)。
近些年，融創(chuàng)較大金額的收并購案例都位于西南區(qū)域。上一次是于2019年11月，融創(chuàng)西南收購云南城投集團持有的環(huán)球世紀及時代環(huán)球各51%股權(quán)，交易價格約152.69億元。
但收購環(huán)球會展是與融創(chuàng)西南文旅戰(zhàn)略所匹配的，而彰泰則有些例外。上述目標項目主要為住宅業(yè)態(tài)，融創(chuàng)或只是出于補充土儲的想法。
但也有評論稱，廣西房價不高，北海、桂林、南寧都有北方外地人買房過冬養(yǎng)老，和融創(chuàng)文旅戰(zhàn)略也是匹配的。
市場上另一討論重點則是，融創(chuàng)自身的現(xiàn)金實力是否足以支撐收購事項。畢竟當前“三線四檔”、供地“兩集中”等房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加，房企大都選擇收斂聚焦。
三道紅線方面，去年年末，融創(chuàng)凈負債率96%，非受限現(xiàn)金短債比1.08，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為78.3%，為“黃檔”房企。不過截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元。
其對外的宣傳口徑為，此次收購對融創(chuàng)整體流動性的影響十分有限。而且其采取的是分期支付，融創(chuàng)需在2021年4月底前合計支付第一筆29.73億元款項，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付
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