作者：向陽

來源：地產(chǎn)銳觀察V

7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局照例發(fā)布了6月70城房價(jià)數(shù)據(jù)。

20個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，比上月多了4個(gè)，創(chuàng)下2025年5月以來最多。一線城市整體漲了0.1%，上海漲0.3%、廣州漲0.2%、深圳漲0.3%。

唯獨(dú)北京，降了0.3%。

在一線城市集體向上的敘事里，北京這個(gè)“獨(dú)跌”顯得有點(diǎn)扎眼。

先看熱鬧，再看門道 

數(shù)據(jù)不能只看一個(gè)點(diǎn)。把北京的數(shù)據(jù)拆開，畫面其實(shí)沒那么簡單。

6月北京新房價(jià)格環(huán)比降了0.3%，同比下降2.1%。0.3%，聽起來不大，但放在“其他三個(gè)都在漲”的語境里，反差就出來了。

可另一邊，北京6月新房網(wǎng)簽了4149套，突破4000套，創(chuàng)下一年來的新高，同比漲幅達(dá)25.61%。成交量在沖高，價(jià)格在微降——量升價(jià)跌，典型的“以價(jià)換量”特征。

更值得關(guān)注的是二手房。6月北京二手房價(jià)格環(huán)比漲了0.1%，這已經(jīng)是連續(xù)第五個(gè)月上漲。上半年北京二手住宅網(wǎng)簽93583套，同比增長5.7%，創(chuàng)下2021年以來同期最高水平，4到6月連續(xù)創(chuàng)下近五年同期交易規(guī)模紀(jì)錄。

一邊是二手房連續(xù)漲價(jià)、成交放量，一邊是新房量升價(jià)跌——這組矛盾，恰恰是理解北京樓市的關(guān)鍵切口。

供給結(jié)構(gòu)：誰在賣，賣什么

北京鏈家研究院院長高原點(diǎn)出了一個(gè)重要原因：“受產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)、入市節(jié)奏影響，新房熱度提升相對滯后、整體增幅弱于二手市場增幅。”

翻譯過來就是：不是沒人買房，是北京新房市場上能買的東西變了。

2026上半年北京商品住宅供應(yīng)約1.41萬套，同比下降26.8%。供應(yīng)量在收縮——海淀區(qū)去年上半年供應(yīng)了4340套，今年上半年只有兩個(gè)項(xiàng)目、339套房源，東西城更是基本斷供。

開源證券的研報(bào)也印證了這個(gè)判斷：北京高端盤基本集中在海淀區(qū)，東西城幾乎無供應(yīng)。

供給在收縮，而且收縮的方向是——核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目少了，外圍剛需項(xiàng)目多了。北京熱賣的項(xiàng)目，昌平東小口把起步面積做到了67平方米，通州九棵樹75平起步，總價(jià)控制在300到400萬。

不是沒人買新房，是能買到的“好房子”變少了。

置換鏈條：卡在哪一環(huán)

再看需求端。

上半年北京二手房成交創(chuàng)了近五年新高，說明什么？說明“賣舊”這半扇門打開了——很多家庭把舊房子賣出去了。

但“買新”這半扇門，還沒完全推開。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅的觀察很具體：當(dāng)前二手房市場步入成交活躍周期，不少家庭完成舊房置換后，隨之產(chǎn)生新房改善需求。

但她同時(shí)指出，市場成交呈現(xiàn)三大特征——“好房子”項(xiàng)目活躍度更高，總價(jià)500萬到800萬的剛改項(xiàng)目熱度更明顯，全新取證開盤的新盤更熱銷。

換句話說，置換需求真實(shí)存在，但只認(rèn)“好房子”。而“好房子”的供應(yīng)，恰恰在收縮。

開源證券的研報(bào)指出，北京2025年初至2026年6月，北京均價(jià)超12萬元/平的高端盤僅有五個(gè)，單盤去化分化明顯，整體去化水平顯著低于上海、深圳。

置換鏈條的傳導(dǎo)，卡在了“想買的買不到”這個(gè)縫隙里。

后市怎么看

幾個(gè)機(jī)構(gòu)的判斷值得參考。

申萬宏源認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面底部正逐步臨近，核心城市房價(jià)今年有望領(lǐng)先企穩(wěn)。

開源證券判斷，2026上半年仍處“銷售弱修復(fù)+供給收縮”的分化格局，展望下半年，在去庫存、控增量的政策基調(diào)下，疊加低基數(shù)效應(yīng)，市場回穩(wěn)趨勢有望延續(xù)。

中指研究院預(yù)計(jì)，下半年核心城市二手房價(jià)格大幅下跌可能性較低，整體以窄幅波動(dòng)為主。

但中信證券也提醒，6月京滬二手房成交活躍，并不意味著房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入企穩(wěn)通道，改善置換鏈條尚未真正起來。

綜合來看，北京新房價(jià)格的這0.3%下降，更像是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題——供給在收縮、置換在卡頓、杠桿沒跟上——而不是市場整體在惡化。

北京樓市正處在一個(gè)微妙的位置——二手房已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月漲價(jià)，置換鏈條正在緩慢轉(zhuǎn)動(dòng)，新房成交量在沖高。但價(jià)格修復(fù)的持續(xù)性，取決于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給與杠桿意愿這兩條線能不能真正接上。

環(huán)比0.3%的下降，不算什么大事，但它像一面鏡子，照出了結(jié)構(gòu)深處那些還沒理順的結(jié)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)銳觀察V”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 一線樓市全線飄紅，唯獨(dú)北京掉隊(duì)了？