作者：觀點(diǎn)新媒體

 念念不忘，必有回響。蓄力已久的探索，讓保障性租賃住房REITs離我們愈發(fā)近了。

5月27日，國家發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，規(guī)范保障性租賃住房資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)工作。

《通知》中嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效的隔離機(jī)制，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)責(zé)任，切實(shí)防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

政策對(duì)于REITs的發(fā)起人提出了一系列新的要求，尤其是明確發(fā)起人必須為保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體、REITs發(fā)行的凈回收資金應(yīng)該優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，當(dāng)中的主要內(nèi)容包括，一是明確了發(fā)起主體應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；二是強(qiáng)調(diào)了回收資金用途的嚴(yán)格閉環(huán)管理機(jī)制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，或用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域。

三是壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，要求發(fā)起人的控股股東、實(shí)際控制人不得挪用回收資金；四是加強(qiáng)溝通協(xié)作，證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)展改革委將指導(dǎo)滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。

從這些要求中，能夠輕松看出監(jiān)管機(jī)構(gòu)擔(dān)憂所在。但從更高的視角,這是條必經(jīng)之路。

《通知》指出，下一步，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門單位，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)市場(chǎng)化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目盡快落地，同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，督促原始權(quán)益人和中介機(jī)構(gòu)誠實(shí)守信、歸位盡責(zé)，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

沒人能預(yù)測(cè)未來，只能勇盡人事。

同日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金分別于上交所、深交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料，成為首批率先上報(bào)的兩單保障性租賃住房REITs。

兩單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的申報(bào)，意味著首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式進(jìn)入實(shí)施階段。

據(jù)了解，深圳市人才安居集團(tuán)選取了4個(gè)位于核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。

而廈門安居集團(tuán)此次選取了兩個(gè)保障性租賃住房明星項(xiàng)目申報(bào)保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，安居集團(tuán)共承建18個(gè)保障性住房項(xiàng)目，總建筑面積約369萬平方米。

所謂保障性租賃住房REITs，是指通過發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的證券或受益憑證匯集投資者資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)管理，投資具有穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)。

通過公募REITs，將流動(dòng)性較低的保障性租賃住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較好的作為金融產(chǎn)品的REITs份額，能夠讓企業(yè)獲得權(quán)益性資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率、擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模，產(chǎn)品募集資金用途靈活，是國家政策支持業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，近日，廣州開發(fā)區(qū)人才教育工作集團(tuán)有限公司與建設(shè)銀行廣東省分行、建信基金、建信資本簽署《保障性租賃住房REITs項(xiàng)目合作協(xié)議》，達(dá)成了發(fā)行“保障性租賃住房REITs”合作協(xié)議。??

道阻且長，行則將至。保障性租賃住房REITs早已備受期待，通過發(fā)行REITs可以盤活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，形成“投資建設(shè)住房-REITs盤活資產(chǎn)-回收資金再投資”的良性發(fā)展。

而在2022年以來，多地發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房政策，提出鼓勵(lì)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。證監(jiān)會(huì)亦明確表示，要加快推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。

從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，該政策的推出或許也是政策組合拳之一。

5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議，國務(wù)院總理李克強(qiáng)說，3月份尤其是4月份以來，就業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、用電貨運(yùn)等指標(biāo)明顯走低，困難在某些方面和一定程度上比2020年疫情嚴(yán)重沖擊時(shí)還大。

“當(dāng)前正處于決定全年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，必須搶抓時(shí)間窗口，努力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)重回正常軌道。要全面貫徹新發(fā)展理念，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，堅(jiān)定信心，迎難而上，把穩(wěn)增長放在更加突出位置，著力保市場(chǎng)主體以保就業(yè)保民生，保護(hù)中國經(jīng)濟(jì)韌性，努力確保二季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)合理增長和失業(yè)率盡快下降，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。”

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，初步核算，2022年一季度我國GDP為270178億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長4.8%。

疫情肆虐下，實(shí)現(xiàn)這一增速并不容易，疊加仍未平息的疫情，全年要達(dá)成5.5%目標(biāo)壓力較大。

保障性租賃住房REITs的推出，正是在5.5%經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)之下，通過REITs等金融手段實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化發(fā)行，可有效回收前期投入繼而進(jìn)行新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，提高資金的使用效率。

實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)因鏈條長，關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，除自身外，也對(duì)建筑業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售等行業(yè)具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響很大。

但今年初開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻冷淡如冰。

根據(jù)月中統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，于2022年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

4月70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。具體來看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。

1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

出臺(tái)政策刺激經(jīng)濟(jì)很關(guān)鍵，房地產(chǎn)也沒被忽視。在此期間，不斷有地區(qū)出臺(tái)穩(wěn)樓市和拉動(dòng)需求等政策，主要是以取消限購、限售、加大金融扶持為主。

5月，房貸市場(chǎng)更是迎來雙重利好“大禮包”：5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)提出，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率參考標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)；5月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。

央行更是屢屢提及，在房地產(chǎn)行業(yè)，要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、良性發(fā)展。而部分樓盤中的優(yōu)質(zhì)樓盤則更是“不盲目抽貸、斷貸、壓貸、“一刀切”，確保信貸穩(wěn)定、有序發(fā)放。

目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于相對(duì)低迷狀態(tài)，寒冬離“解凍”還很遠(yuǎn)，但“暖風(fēng)”已來。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，在近期上交所為碧桂園、龍湖集團(tuán)、旭輝控股、美的置業(yè)、新城控股5家民營房企組織召開公司債券投融資對(duì)接會(huì)上，一位負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的管理層說：“已監(jiān)測(cè)到已有21個(gè)城市放松預(yù)售資金監(jiān)管。”

沒人知道歷史的下一章節(jié)，期待是春暖花開

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原標(biāo)題： 成見 | 政策穩(wěn)盤下的租賃REITs啟航