丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
為緩解疫情對經(jīng)濟發(fā)展的負面影響，二季度大部分城市加大了優(yōu)質土地供應力度，土地市場熱度明顯提升，土地價格隨著優(yōu)質用地的供應增加急劇上升；到了下半年，受“三條紅線”政策影響，融資渠道持續(xù)收緊，土地市場熱度有所下滑。
展望2021年，房地產(chǎn)市場長效調控機制將繼續(xù)發(fā)揮作用，預計土地市場整體熱度會延續(xù)2020年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，或有部分城市放松調控，但整體房地產(chǎn)政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境預計將長期收緊，2021年企業(yè)拿地態(tài)度將會更加謹慎，房企將更加關注素質較好的地塊，這些稀缺優(yōu)質土地的競爭熱度也會延續(xù)高位。
2020年全國300城土地市場成交建筑面積28.7億平方米，較2019年同期上漲7%。成交高峰依舊集中在下半年，年末供應潮的回歸加上各熱點城市推地加速讓12月的成交體量成年度最高峰；成交用地結構方面，住宅面積占比依舊在高位；從城市來看，一二線城市依舊是房企關注重點。
2020年，西安以3830萬平方米成交建面躍居榜首，與去年同期相比，成交建面同比增幅達43%；其次是徐州，成交體量達3746萬平方米，同比上漲8%；排在第三位的是成都，成交量達3131萬平方米，同比漲幅1%。
從成交面積TOP20城市來看，有13個城市的成交量相比去年有所增加，平均增幅達36%，熱點城市土地供應力度明顯上漲，其中增幅最突出的當屬惠州，成交體量高達1877萬平方米，同比增幅高達204%。
成交體量同比下降的城市有7個，分別是鄭州、青島、寧波、杭州、昆明、太原和天津，其中昆明降幅最大，降幅高達46%。
圖：2020年全國重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積TOP20榜單（單位：萬平方米）
分能級來看，各能級城市成交量均有所上漲，尤其是一線城市，成交建面同比去年同期漲幅高達31%，二線城市雖然表現(xiàn)稍遜，但成交建面同比去年同期也上漲了5%。就全年成交數(shù)據(jù)來看，一二線城市總成交建面占比達24%，與去年同期基本持平，多數(shù)房企對一二線土地的關注度依舊較高。
究其原因，這與三四線城市整體去化不佳有極大關聯(lián)，尤其在疫情的影響之下，三四線城市商品房市場走弱的趨勢越發(fā)顯著，房企關注的重點依舊集中在一二線城市。
圖：各能級城市成交建面月度走勢（單位：萬平方米）
與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也有明顯上漲：2020年全國土地成交金額累計已達74300億元，同比去年增長了16%。
從成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區(qū)域，共有8個城市入榜，且這些城市的成交金額除蘇州、杭州小幅下跌外，其余城市均是同比上漲，尤其是南通，同比漲幅高達74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。
截至2020年12月31日，全國300城經(jīng)營性用地成交金額達74300億元，同比增長16%，較2019年全年14%的漲幅進一步擴大。
成交總金額增長速度增加，主要是因為今年熱點城市優(yōu)質地塊供應量明顯增加和上半年房企融資環(huán)境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響，房地產(chǎn)市場遭遇寒冬，為了提振市場信心，讓市場重回正軌，整體資金環(huán)境變得相對寬松，同時多數(shù)城市在二三季度加大了優(yōu)質地塊供應力度，如北京、上海均有核心區(qū)域的稀缺宅地供應。
在優(yōu)質地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價和溢價率均有了明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴大。
具體到各城市來看。長期被杭州壓制的上海重回榜首，2020年成交金額高達2840億元，同比上漲了53%；排在金額榜第二位的是廣州，在大規(guī)模的優(yōu)質土地供應下，廣州2020年成交金額達2465億元，同比漲幅接近5成；
一線城市中，北京、上海、廣州和深圳四個城市均有上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內，三城成交金額同比均上漲；除上海成交金額漲幅超過50%外，廣州也受供地節(jié)奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2465億元，同比增幅高達47%。此外，深圳成交金額同比漲幅也比較突出，高達85%，但由于基數(shù)相對較低，2020年成交金額排名相對靠后，僅排在第15位。
二線城市中，2020年成交建面榜首城市西安的成交金額也大幅上漲了45%，漲幅居于金額榜TOP20中二線城市之首；此外，寧波、南京、重慶等城市成交金額漲幅也超過20%，漲勢較為突出。
三四線城市有佛山、溫州、南通、紹興四城入榜，數(shù)量較2019年增加1個；就具體的成交金額來看，四個城市的成交金額均超過了2019年，其中佛山、南通的成交金額的漲幅均在70%以上，尤其是滬蘇通高鐵開通利好之下的南通，成交金額增至1028億元，同比漲幅高達74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。
2020年土地價格延續(xù)2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2591元/平方米，同比上漲8%，再創(chuàng)歷史新高。地價的明顯上漲，主要是由于高價優(yōu)質地塊成交占比顯著提升帶動。
今年3月份以來，為了提振市場信心，吸引房企拿地，多個城市推出大量優(yōu)質土地入市，同時大部分城市上半年出讓地塊拿地門檻明顯降低，三季度前房企融資環(huán)境也適度寬松，高價地成交比例明顯上漲，整體地價也因此被推高。
整體來看，成交樓板價TOP20的城市中，有14個城市的樓板價同比表現(xiàn)為上漲，其中寧波、上海等2個城市平均樓板價同比漲幅高達30%以上，漲勢十分突出；此外，珠海、佛山樓板價增幅也居于較高水平，均超25%。至于樓板價下降的城市，深圳表現(xiàn)最為突出，降幅高達41%，主要是由于深圳成交宅地中基本以“雙限雙競”地塊以及人才安居房為主，進而拉低平均地價。
從城市排名來看，北京蟬聯(lián)成交樓板價最高的城市，平均價格為26187元/平方米，同比增加了15%；其次是上海，年內虹口、楊浦、靜安等內中環(huán)區(qū)域成交多宗優(yōu)質宅地，推升樓板價增至14700元/平方米，同比漲幅高達32%；深圳則降至第三位；廈門也因“限地價”等因素致樓板價不及上年水平，平均地價降至12689元/平方米，排在樓板價TOP20榜第4位。
不僅2020年整體地價較2019年有明顯上漲，溢價率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價率由2019年的12.9%增至2020年的14.0%，同比增加了1.1個百分點。
分季度來看，2020年溢價率經(jīng)歷了“先升后降”之勢：在優(yōu)質地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下，溢價率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道紅線”政策出臺，房企融資渠道明顯收緊，溢價率轉而走低，四季度也基本延續(xù)了三季度的下降之勢，溢價率降至12.0%。
分能級來看，四季度各級城市溢價率均已經(jīng)跌破14%。其中，一線城市溢價率再度回歸至10%以下，二線城市也在調整供應結構、改變拍地方式的影響下降至9.7%，創(chuàng)下2020年全年新低，三四線城市溢價率也降至13.8%，土地溢價率降至相對低位。
土地流拍方面，2020年的土地流拍情況整體好于2019年。以重點監(jiān)測城市的情況來看，2020年土地流拍率為11.4%，較2019年降幅超過2個百分點。
聯(lián)系年內走勢來看，土地流拍率呈現(xiàn)出“兩頭高、中間低”的走勢。2020年年初，由于去年年末土地市場冷意延續(xù)，加之新冠疫情的重創(chuàng)，全國土地市場流拍率明顯走高；而在一季度末、二季度，為了減輕財政壓力和新冠疫情對市場的不利影響，以北京、南京、杭州為代表的一二線城市加大了優(yōu)質宅地的供應力度，同時各地也出臺了相關政策減輕房企拿地壓力，土地市場流拍現(xiàn)象明顯減少，二三季度重點城市的流拍率多維持在10%以下。
不過，由于地價持續(xù)走高，熱點城市相繼收緊調控政策并調整供應結構和出讓規(guī)則，8月末“三條紅線”融資規(guī)則的出臺、9月銀保監(jiān)會禁止險資直接投資房地產(chǎn)相關企業(yè)等一系列金融政策則直接收緊了房企的融資渠道，房企資金壓力明顯加大，流拍現(xiàn)象也因此明顯加劇，四季度重點城市的流拍率均在10%以上，明顯高于三季度。
圖：2019年-2020年重點監(jiān)測城市流拍率及一二線土地流拍幅數(shù)（單位：%，幅）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
2020年，無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標，表現(xiàn)都好于2019年，土地市場熱度較上一年明顯上漲。不過，這種趨勢卻在2021年難以持續(xù)。
一方面，在落實城市調控責任、中央加強監(jiān)管的調控機制下，地市熱度若明顯上漲便會很快受到控制。2020年二季度末土地市場熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調控為市場降溫。
更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長期收緊的態(tài)勢，會極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來，“三條紅線”融資規(guī)則的正式試點實施，涉房相關信貸明顯收緊，房企資金環(huán)境較上半年明顯緊張；近期央行和銀保監(jiān)會仍多次表態(tài)要堅持“房住不炒”，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風險，這也預示著房企融資環(huán)境將長期保持緊張的態(tài)勢。在“錢緊”背景下，房企拿地將會更加審慎，2012年土地市場熱度大概率難再上漲。
2019年以來，大部分三四線城市在棚改需求退場下樓市表現(xiàn)萎靡不振，相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點二三線城市，在疫情影響下樓市表現(xiàn)好于去年同期，城市“抗風險”能力明顯更強，房企爭相進入拿地。
2021年優(yōu)質土地的供應比例預計會低于2020年。加之“三條紅線”管控，2021年，房企融資仍保持長期收緊，房企拿地更會集中在這些能帶來高盈利、風險較低的優(yōu)質城市，二三線能級城市內部的熱度分化將會進一步凸顯。預計接下來優(yōu)質地塊仍會保持激烈競爭的局面。
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