進入4月，保障性租賃住房市場又迎來突破性進展。

4月6日，北京市發放首批兩份《保障性租賃住房項目認定書》；4月11日，北京銀保監局發布《關于做好轄內新市民金融服務工作的通知》，鼓勵各保險機構運用保險資金參與保障性租賃住房建設；4月13日，深圳市人才安居集團項目成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

業內人士認為，保障性租賃住房或將成為地產下行形勢下新的經濟增長點，而原因還須回到保障性租賃住房的底層邏輯。

關于保障性住房，由于眾所周知的政策原因，各地出現各種形式的房屋，概念也很混亂，接下來我們先厘清概念！

是指政府為中低收入、住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。

是指由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的公共租賃住房。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租：包括一些新的大學畢業生、退休老人及殘疾人，以及一些從外地遷移到城市工作的群體。

是中國大陸地區推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。廉租房只租不售，主要面向城市特困人口（最低收入者），只收取象征性的房租。

是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

保障性租賃住房的公共性質是普惠性非基本公共服務，由政府給予政策支持，引導市場多方參與。保障對象是城市中住房困難的新市民、青年人等群體；實施區域主要在人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市發展；房屋建設標準以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；要求租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

答1：從目前上海的市場上來看，保障性租賃住房的供應路徑主要有6種。分別是：租賃住宅用地（R4）、集體經營性建設用地、產業園區配套用地建設、非居住存量土地和房屋、未售和空置的傳統保障房，以及市場上原有的各類集中式和分散式租賃公寓中部分被納入保障性租賃住房系統的房源。

答2：上面的6類供應路徑，決定了未來保障性租賃住房的承建主體，主要集中于城投企業、國有企業和具有保障房建設經驗或長租公寓運營管理經驗的房企。

上海政府正在積極地支持和引導央企、國企、機關和事業單位，參與保障性租賃住房建設供應，并納入國有企業考核評價范圍。

同時，在全國范圍多個城市也在鼓勵和支持國企加快發展保障性租賃住房，如：成都市，鼓勵國企將自有存量住房盤活后優先用于保障性租賃住房等；北京市，鼓勵在京央企和市、區屬國有企業積極參與保障性租賃住房建設運營等。

答3：“保租房”是為了解決青年職工、引進人才、來滬務工人員等常住人口階段性住房困難的產品。

近些年，上海城市的人口老齡化越來越嚴重，越來越高的房價讓剛畢業的大學生及創業公司的成本劇增，很多優秀的人才和初創公司逐漸被深圳、杭州等城市更優惠的落地政策所吸引。

為了保證上海的城市活力以及吸引更多的優秀人才、企業落地上海，“保租房”應運而生。對于“人才引進，招商引資”所針對的這一類客群來說，未來大概率會落地在上海的五大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）內。原因如下：人口密度低、可規劃開發用地多、整體房價偏低、各類扶持政策多。相對于上海的“市中心”，“五大新城”更適合初創企業及優秀的應屆生落地。

這樣，既解決了城市人口老齡化比例過高的問題，同時又能使得上海這座城市始終保持活力及競爭力。

答4：目前上海的“保租房”中，由央企、國企牽頭的大型租賃社區（R4地塊），占據了很大一部分比重。每個區，至少都有1塊R4用地，甚至包含崇明區、金山區等。

從區位劃分來看，內環內、中環內、外環內、外環外，都有對應的R4項目。從整個上海地圖的布局可以看出，每個區、每個重點產業園附近都有大型的租賃社區項目，這些項目的房間數量在800-1500間，每個項目都像是一個個“釘子”深扎于上海各個區域，保證上海租賃住房的租金穩定，起到了“壓艙石”和“穩壓器”的作用。

從現有已出讓的144幅R4用地來看，規模超過1000間以上的，占比大于50%；主力戶型以一房、一室一廳、二室一廳為主；套內面積主要集中在25-45平方米

答5：總體來說，現階段國家對于租賃行業采取的是：“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的行業頂層設計方向。租賃立法在保護租客權利的同時，也為公寓企業提供更多助力，保障專業化機構良性發展。因此，也可以預見2022年將是雷霆立法與雨露均沾雙管俱下的一年。

2017年以后行業利好不斷，以下列舉的利好內容便是對過往各地經驗的總結，部分規定已經在地方得到了實踐驗證，核心可為以下6點：

其中，最能直接感受的是財政專項資金的補貼。專項資金主要用于租賃住房建設方面，并按照新建、改建及盤活的順序，在補貼標準及投入比重上有所區分。小部分資金用于住房租賃平臺建設及運營與相關基礎性工作；還有部分城市將資金用于租賃企業的資金補充，但僅限于國有企業。其中政策性租賃住房、人才類租賃住房成為財政補貼關注和扶持的重點領域，對降低企業經營成本、穩定租賃關系也起到了積極作用。

答6：針對“保租房“的幾種供應種類，我將按照業主方和運營方簡單地概述一下現在市場上的情況：

• 非居住存量土地和房屋（如商辦用地等）：業主方一般為民營小業主或國企單位；運營方主要以市場化的運營單位為主。

• 產業園區配套用地：業主方一般為民營小業主或國企單位，此類房源主要是作為園區招商企業的員工宿舍，一般直接交由企業自行管理員工或者由園區的運營管理方統一管理。

• 租賃住宅用地（R4）：R4用地由于其土地價格的特殊性（一般為傳統住宅的20%），前期絕大部分（約95%以上）業主方都是國有企業，少數為網易、華為之類的企業員工宿舍，不對外經營。從2021年起，政府逐漸放開限制，出現了國有企業和民營企業的合資公司，共同拿地的情況

運營方目前主要是3種模式：

• 第一種是國企建立“品牌“，組建專門的團隊或公司，從頭到尾全鏈條地進行管理。

• 第二種是國企通過招投標的形式，選擇專業的運營單位進行合作，將項目的運營權，委托給第三方有經驗的運營單位。

• 第三種，國企外包部分的“服務”內容給到市場化的運營單位，或者由國企和運營單位雙方共同成立項目運營的合資公司，共同對項目進行管理，如：新長寧合作魔方、青浦新城合作旭輝瓴寓、中建東孚合作小水滴等，合資公司暫無成功案例。

保障性租賃住房以自身獨特優勢，依靠各地政府政策傾斜和資本市場的金融支持，未來將走向以土地資源為核心、以租賃社區為主要產品、資產和運營分離的發展趨勢