陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，各地政府對(duì)房企拿地均出臺(tái)了新的政策
其中配建保障性住房并移交政府成為新形勢(shì)下的拿地條件之一
配建保障房根據(jù)其移交方式的不同，可以將其分為建成后無償移交與建成后由政府低價(jià)回購
對(duì)于建成后無償移交給政府的保障房，在這過程中主要有兩大類觀點(diǎn)
第一，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移從而不發(fā)生相關(guān)納稅義務(wù)
第二，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而涉及的各種稅費(fèi)
對(duì)于產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的案例中所涉及的增值稅、土增稅等稅種該如何計(jì)算
許多投拓在項(xiàng)目跟進(jìn)過程中經(jīng)常會(huì)遇到，而對(duì)其處理方式對(duì)于效益測(cè)算影響也會(huì)比較大
本文就梳理下，無償移交的保障房，在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，常見的集中主流觀點(diǎn)
1、增值稅
01視同銷售確認(rèn)收入，繳納增值稅
主流度：60%
觀點(diǎn)：
保障房建成后無償移交政府部門，屬于向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)視同銷售,繳納增值稅處理
法律依據(jù)：
財(cái)稅[2016]36號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》
第十四條規(guī)定：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外”
處理方式：
一般按照，最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定
或者按照組成計(jì)稅價(jià)格
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）
02視同銷售，不征收增值稅
主流度：25%
觀點(diǎn)：
障房建成后無償移交政府部門，屬于房企贈(zèng)與保障房給政府,應(yīng)該視同銷售處理
由于保障房建設(shè)具有明顯的公益性，不征收增值稅
法律依據(jù)：根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件一第十四條規(guī)定
單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外
01不視同銷售處理，作為公共配套
主流度：15%
觀點(diǎn)：
無償是指一方單純獲得某種利益而無須支付任何經(jīng)濟(jì)代價(jià)的行為
目前，配建保障房大多都已經(jīng)作為拿地的條件之一，那么無償移交給政府，其面上說的是無償
但從經(jīng)濟(jì)形式上看，是有償?shù)?br/>
因此，不應(yīng)該界定其屬于“無償”移交。而是應(yīng)該視同“公共配套設(shè)施”來進(jìn)行相關(guān)涉稅處理
2、土地增值稅
01視同銷售，確認(rèn)收入
主流度：70%
觀點(diǎn)：配建保障房作為取得土地的條件，將紅線內(nèi)配建保障房無償移交政府部門
屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應(yīng)視同銷售處理
法律依據(jù)：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定
01作為公共配套，土增扣除
主流度：30%
觀點(diǎn)：
認(rèn)為配建保障性住房，屬于公共設(shè)施范疇，配建保障性租賃住房是開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)生的直接費(fèi)用
所以，無償交付給政府的保障性租賃住房所發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為公共設(shè)施，應(yīng)當(dāng)允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除
法律依據(jù)：
國稅發(fā)[2006]187號(hào)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施
按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 配建保障房處理不好，就會(huì)踩坑！投拓人必看！
