作者：Osyth

來源：資產(chǎn)界

2021年，深圳文和友開業(yè)爆火，單日排號超6萬，一度被視為老舊商圈逆襲、存量商業(yè)煥新的標(biāo)桿案例。

誰也沒想到，僅僅四年，項目招牌全部拆除、場內(nèi)商戶僅剩9家，二三層基本空置。

其實，真實撤場時間遠(yuǎn)比大眾認(rèn)知更早，產(chǎn)權(quán)方茂業(yè)集團確認(rèn)，深圳文和友2025年1月已悄然撤場；緊隨其后，廣州文和友也在2025年2月關(guān)停。

至此，文和友走出長沙、重金落地的廣深兩大超級綜合體，全數(shù)折戟閉店。

2026年7月14日，深圳文和友標(biāo)志性的白色招牌被拆除，場地正式交由茂業(yè)鄰里運營。

這不是一家網(wǎng)紅餐飲店的倒閉，而是茂業(yè)集團存量物業(yè)整租托管模式、老舊商場主題化改造、商圈IP招商邏輯的一次完整失敗案例。

01

文和友的野心，做餐飲界的迪士尼

文和友在長沙的成功并非偶然。

它依托長沙本土的市井煙火記憶、成熟文旅客流和老城商業(yè)氛圍，是“城市文化+文旅流量+特色餐飲”三者共振的產(chǎn)物。

長沙超級文和友單店封神之后，文和友估值一度高達(dá)百億，開始嘗試走出長沙，開啟異地擴張之路。

深圳超級門店，是這場擴張戰(zhàn)略中的核心標(biāo)桿項目。它是文和友體系內(nèi)“全國最大的門店”，建筑面積近3萬平方米，比廣州店大數(shù)倍，比長沙的超級文和友還大30%，開業(yè)時一度被稱為“文和友大樓”。

作為二房東，文和友從200多戶散戶業(yè)主手中租下港島銀座2萬平方米可運營商業(yè)空間，整棟物業(yè)沉浸式改造總投入超2億元，單平米裝修造價高達(dá)8000～10000元，耗時超一年打磨場景、復(fù)刻復(fù)古市井街區(qū)。

除巨額改造費外，承租成本同樣高企，整棟樓宇月度租金超3000萬元，同時強勢鎖定場內(nèi)商戶，承租單價遠(yuǎn)超東門商圈平均水平，僅固定支出就堪稱“天價”。

彼時文和友的戰(zhàn)略野心極為清晰，依托“三層金字塔”擴張規(guī)劃，計劃五年內(nèi)落地20家一線城市超級綜合體、整體投資超40億，打造千億級品牌。

深圳門店的使命明確要擺脫對長沙單一地域的依賴，打造可全國復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)紅商業(yè)模型，依托超級場景流量實現(xiàn)品牌全國破圈，同時通過高溢價招商、營收分成實現(xiàn)規(guī)模化盈利，為后續(xù)全國擴張、品牌資本化鋪路。

文和友的口號是“做餐飲界的迪士尼”，用場景和體驗驅(qū)動商業(yè)，而非靠菜品本身賺錢。

02

超級文和友，接連折戟廣深

文和友走出長沙，是從廣州開始的。

2020年7月12日，廣州文和友在太古匯東北側(cè)裙樓商業(yè)“匯坊”內(nèi)正式開業(yè)，投資成本據(jù)傳高達(dá)2億元，開業(yè)當(dāng)天排號近3000桌，平均排隊4小時。

但僅僅四年多后的2025年1月底，租約提前結(jié)束；2月春節(jié)休市后未再開業(yè)，廣州文和友正式關(guān)停。

深圳的投入更大，但甚至比廣州更早一步倒下。

無論是廣州還是深圳，文和友都沒能跑通，文和友CEO馮彬的發(fā)言，揭示了這場失敗的商業(yè)地產(chǎn)盤活項目的真相。

具體來看，問題出在三個層面：

首先，文化水土不服。長沙靠本土市井情懷起家，但廣深是移民城市，沒有統(tǒng)一的“本土記憶”。有網(wǎng)友評價廣州文和友的做舊風(fēng)格“并不貼合80年代廣州人的城市記憶，就是純純的網(wǎng)紅餐飲店集合體”。復(fù)古場景對廣深年輕人來說只是一次性打卡道具，來一次拍完照就不來了。

其次，定位反復(fù)搖擺。廣州文和友2021年起就陷入“關(guān)店傳聞”的循環(huán)中，到2024年12月已僅剩一家門店。深圳同樣經(jīng)歷了從“老街蠔市場”到湘菜集合店的多次改造。在“融入本地文化”與“堅持長沙特色”之間反復(fù)橫跳，導(dǎo)致品牌認(rèn)知徹底模糊。

馮彬直接承認(rèn)：“如何在既有成功的元素和本地文化中間做平衡，文和友做得不夠好。尤其在廣州，我們吃的最大的虧在于‘想做當(dāng)?shù)匚幕耐瑫r，又舍不得把湘菜丟掉’”。

最后，流量依賴單一。文和友自身引流能力枯竭，全靠茶顏悅色、笨羅卜等外部網(wǎng)紅店引流。2026年5月笨羅卜停業(yè)后，客流直接斷崖。有商戶直言，笨羅卜關(guān)店后營業(yè)額直接下降一半。

租客撐不下去，最終苦的是房東。

03

租客走了，2萬平米“燙手山芋”留給茂業(yè)

文和友撤場后，深圳文和友所在的港島銀座商業(yè)空間陷入大面積空置，整棟商場僅剩約20家商戶維持營業(yè)，基本集中在一樓餐飲檔口，二樓和三樓大片鋪位空置。

物業(yè)歸屬于深圳茂業(yè)集團，目前20平方米內(nèi)鋪月租金在9000元左右，相較于茂業(yè)集團在深圳東門項目內(nèi)鋪，租金價格仍處高位，文和友撤場后也留下大量商戶糾紛。

鋪租收入歸零，資產(chǎn)盤活壓力巨大，茂業(yè)集團不得不親自下場。

提起茂業(yè)，就不得不提他的創(chuàng)始人黃茂如。

黃茂如祖籍廣東惠來，1992年起涉足房地產(chǎn)，是深圳最早參與城市運營的地產(chǎn)商之一，在深圳布吉開發(fā)了“茂業(yè)城”。1995年，他創(chuàng)建茂業(yè)集團，主營業(yè)務(wù)為地產(chǎn)和商業(yè)。

黃茂如是國內(nèi)最早提出“商業(yè)+地產(chǎn)”發(fā)展模式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一，他的玩法很巧妙：在城市黃金地段自建物業(yè)開設(shè)茂業(yè)百貨店，引入知名商家打造購物商圈，進(jìn)而提升可售物業(yè)的價值；同時，百貨業(yè)的現(xiàn)金流又為地產(chǎn)開發(fā)提供了源源不斷的資金支持。

2008年，黃茂如以32.6億元財富位列福布斯中國富豪榜第104位。

黃茂如擁有潮汕人驚人的商業(yè)天賦，曾開創(chuàng)多項先河：最先啟動“買一百送一百”百貨業(yè)營銷策略，甚至還創(chuàng)下了“66小時不打烊”的銷售奇跡，后被同行爭相效仿。

如今，茂業(yè)集團旗下?lián)碛幸患襀股、兩家A股上市公司，在深圳及眾多二三線城市擁有數(shù)十家百貨商場，黃茂如本人也被稱為“深圳百貨業(yè)大王”。

04

文和友撤場背后，是傳統(tǒng)百貨的轉(zhuǎn)型陣痛

文和友撤場事件，并非簡單的“網(wǎng)紅店倒閉”，而是老牌深商房企，茂業(yè)集團在存量商業(yè)盤活路上的一次失敗試錯。

巔峰時期的茂業(yè)，手握大量城市核心地段自持商業(yè)，是妥妥的核心資產(chǎn)大戶。但隨著傳統(tǒng)百貨落幕、商圈迭代、消費升級，老牌存量商業(yè)普遍面臨老化、客流下滑、業(yè)態(tài)落后、盤活困難的問題。

茂業(yè)商業(yè)近年來持續(xù)推進(jìn)購物中心轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，但受行業(yè)環(huán)境影響，經(jīng)營業(yè)績面臨壓力。截至2025年6月30日止六個月，集團特許專柜銷售總額同比下降32.3%，租賃收入同比下降15.8%。

近幾年，茂業(yè)集團逐步退出高杠桿開發(fā)、重資產(chǎn)擴張，全面轉(zhuǎn)向存量自持、物業(yè)運營、城市更新、資產(chǎn)盤活，公司持續(xù)推進(jìn)聯(lián)營轉(zhuǎn)租賃戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)百貨逐步轉(zhuǎn)型購物中心化。

引入文和友IP改造港島銀座，本質(zhì)是老牌房企對存量商業(yè)年輕化、網(wǎng)紅化的一次激進(jìn)試錯。

只是試錯的結(jié)果，大家已經(jīng)看到了。  

文和友撤場后，茂業(yè)鄰里接手了這座“燙手山芋”。

茂業(yè)鄰里是茂業(yè)集團旗下的社區(qū)商業(yè)運營品牌，茂業(yè)集團正在試圖用自己更熟悉的社區(qū)商業(yè)邏輯，來消化文和友留下的2萬平米空間。

但社區(qū)商業(yè)的定位能否激活這2萬平米的空間，仍然是個未知數(shù)。

畢竟，茂業(yè)鄰里擅長的社區(qū)商業(yè)，和文和友試圖打造的超級綜合體，是完全不同的兩個賽道。

寫在最后

從6萬人排隊的頂流地標(biāo)，到空置撤場、徹底改頭換面，廣深文和友的落幕，不止是一個網(wǎng)紅品牌的興衰，更是整個存量商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的深刻警示：

情懷造不出長效商業(yè)，流量撐不起資產(chǎn)價值。

老舊商圈盤活，靠的是適配商圈的業(yè)態(tài)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、可控的改造成本，而非一時的網(wǎng)紅熱度。

當(dāng)所有房企都在瘋狂追逐IP、場景、話題時，茂業(yè)的這次試錯與回撤，恰恰告訴行業(yè)：存量資產(chǎn)的終極出路，從來不是制造噱頭，而是回歸商業(yè)本質(zhì)。

-END-

如果你手里正好有存量資產(chǎn)正在尋找出路，如果你正在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的更新機會，這場大會值得你來。

7月25日，深圳，「2026存量資產(chǎn)煥新大會」由資產(chǎn)界聯(lián)合深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會、律騰集團、厚幾集團主辦，大會匯聚資產(chǎn)方、特殊資產(chǎn)投資人、處置機構(gòu)、運營方和服務(wù)機構(gòu)，全天拆解存量商業(yè)盤活的全套實操模型、逆周期投資判斷邏輯。

大會還將安排5-6個困境商業(yè)項目現(xiàn)場路演，直面資產(chǎn)方與投資方對接資源。參會即可納入資產(chǎn)界專屬商業(yè)資源池，長期獲取項目推介與閉門交流機會。

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原標(biāo)題： 全國最大的文和友，跑了