丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
二手房市場，已正式開啟“下行通道”。
易居研究院監測數據顯示，8月13個重點城市二手住宅成交量約為6.0萬套，環比大跌14%，同比暴跌約34%；年初累計成交量同比增速為8.1%。
這一波指向二手房的調控內容，可謂是打了樓市的“七寸”。
首先，多個城市建立二手住房成交參考價格發布機制，并與銀行按揭貸款掛鉤；同時，受房貸兩道紅線影響，部分銀行貸款額度收緊，房貸利率上調，二手房放貸周期持續拉長，并出現部分城市二手房停貸的情況。
二手房成交集體回落已成趨勢，我們從典型城市二手房市場表現來看，8月四大一線城市及熱點二線城市二手房成交量價齊跌正成為普遍現象，預計市場將進入很長一段時間的下行周期。
01
深圳：8月跌幅超八成，年初累計下跌53%
深圳，一直是全國樓市的風向標。
作為首個發布二手房成交參考價格的城市，深圳二手住宅市場自4月以來進入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關。
8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環比下跌20%，同比下跌82%。要知道，去年這一數字是11438套，而且這已經是深圳連續第五個月下跌，創近十年除春節月份最低值。
縱向對比來看，8月成交數據相較于今年1月二手房成交套數峰值的7452套減少了5409套，降幅達到72.6%；而與近兩年成交套數峰值比，減少了11140套，降幅達到84.5%。
從9月第一周的數據來看，深圳二手住宅成交環比下降18%，同比仍然延續80%跌幅。預計下半年成交體量仍將保持一段時間收縮，后續將持續低位運行。
短期內，深圳二手住宅市場熱度很難恢復。
圖：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
數據來源：CRIC
實際上，8月再度下跌，與深圳7月30日出臺的學區房新政不無關系。深圳，作為學區房“重災區”，2021年初曾曝出32萬元/平方米的天價成交單價。此次，深圳提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。政策之后，深圳福田區百花片區頂級學區房甚至出現流拍。
深圳市場通過各種調控政策，對樓市進行了降溫，一二手購房氛圍逐步穩定，兩者“倒掛”現象甚至不復存在，同時8月一二手房成交熱度呈現兩極化。
CRIC數據顯示，8月深圳新房成交6904套，同比增加70.5%，8月新房成交均價為85211元/平方米，同比增加58.39%。從成交均價來看，一二手房倒掛現象消失，其中6月和7月新房房價分別為61929元/平方米和61255元/平方米，對應二手房價為61500元/平方米和61349。
而深圳的另一邊，廣州在8月31日迎來二手住宅指導價落地。
在此之前，廣州二手住宅成交套數一直維持在8000套以上，自2020年6月以來，僅今年2月、6月和7月低于萬套以下。最新數據顯示，7月廣州二手房成交套數為8894套，環比雖有所提升，但相較于年內15389套的成交峰值減少6495套。成交均價方面，7月廣州二手住宅價格較2020年底上漲8%左右。
隨著二手住宅價格的實行，預計廣州二手房量價走勢將進一步回落。
圖：2019年1月-2021年7月廣州二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
數據來源：CRIC
02
上海：“三價就低”原則下棄購率大幅增加
上海二手房的高光時刻是在今年1月，當時二手住宅成交套數達到44564套，創下2016年9月以來新高。3月份成交量也在近4萬套。
一系列調控政策加碼后，今年7月初，上海將管控的矛頭指向二手房。即在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗，二手房進入“指導價”時代。隨后的8月初，上海市房管局召集各家銀行和中介機構開會，明確落實“三價就低”原則。
從成交數據來看，7月上海二手住宅共成交23825套，相較于6月環比下降14.6%，但成交價格依然維持高位；8月，二手住宅成交應聲下跌，單月共成交18031套，跌幅進一步擴大至24.3%，創2020年3月以來新低，相較于1月成交最高點減少了26533套，降幅達到60%。
在此前的調研中，我們發現，受“三價就低”影響，購房者首付款壓力過大，多個區域中介門店的購房者“棄購率”大幅增加。從成交價格來看，上海16個區中，截止2021年30周已有11個區出現價格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢。
未來隨著上海二手房“核定價”的推進，“三價就低”原則下，棄購率或將繼續攀升，隨著購房人數的收縮，未來市場或將進入冷淡期。
圖：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
數據來源：CRIC
此外，同樣作為風向標的北京，在8月也迎來了二手房成交量下跌，但整體仍處于相對高位。
CRIC數據顯示，8月北京二手住宅成交套數僅為16007套，相較于7月的17923套減少了1916套，環比下降10.7%；相較于3月最高22251套減少近三成。
北京二手房市場回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市場觀望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款周期延長，導致成交數據回落。整體來看，預計北京二手房成交量價仍將企穩。
03
杭州：8月單月成交創近十年最低
熱點二線城市中，杭州最為典型，這個城市一二手住宅市場熱度與深圳頗為相似。
從杭州二手住宅成交歷史來看，月成交量達到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。
自今年3月達到高點以來，杭州二手住宅成交量開始連續4個月下滑，7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。
至8月，根據易居研究院監測數據顯示，杭州二手住宅成交量約為5602套，同比下跌三成，較今年3月8911套最高成交套數減少3309套。半年時間不到，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創下近十年來8月單月成交量最低值。
主要原因在于8月5日，杭州進一步加強限購，提高社保年限的要求。在杭州“8.5新政”出臺后，之前被暫停的杭州新房供應開閘，2萬多套新房集中入市，二手住宅市場進一步被分流。
圖：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
數據來源：CRIC
熱點二線城市，調控力度與杭州類似的還有東莞。8月2日東莞出臺房地產調控新政“莞八條”之后，明確二手住房成交指導價發布機制，受交易雙方加速網簽影響，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，隨著政策效果逐漸顯現，預計未來幾個月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類似。
此外，還有成都。
在成都跟進深圳發布二手房指導價之后，市區二手住宅成交量基本維持在3500套左右，其中8月成交套數為3303套，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%。縱向來看，8月成交套數相較于年內4540的最高成交套數減少了1237套，降幅達到三成；與近兩年歷史峰值相比，成交套數減少了10034套，降幅達到75%以上。
從二手住宅成交周期來看，自2020年下半年以來，成都二手住宅基本處于“橫盤”狀態。
圖：2019年1月-2021年8月成都二手住宅成交套數走勢（單位：套）
數據來源：CRIC
此外，南京、廈門、金華、無錫和青島等城市8月二手住房成交套數均呈現出同環比下降，降幅均在20%以上。
其中，8月，南京成交套數同比下降了43%左右，環比也有21%的降幅；青島二手住宅成交套數同環比分別下降56%和37%。
二手房市場正在成為房地產調控的主戰場。
從監管層面來看，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房交易周期被加長，二手房成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房市場。
短期來看，信貸政策持續收緊，對于二手房市場而言更是一把利劍。鑒于目前多地銀行已出現二手房停貸現象，未停貸城市多數放款周期也在3-6個月，二手房貸款難度增加，預計短期內熱點城市二手房仍將繼續降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。
在調控政策層層加碼后，前期熱度較高的城市二手房市場降溫明顯，長期來看，二手房市場成交將逐漸回落至正常水平，但并不會明顯失速，房價也將趨勢性企穩。
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原標題： 二手房“入冬”
