克而瑞地產研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
市場與經營壓力迫使房企考慮私有化退市。
◎文/房玲、洪宇桁
10月22日晚港交所公告顯示上坤地產因未達成復牌指引，將于10月27日正式退市，這是繼8月25日恒大退市之后又一房企被交易所勒令退市。與此同時，10月24日五礦地產宣布股東提出了私有化方案，主動退市。房企或旗下企業私有化退市背后的原因是什么？A股和H股分別有多少房企有退市的風險？2021年以來的這波房企退市潮何時停止呢?
01 H股仍有部分房企停牌中 2025年仍有一定退市風險
2021年以來，由于房企流動性危機不斷爆發以及行業的持續下行，上市房企的業績開始持續惡化，部分H股的上市房企也因為無法公布年報而開始了停牌。根據港交所的上市規則，連續停牌18個月將有可能被港交所直接摘牌，雖然大多數的房企成功在規定期限內成功發布年報完成了復牌，但是仍有部分企業迎來了退市的結果。自從2023年4月新力控股為本輪H股內房企退市首開記錄以來，截至2025年10月27日，共有11家H股內房企被勒令退市，包括曾經的龍頭房企中國恒大。
根據聯交所的公告，截至2025年9月底H股共有8家內房企或房企旗下企業正在停牌中（不包括剛退市的上坤地產）。2025年還有當代置業和中原建業2家企業的停牌即將期滿，如果沒有在規定時間內復牌的話仍有可能被取消上市地位；德信中國則已經進入了清盤階段，其退市基本已經屬于板上釘釘。
相比于H股房企，A股房企的退市主要是因為連續20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元/股而觸發了終止上市條件，與A股市場的景氣程度息息相關。由于在2024年924新政之后，接連不斷的利好讓A股房地產板塊的信心開始回暖，上市房企的股價基本都已經遠離了1元退市的危險區，A股上市房企暫時整體都已經沒有了面值退市的風險。
02 2021年以來還有部分企業私有化退市 經營壓力是主因
除了這些被動退市的企業之外，2021年至今還有部分企業進行了私有化而退市。最早由首創置業在2021年9月打響第一槍，其后中國金茂旗下的中國宏泰發展、華發股份的華發物業、首創集團的首創鉅大以及融信中國旗下的融信服務也相繼宣布私有化退市。近期則有大悅城地產和五礦地產開始考慮私有化退市方案。
整體看來，房企及旗下企業私有化退市的主要原因可歸結為以下三方面：?
1.市場與經營壓力?方面，首先是股票的流動性不足，如五礦地產日平均交易量僅44萬股，股東難以在不影響價格的情況下大量出售股份。其次則是融資功能喪失，上市房企股價長期低迷，估值偏低，限制了從資本市場籌資的能力，如五礦地產自2009年起未通過發行股份從公開市場籌集資金。第三則是連續虧損與債務危機，如五礦地產連續三年虧損，2024年虧損達32.6億元。這些市場與經營壓力迫使房企考慮私有化退市。
2.戰略與效率需求?方面，私有化有助于企業實施長期戰略，提升業務靈活性，比如大悅城地產指出私有化有利于精簡管制框架、企業架構及股權。此外，減少監管成本也是重要因素，作為上市公司需要滿足一系列監管要求，增加運營成本和管理復雜性，私有化后可減少這些負擔，更靈活地進行戰略決策。
3.?行業環境變化?方面，由于當前房地產行業深度調整，市場環境復雜多變，房企銷售規模連年下滑，如五礦地產銷售額從2021年的260億元降至2024年的70.2億元。此外，在地產板塊股價長期低迷的背景下，私有化也有助于企業的估值修復，如大悅城地產當前總市值約70多億港元，與其162.42億元的歸母凈資產相比，私有化可避免估值折讓。這些行業環境變化共同促使房企選擇私有化退市。
綜上所述，房企及旗下相關企業出現被動退市或者私有化退市是行業深度調整期的必然現象，未來2-3年這一趨勢或仍將持續，行業將經歷更徹底的洗牌和重組。企業需要適應市場變化，通過戰略調整和運營優化來應對行業下行，估值低迷帶來的退市挑戰。
排版：鳥姐
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