4月15日（上周五）傍晚，央行宣布降準(zhǔn)，普遍降準(zhǔn)幅度在0.25%，部分城商行和農(nóng)商行可以達(dá)到0.5%，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。因當(dāng)天早上MLF按兵不動(dòng)，降息落空，加上降準(zhǔn)也不及預(yù)期，市場(chǎng)方面倍感失望。

央行在答記者問(wèn)中提到，當(dāng)前流動(dòng)性已處于合理充裕水平，央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，并密切關(guān)注物價(jià)走勢(shì)變化、美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策（中美利差）等的影響。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，央行后續(xù)的寬松基本都沒(méi)有什么可期待的了。

早在前一天（4月14日），央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)在新聞發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況自主下調(diào)了房貸利率。在樓市政策的調(diào)整方面，今年第一季度已有60余城發(fā)布了超百次的房地產(chǎn)相關(guān)政策，4月份以來(lái)又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港、南京市溧水區(qū)、安徽淮北等區(qū)域都大幅松綁或取消了限購(gòu)政策。

截止當(dāng)前，受通脹壓力和歐美國(guó)家進(jìn)入加息周期的影響，中國(guó)貨幣政策的繼續(xù)寬松已沒(méi)有多大的空間，對(duì)于今年穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，即便有基建這個(gè)底牌，但市場(chǎng)更為指望的始終還是房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)，而上海此波疫情防控出現(xiàn)的各種意外情況以及對(duì)長(zhǎng)三角這個(gè)經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈造成的影響已讓市場(chǎng)各方充滿擔(dān)憂。

央行稱，當(dāng)前流動(dòng)性已處于合理充裕水平，可問(wèn)題在于，居民信心不足，尤其對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期變得更為悲觀，企業(yè)的信心也很不足，因此央行提及的流動(dòng)性充裕并無(wú)法解決問(wèn)題。居民不愿買房或無(wú)力買房，開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售回款，債務(wù)無(wú)法償還，新開(kāi)工、復(fù)工、推盤、交樓均有心無(wú)力，甚至更愿意選擇躺平，又何來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

現(xiàn)在最好的解決思路，估計(jì)只有對(duì)樓市的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等進(jìn)行更大范圍、更大程度的松綁，銀行對(duì)一手、二手房貸利率也繼續(xù)給予更大程度的讓利，由此刺激樓市需求，因?yàn)橹挥行枨蠖说恼嬲嘏?，房地產(chǎn)行業(yè)才有望企穩(wěn)回升，產(chǎn)業(yè)循環(huán)也才能恢復(fù)正常，今年GDP5.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)也才有希望實(shí)現(xiàn)。

4月15日，某國(guó)駐上海總領(lǐng)事在發(fā)送給市政府領(lǐng)導(dǎo)的報(bào)告中提到，“由于封控不知持續(xù)到何時(shí)，導(dǎo)致無(wú)法告知客戶交貨期，也無(wú)從制定事業(yè)計(jì)劃，生產(chǎn)、供貨得不到保障致使銷路和市場(chǎng)被其他地區(qū)的同行擠占，隨之而來(lái)不得不將生產(chǎn)制造開(kāi)始向其他地區(qū)和國(guó)外轉(zhuǎn)移等等，在大范圍內(nèi)產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。此外，持續(xù)了1個(gè)多月的停工停產(chǎn)等引起的損失和對(duì)員工造成的影響以外，對(duì)今后預(yù)期的不確定性也成為制約企業(yè)活動(dòng)的重大因素”。

自出現(xiàn)新冠肺炎疫情以來(lái)，每個(gè)城市疫情防控水平對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械拈L(zhǎng)遠(yuǎn)影響已越來(lái)越明顯。就上海的此波疫情而言，長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法復(fù)工復(fù)產(chǎn)已導(dǎo)致供應(yīng)鏈斷供停產(chǎn)，后續(xù)引起的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將給當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)、收入造成巨大的影響；而上海此次防疫的各種魔幻表現(xiàn)，亦將引起人口輸入的減少和向外移民的大量增加，加上封控引起的居民收入減少和斷供、斷貸的影響，至少上海樓市的復(fù)蘇時(shí)間還需要更長(zhǎng)的時(shí)間去觀察。

很多上海的朋友告訴我們，預(yù)計(jì)疫情會(huì)持續(xù)到5月底至6月份，疊加廣州、深圳等一線城市間歇性的疫情影響，全國(guó)一二線等重點(diǎn)城市原來(lái)預(yù)計(jì)5、6月份就能回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能要推遲到9月、10月才能回暖，而就目前房企債務(wù)到期的情況來(lái)看，除國(guó)央企和小部分優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企外，其他大部分房企都沒(méi)有辦法撐到那個(gè)時(shí)候。當(dāng)然，我們并不希望情況會(huì)糟糕到這種地步，因?yàn)檫@種情況下我們所有地產(chǎn)投資類機(jī)構(gòu)也將難以獨(dú)善其身。

我們最近看地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候一直都非常糾結(jié)和矛盾，如果去投，則風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超以往，比如城市更新項(xiàng)目無(wú)法順利推進(jìn)、招拍掛項(xiàng)目銷售去化遲緩等問(wèn)題，尤其是后端項(xiàng)目公司拿不到銀行的更新貸、開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有其他還款來(lái)源的情況下，地產(chǎn)前融資金根本無(wú)法退出，而且在機(jī)構(gòu)端也很難找到下家接盤，而如果一直保持觀望，團(tuán)隊(duì)又該怎么養(yǎng)，甚至我們現(xiàn)在做城投非標(biāo)也開(kāi)始更加擔(dān)心城投平臺(tái)的違約問(wèn)題，比如上周重慶能源集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)重整就是個(gè)讓人倍感擔(dān)心的問(wèn)題。

總之，大家都還得繼續(xù)煎熬。