作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在“多房企退出黃埔舊改”傳聞、房企資金問題頻現(xiàn)等因素綜合影響下，一個舊改項目稍有變動，同樣觸動市場敏感的關(guān)注。

近日，廣州增城區(qū)永寧街簡村村舊村全面改造項目公開招標(biāo)。該村關(guān)注點除了是“增城舊改第一村”，更多聚焦在介入多年的開發(fā)商富力身上。

按照以往預(yù)想，簡村村舊改項目大概率將由富力拿下；但一方面舊改市場的合作與博弈激烈，不確定性趨強，后來者“截胡”操盤等也不無可能；加上富力近期多有動作反映其流動性壓力，也給該項目的招商結(jié)果增添了疑問。

實際上從改造規(guī)模和投資成本看，簡村村在廣州眾多舊改項目中并不算突出。

摸查情況顯示，改造范圍涉及居民1152戶，戶籍人口3115人，項目總成本約為59億元，改造范圍內(nèi)總建筑面積505295平方米，其中包括了簡村社等九個經(jīng)濟社按照全面改造方式實施改造，齊嶺社按照綜合整治方式實施改造。

但從改造意義上看，簡村村是增城首個舊村改造重點示范村，也是增城第一個通過區(qū)府立項審批并獲得區(qū)城市更新辦批復(fù)的舊村改造項目。

富力在此之前已介入多年。據(jù)了解，簡村村自2017年便啟動改造，由富力操刀；2018年1月，項目復(fù)建啟動區(qū)開工，并于去年5月完成安置房一期封頂；至今根據(jù)富力的公開口徑，與簡村村的關(guān)系表述為“正在推進”。

前期介入動作及對該村的熟悉度是富力最大的競爭優(yōu)勢；另外從該村的合作申請門檻看，富力均達到了要求，有一定的合作可能性。

根據(jù)公布的招商文件，申請人須為A股或港股(H股)上市公司，且總資產(chǎn)不低于人民幣3000億元，凈資產(chǎn)（即總權(quán)益）不低于800億元；申請人須為《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TOP500測評榜單》前50強。

此外在操盤經(jīng)驗上，要求申請人在廣州市內(nèi)有舊村改造經(jīng)驗，且竣工項目不少于1個；3年內(nèi)房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上。

從投資回報周期的角度考量，該村總體來說面積較大且大部分住宅較分散，改造難度較高；不過經(jīng)過多年，目前已有一定的實質(zhì)性進展。

有業(yè)內(nèi)人士透露，富力在增城區(qū)內(nèi)已跟進有多條村，如無意外，簡村會是富力在該區(qū)域正式拿下的第一個項目。

此外若不考慮企業(yè)資金壓力及舊改細則變動等投資考量的影響，簡村村舊改與不少舊改項目一般，也有較好的發(fā)展預(yù)期。

簡村村處于廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及增城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，南臨廣惠高速；同時位于高新產(chǎn)業(yè)的集聚地，有大量的產(chǎn)業(yè)人口支撐；以及有各大商業(yè)體進駐此地；另外在交通方面，永寧南站（原增城開發(fā)區(qū)站）位于永寧街簡村旁，還有規(guī)劃的23號線與黃埔連接。

根據(jù)規(guī)劃，改造之后的簡村村總建筑面積為180萬平方米，復(fù)建房面積為61萬平方米，其中包括45萬平方米復(fù)建住宅和16萬平方米高端集體物業(yè)，并配置有商業(yè)中心等。

就目前改造進展，據(jù)市場消息，簡村村目前已有部分社簽訂了補償協(xié)議；該村安置房一期項目總建筑面積約4.5萬平方米，將安置約250戶村民，2021年實現(xiàn)村民回遷。

不過這樣的進展也僅是簡村村改造的一小部分，根據(jù)簡村村約1310.61畝的改造范圍測算，約占整個村域面積的20%，目前僅是在條件較為成熟的片區(qū)上先安置，后拆遷。

目前來看，富力堅守或是離場，或是聯(lián)合開發(fā)？都有待后續(xù)觀察。

對此有業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示：“如若是資金壓力較大的房企介入舊改，市場實際上不會‘一刀切’限制，但會較為謹(jǐn)慎地看待。”

至于開發(fā)商對于舊改進入或退出的選擇，廣州中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，更主要還是看開發(fā)商的資金考量及村改造的需求。

“在摸底排查及提高改造同意率、拆遷安置上就已經(jīng)花費幾千萬甚至幾億的資金沉淀，在未轉(zhuǎn)化獲得回報前，為避免進一步資金沉淀也有可能出讓股權(quán)、尋找合作方。”值得一提的是，該村招商文件中提到，允許聯(lián)合體報名，但最多只能2家。

意識到資金危機后，富力奉行盡量不拿地的原則，舊改成為其最為倚重的土地獲取方式。

一個月內(nèi)的股東注資、出售物業(yè)，則反映出富力流動性壓力的緊迫性。因此在舊改上的取舍、進退也具有一定的觀察價值，尤其是在著力減債、保現(xiàn)金流的當(dāng)下。

富力是首個表明在土地層面全面轉(zhuǎn)向城市更新的中大型房企。減債壓力下，“大方向是繼續(xù)往紅線目標(biāo)和以降總債務(wù)為主”，城市更新方面的投資取舍和改造進度或多或少也受影響。

可以發(fā)現(xiàn)，今年上半年富力僅通過招拍掛在三個城市獲地；城市更新方面，不完全統(tǒng)計共簽約6個項目，涉及廣州、東莞、珠海、西安等地，形式為意向合作、前期服務(wù)及全面改造合作、爛尾舊改接手等，其中包括接手西安牛王廟城改項目低門檻進入?yún)^(qū)域市場；參與天津城市更新基金等。

近兩年在舊改介入和合作上，富力多有嘗試，也不乏遇到難題。包括稍早前與建業(yè)在鄭州項目合作不力，富力作為操盤手也被提出因資金緊張在工程款兌付、費用批復(fù)上較苛刻，開發(fā)建設(shè)效率不足等質(zhì)疑。

而富力降負(fù)債的手法之一，也包括尋求合作開發(fā)項目，或者賣一些項目股權(quán)，這部分涉及住宅項目以及城市更新項目。

其中于2020年1月，富力便將鄭州兩個開發(fā)超過5年的舊城改造項目出表售予建業(yè)，據(jù)悉該兩個項目體量較大、進展緩慢。值得注意的是，此前便有市場傳聞黃埔筆村項目也被富力擺上貨架。

實際上舊改于富力而言，一方面利于土儲補充。此前富力便有意扭轉(zhuǎn)過去主要依靠招拍掛土地進行“高周轉(zhuǎn)”的運作模式，表示未來通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲，將占總土儲比例超過7成；同時舊改作為可售資源，可以幫助保障富力的毛利率。

近日標(biāo)普下調(diào)富力長期發(fā)行人評級至B-，展望“負(fù)面”，認(rèn)為嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境可能會其限制改善流動性的努力，而且該公司在資產(chǎn)處置方面缺乏進一步的實質(zhì)進展。

其中在改善流動性方面，由于市場情緒疲軟，經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，且富力地產(chǎn)自2019年以來缺乏新的土儲補充，標(biāo)普認(rèn)為該公司的銷售額在未來6-12月實現(xiàn)明顯反彈的不確定性較高。

可以看到近年來富力有意向舊改傾斜。不過城市更新和酒店幾乎并列被視為富力存在大量資金沉淀的兩項重資產(chǎn)，如要快速發(fā)揮作用，則要加快速度轉(zhuǎn)化。

值得注意的是，富力在手的城市更新項目也被視為其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有成本低、利潤高等優(yōu)點，如若轉(zhuǎn)化較快，可能成為有力流動性補充。未轉(zhuǎn)化前的舊改項目所積壓的資金和負(fù)債是一種出表的土儲，也暫時不會體現(xiàn)在財務(wù)報表上。

富力財報也顯示，城市更新項目為其提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和毛利，并使公司能夠在嚴(yán)竣的周期性調(diào)控中軟著陸。

信心與預(yù)期很大部分來自此前獵德村和楊箕村等的“造富經(jīng)驗”。據(jù)了解，其中獵德村集體年收入從2007年改造前的5000萬元提高到2019年2.5億元；2020年富力城市更新也有所收獲，其中廣州富頤華庭單盤銷售突破50億元，西安富力開遠城項目銷售超過70億元。

截至2021年上半年，富力未來可供發(fā)展的已簽約舊改項目達58個，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元。它們有98%位于一線及二線城市，而78%位于大灣區(qū)。

富力的轉(zhuǎn)化計劃是在未來2年到2年半，集中轉(zhuǎn)化800萬平方米舊改，釋放2400億元貨值。2022年底應(yīng)該能夠完成40%左右的（轉(zhuǎn)化）目標(biāo)。

在目前整體流動性壓力下，富力對于舊改項目的把控外界還有待觀察；聚焦到更具體的項目上， 取舍之間，或許更有賴富力管理層對于項目質(zhì)量、投資回報效率和水平的衡量。

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原標(biāo)題： 廣州增城簡村村招標(biāo) 介入已久富力的舊改考題