作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，中央適時(shí)地與十余個(gè)熱點(diǎn)城市及主要房企召開座談會(huì)，重申了疫后“房住不炒”主基調(diào)。 

十余城市樓市調(diào)控政策相繼收緊下，商品房銷售規(guī)模仍快速恢復(fù)，前8月銷售額同比增1.6%。前8月房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額增長(zhǎng)4.6%，行業(yè)初步走出疫情影響，回歸正常水平。

政策也由上半年的“穩(wěn)中有松”，到二季度末轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)中趨緊”，而三季度以來(lái)融資“三條紅線”又將政策基調(diào)拉向了“穩(wěn)金融”層面，這將改變中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯，意味著高增長(zhǎng)時(shí)代將一去不復(fù)返。

從政策層面看房地產(chǎn)市場(chǎng)，前三個(gè)季度以來(lái)可以用八個(gè)字總結(jié)“中央要穩(wěn)，熱點(diǎn)要緊”。 

今年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)總共38個(gè)字的描述中，核心是一個(gè)“穩(wěn)”字。

隨著疫情影響的消退，全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全國(guó)政策所要求的“穩(wěn)”則有不同程度表現(xiàn)。

上半年，全國(guó)是重要的是“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住，整體經(jīng)濟(jì)也能夠企穩(wěn)。因此，從房地產(chǎn)的角度來(lái)看政策“穩(wěn)中有松”。

但從二季度末以來(lái)，由于部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快，整體政策表現(xiàn)為“穩(wěn)中有緊”。尤其“三條紅線”以來(lái)，政策逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)金融”，這對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一大“利空”，這意味行業(yè)邏輯將發(fā)生很大改變，高增長(zhǎng)的時(shí)代就此終結(jié)。

具體政策來(lái)看，7月24日，中央主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)提到，“房住不炒”、“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后7月30日的中央政治局會(huì)議以及8月26日住建部房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)均提到“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的描述。 

因此，中央層面的思路是希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展。 

從各城市來(lái)看，二季度末以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快，政策由“穩(wěn)中有松”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)中趨緊”。7月2日，杭州加碼樓市調(diào)控，由此拉開了三季度以來(lái)的樓市調(diào)控新周期。寧波、深圳、南京、東莞、無(wú)錫、成都等熱點(diǎn)城市緊隨其后，紛紛為政策“打補(bǔ)丁”，差別化精準(zhǔn)調(diào)控成為三季度政策關(guān)鍵詞。 

三季度最后一天的9月30日，銀川升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，至此，參加7月24日座談會(huì)、8月26日城市會(huì)商會(huì)的14個(gè)城市中，除了北上廣以外11個(gè)城市全部完成了新政策出臺(tái)，而深圳政策力度最為嚴(yán)苛。 

預(yù)計(jì)四季度，熱點(diǎn)城市 “四限”調(diào)控延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒄{(diào)控再加碼。具體而言，房?jī)r(jià)仍是紅線，西寧等房?jī)r(jià)漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高；而在調(diào)控升級(jí)后，寧波、南京等房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱，未來(lái)也不排除政策繼續(xù)加碼的可能性。

三季度金融政策層面也出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，融資“三條紅線”嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，倒逼房企去杠桿降負(fù)債，重壓之下，去化成為四季度第一要?jiǎng)?wù)。 

8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三條紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；其二，凈負(fù)債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三條紅線”，對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過(guò)5%-15%。統(tǒng)計(jì)顯示，頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，超6成房企處于黃檔和綠檔，但房企之間嚴(yán)重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。

值得注意的是，12家房企試點(diǎn)到全面落地執(zhí)行尚有緩沖期，暫被劃定為紅檔、黃檔的房企仍可以通過(guò)增加銷售回款、表外融資、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。

“三條紅線”對(duì)行業(yè)影響巨大，改變了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，高增長(zhǎng)的時(shí)代終結(jié)。在“三條紅線”重壓下，去化成了房企第一要?jiǎng)?wù)，原本“三高”模式銷售策略難以為繼之下，如何提升盈利能力將成為企業(yè)長(zhǎng)久的核心命題。

從行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年第三季度，全國(guó)新房銷售恢復(fù)顯著提速，至8月商品房銷售額累計(jì)增速回正，單月規(guī)模創(chuàng)正常月份（除6、12月外）新高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前8月全國(guó)商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)4.1%。 

2020年全年行業(yè)銷售規(guī)模從前8月商品房銷售體量預(yù)計(jì)，全年商品房銷售金額大概率創(chuàng)新高、銷售面積或?qū)⑽⒌?nbsp;

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，如果樂(lè)觀計(jì)算，接下來(lái)四季度單月同比增速保持與8月一致計(jì)算，全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守計(jì)算，假定前8月全國(guó)商品房銷售規(guī)模占全年銷售規(guī)模比例與2019年一致，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。

從房地產(chǎn)投資開發(fā)的角度來(lái)看，前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比前7月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13129億元，同比增長(zhǎng)11.77%。 

從前8月開發(fā)投資規(guī)模預(yù)計(jì)，全年行業(yè)投資規(guī)模預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)6%左右。以后續(xù)4個(gè)月單月開發(fā)投資額同比增速較8月略降計(jì)算，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)7%。

政策層面，2020年四季度，全國(guó)政策將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)。熱點(diǎn)城市 “四限”調(diào)控延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒄{(diào)控再加碼，限購(gòu)政策或?qū)⑦M(jìn)一步升級(jí)，涉及限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容，將二手房納入限購(gòu)范圍等，嚴(yán)堵通過(guò)假離婚等方式獲取購(gòu)房資格。

壓力二、三線城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長(zhǎng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫(kù)存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予企業(yè)更大力度的支持。 

從行業(yè)角度來(lái)看，我們對(duì)于后市發(fā)展作出如下幾點(diǎn)預(yù)判： 

從商品房銷售來(lái)看，東部地區(qū)核心城市商品房銷售量?jī)r(jià)齊升帶動(dòng)全行業(yè)強(qiáng)力復(fù)蘇， 2020年全年有望實(shí)現(xiàn)銷售面積再創(chuàng)新高；同時(shí)，今年另一個(gè)重要特征是城市分化和區(qū)域分化，中部、東北部地區(qū)也值得關(guān)注，謹(jǐn)防市場(chǎng)下行帶來(lái)庫(kù)存壓力二次上升。

新開工面積增長(zhǎng)動(dòng)力略有不足，一方面融資收緊預(yù)期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現(xiàn)。

土地購(gòu)置面積同比增速將顯著回落。融資“三條紅線”，地方調(diào)控持續(xù)升級(jí)，土地供應(yīng)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)變化等因素影響，熱點(diǎn)城市供地力度將進(jìn)一步減弱，成交規(guī)模縮減，另一方面去年四季度土地市場(chǎng)成交規(guī)模回升使得基數(shù)較高。

基于對(duì)房屋新開工、土地購(gòu)置、建安投資的判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體仍將保持增長(zhǎng)，但預(yù)計(jì)增速將趨平。

整體而言，疫情后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，生產(chǎn)消費(fèi)需求穩(wěn)定回升，就業(yè)與收入總體穩(wěn)定，內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)驅(qū)動(dòng)下發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)V型逆轉(zhuǎn)后發(fā)揮了宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，一系列對(duì)沖疫情影響的寬松措施也將陸續(xù)退場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也將重回自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 沖刺2020|政策篇：中央穩(wěn)地方緊，全年銷售或創(chuàng)新高