克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
核心觀點
政策環(huán)境：中央強化信貸支持，上海優(yōu)化限購提振預(yù)期
新房成交：2月同環(huán)比雙降3成，一二線同環(huán)比跌4成降幅領(lǐng)先
二手房成交：15城2月成交面積環(huán)比腰斬、同比降28%但累計同比仍增2%
土地成交：2月土拍供求規(guī)模仍處低位，但熱度明顯回升
◎ 文 / 克而瑞
01 政策環(huán)境
中央強化信貸支持
上海優(yōu)化限購提振預(yù)期
2026年2月，人民銀行、中央財辦等中央部委多次表態(tài)，將繼續(xù)加強貨幣信貸政策支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。地方層面，30省市密集推進穩(wěn)市場新政，從發(fā)布頻次統(tǒng)計來看，公積金優(yōu)化、城市更新、保障安居成為本月地方政策重點。而上海在2月末放松限購、優(yōu)化公積金、房產(chǎn)稅減免，則成為了本月地方政策的焦點，成為本月提振市場預(yù)期的政策典型。
中央層面，主要聚焦貨幣信貸政策：人民銀行明確將推動保障性住房再貸款等金融政策落地見效，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度；四部門聯(lián)合出臺意見，支持有條件的易地搬遷集中安置區(qū)用好保障性住房金融支持政策，按以需定建原則籌集保障房源；中央財辦則強調(diào)從供需兩端發(fā)力，依托貨幣信貸工具因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，中共中央政治局定調(diào)繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，強化宏觀政策與改革舉措?yún)f(xié)同，以貨幣信貸支持為抓手筑牢房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的金融基礎(chǔ)。
地方層面，上海2月25日新政成為本月焦點，從放松限購、優(yōu)化公積金、完善房產(chǎn)稅三大維度打出組合拳，不僅將非滬籍購買外環(huán)內(nèi)住房的社保/個稅年限縮短至1年，符合條件的非滬籍可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，持居住證滿5年的非滬籍購房無需社保/個稅證明，還將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，疊加政策后最高可達324萬元，同時優(yōu)化貸款套數(shù)認定、擴大多子女家庭公積金支持范圍至二套房，并明確本市戶籍成年子女購買家庭唯一住房可暫免征收房產(chǎn)稅，精準對接新市民、青年人、改善型群體等各類住房需求，釋放出積極的政策趨勢信號，對提振全國市場預(yù)期亦有重要引領(lǐng)作用。
從各類出臺頻次來看，本月公積金優(yōu)化政策出臺頻次居首，達 18 次。天津明確跨區(qū)二套房結(jié)清貸款按首套認定，簡化貸款流程；鹽城放寬首貸認定，提高多子女、退役軍人貸款額度，支持公積金繳物業(yè)費；蘭州將公積金最高貸額提至 128 萬元，擴大商轉(zhuǎn)公申請范圍；博州把最高貸額提至 90 萬元，推出 12 項優(yōu)化措施。城市更新政策次之，福建兩度出臺相關(guān)政策，推進城中村、危舊房改造，支持老舊住房自主更新，系統(tǒng)建設(shè) “好房子”，還通過收購存量房等籌措安置房源，鼓勵金融機構(gòu)提供優(yōu)惠信貸。各地以城市更新為抓手，同步提升住房品質(zhì)、增加保障房源，實現(xiàn)城市發(fā)展與民生保障雙贏。
02 新房成交
2月同環(huán)比雙降3成
一二線同環(huán)比跌4成降幅領(lǐng)先
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約675萬平方米，環(huán)比下降26%，同比減少28%，累計成交面積1584萬平方米，累計同比跌26%。
從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市成交面積約71萬平方米，環(huán)同比分別下降48%和36%，降幅均高于50城整體和其他各能級城市，累計成交面積207萬平方米，累計同比下滑30%。22個二線城市成交面積約339萬平方米，環(huán)比同比分別下降34%和40%，累計成交面積855萬平方米，累計同比下滑33%。24個三四線城市成交面積約265萬平方米，環(huán)比增加3%，同比持平上升2%，累計成交面積522萬平方米，累計同比微降7%，持續(xù)低基數(shù)效應(yīng)下，三四線城市市場波動較小。
03 二手房成交
15城2月成交面積環(huán)比腰斬
同比降28%但累計同比仍增2%
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，全國重點15城市二手房成交面積約497萬平方米，環(huán)比銳減51%%，同比亦下滑28%，1-2月累計成交面積約1509萬平方米，同比微增2%。
從重點城市成交面積絕對規(guī)模看，成都二手房成交面積達108萬平方米高踞首位，但環(huán)比銳減50%，同比下跌23%%，略好于整體，但累計同比增18%；其次是北京成交面積約68萬平方米，環(huán)比下降49%，同比減少37%，累計同比降10%。廈門、蘇州、寧波和煙臺等二三城市環(huán)比都大幅下降但同比變化較小，累計亦有顯著增長。
04 土地成交
2月土拍供求規(guī)模仍處低位
但熱度明顯回升
2026年2月，土地成交規(guī)模仍處在季節(jié)性低位，但土拍熱度明顯回升。供應(yīng)規(guī)模方面，截至25日本月土地供應(yīng)面積3202萬平方米，環(huán)比下降4.7%。全國經(jīng)營性土地招拍掛成交建筑面積2157萬平方米，環(huán)比下降19%，同比下降21%；本月成交金額724億元，環(huán)比上升13%，同比下降29%。重點監(jiān)測城市范圍內(nèi)，除廣州、北京以外，本月所有城市土地成交金額均不超過50億元；所有城市成交建筑面積均不高于100萬平方米。受北京、廣州等高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地占比增加影響，本月全國平均樓板價3358元/平方米，環(huán)比增加40%。從市場熱度來看，本月溢價率指標顯著回升，時隔9個月再度回到9%以上，不僅僅是備受關(guān)注廣州馬場地塊鏖戰(zhàn)9小時、競拍243輪方才成交，哈爾濱、石家莊等地也有宅地實現(xiàn)溢價出讓。
就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交頻次延續(xù)低位，至截稿時僅有5宗地塊成交總價超過10億元。土拍熱度仍未全面恢復(fù)，總價前十僅有2宗地塊溢價成交，分別為總價第一的廣州馬場地塊，馬場一期地塊溢價率27%，成交總價236億元，如期由地塊的一級開發(fā)商越秀競得。另一宗則是總價第十的石家莊橋西區(qū)宅地，地塊容積率2.2，成交總價6.9億元，由保利溢價14%競得。
單價榜方面，TOP4地塊均來自于廣州、北京。除榜首地塊廣州馬場1期地塊以外，TOP2-4均來自于北京。本月杭州、蘇州、寧波、成都等地的土拍節(jié)奏尚未全面恢復(fù)，導(dǎo)致單價TOP10門檻降至1萬元/平方米以下，為近三年以來首次出現(xiàn)。
排版：花卷
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