小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：感恩贊賞你
來(lái)源：小債看市
由于對(duì)市場(chǎng)的誤判，“粵系老牌房企”海倫堡錯(cuò)失黃金發(fā)展期。在如今房地產(chǎn)發(fā)展新格局下，負(fù)債高企、流動(dòng)性吃緊的它面臨充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境。
評(píng)級(jí)展望負(fù)面
9月28日，穆迪確認(rèn)海倫堡中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海倫堡”）“B2”企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）和“B3”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，并將評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。
穆迪認(rèn)為，在當(dāng)下充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境中，鑒于海倫堡地產(chǎn)銷(xiāo)售的現(xiàn)金回收周期較長(zhǎng)，其流動(dòng)性緩沖和信用指標(biāo)將會(huì)減弱。
不久前，海倫堡公告稱(chēng)將對(duì)現(xiàn)有票據(jù)“HLBCNH 12 7/8 10/14/21”發(fā)起交換要約并將同步發(fā)行新的綠色票據(jù)。
據(jù)公開(kāi)資料，海倫堡上述美元債發(fā)行于2019年10月，當(dāng)前規(guī)模5.5億美元，息票12.875%，將于今年10月14日到期。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前海倫堡共存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模7.5億美元。
存續(xù)美元債
值得注意的是，海倫堡發(fā)債成本較高，其存續(xù)兩只美元債的票面利率均高于11%。
財(cái)務(wù)杠桿高企
海倫堡重點(diǎn)聚焦珠江三角洲地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)五大區(qū)域。
2020年，海倫堡實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售額650億元，距離“千億目標(biāo)”還有不小的距離。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年海倫堡以311.6億操盤(pán)金額在房企中排第50位；以250.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第40名，屬于中小房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
截至2021年6月末，海倫堡擁有超200個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備面積約3237萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)貨值近4000億元。
值得注意的是，海倫堡的土地儲(chǔ)備大部分位于三四線(xiàn)城市，去化面臨一定壓力。
近年來(lái)，在“千億目標(biāo)”指揮棒下，海倫堡通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)方式，進(jìn)行規(guī)模快速擴(kuò)張。
據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2018年海倫堡實(shí)現(xiàn)營(yíng)收175.2億元，同比增22%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)22.34億元，同比增長(zhǎng)13.6%。
規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，海倫堡的負(fù)債規(guī)模也節(jié)節(jié)攀升，財(cái)務(wù)杠桿水平高企。
截至2018年末，海倫堡總資產(chǎn)為885.1億元，總負(fù)債754億元，凈資產(chǎn)131.1億元。
2016-2018年，海倫堡資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.4%、81.14%以及85.18%；凈負(fù)債率分別為69.4%、83.4%和133.7%，財(cái)務(wù)杠桿水平較高。
財(cái)務(wù)杠桿水平
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，海倫堡主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的71%。
截至2018年末，海倫堡流動(dòng)負(fù)債有535億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)94.1億元。
相較于短債規(guī)模，海倫堡流動(dòng)性明顯吃緊，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有47.78億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，海倫堡還有218.9億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)189億元。
整體來(lái)看，海倫堡的剛性債務(wù)近300億，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，占總債務(wù)的38%。
2016-2018年，海倫堡未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，三年時(shí)間近乎翻倍。
有息負(fù)債高企，海倫堡的融資成本不低，對(duì)公司利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。
2016年至2018年，海倫堡借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.6%、7.9%和8.8%，高于行業(yè)平均水平。
在融資渠道方面，海倫堡主要依賴(lài)于銀行借款、發(fā)債、信托及資產(chǎn)管理融資安排的借款。
其中，海倫堡信托及資產(chǎn)管理融資安排的借款占比較高，2016-2018年其非標(biāo)借款余額分別為64.78億元、136.45億元和169.11億元。
總得來(lái)看，在追求規(guī)模擴(kuò)張中，海倫堡的負(fù)債規(guī)模逐年攀升；在手資金緊張，短期償債壓力較大；融資成本高企，非標(biāo)融資占比高。
錯(cuò)判形勢(shì) 拖累擴(kuò)張
1998年，黃熾恒在廣州番禺成立華景房地產(chǎn)，他是學(xué)建筑出身，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃要求頗高，創(chuàng)業(yè)初期公司產(chǎn)品走高端路線(xiàn)。
后來(lái)，憑借華景新城、中頤海倫堡、海倫堡御院等項(xiàng)目，海倫堡一度壟斷了番禺南部的高端市場(chǎng)，江湖稱(chēng)其為番禺樓市“高端王”。
隨后幾年，黃熾恒又成立廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)，在珠三角快速擴(kuò)張，躍升珠三角知名地產(chǎn)品牌。
2009年，海倫堡進(jìn)入昆明、武漢等地，開(kāi)啟全國(guó)化布局戰(zhàn)略。
值得注意的是，這些城市多是二三線(xiàn)市場(chǎng)，海倫堡在這些城市中所拿的地塊也均有一個(gè)共同點(diǎn)，即地價(jià)“非常便宜”。
2013年，海倫堡業(yè)績(jī)首次突破百億，布局長(zhǎng)三角核心城市--上海。
但隨后數(shù)年，黃熾恒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)誤判，海倫堡擴(kuò)張轉(zhuǎn)向?qū)徤?，不僅放棄了高端定位，拿地也轉(zhuǎn)向了價(jià)位較低的二、三線(xiàn)城市。
由于項(xiàng)目布局比較冷僻，后期銷(xiāo)售都比較困難，大大遲滯了海倫堡的擴(kuò)張步伐。2015年，海倫堡房地產(chǎn)銷(xiāo)售僅98.02億元，尚未突破百億關(guān)口。
從2016年開(kāi)始，海倫堡啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)，通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)的方式實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模化，并確定“3年沖刺千億”的業(yè)績(jī)目標(biāo)。
當(dāng)年，海倫堡銷(xiāo)售金額達(dá)到185.7億；2017年達(dá)到351.1億元，連續(xù)兩年大幅增長(zhǎng)。
為了緩解資金壓力，滿(mǎn)足繼續(xù)擴(kuò)張的野心，2018年10月和2019年5月海倫堡先后兩次向港交所遞交招股書(shū)，然而均以失敗告終。
接連兩次的上市受挫后，黃熾恒沒(méi)有急于進(jìn)行下一次的沖刺，而是“另辟蹊徑”尋求其他突圍機(jī)會(huì)。
2021年4月，海倫堡旗下物業(yè)板塊海悅生活正式遞交招股書(shū)。
如今，在房地產(chǎn)新格局下，高負(fù)債和現(xiàn)金流將成為中小房企能否穿越周期的關(guān)鍵，“起個(gè)大早卻趕個(gè)晚集”的海倫堡將如何解決降負(fù)債和再融資難題。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： “粵系老牌房企”負(fù)債高企、流動(dòng)性吃緊，誤判形勢(shì)錯(cuò)失黃金發(fā)展期
