作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

引入信托入局，合生創(chuàng)展既能夠獲取資金支持，又能夠?qū)⒉糠重?fù)債移至表外。

一則股權(quán)變動(dòng)，合生創(chuàng)展引援信托的動(dòng)作浮出水面。

近日，合生創(chuàng)展旗下公司出現(xiàn)股權(quán)變更，合生創(chuàng)展將北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中融國(guó)際信托有限公司。該公司涉及到的項(xiàng)目，正是合生創(chuàng)展于年初競(jìng)得的北京大興舊宮項(xiàng)目。

實(shí)際上，在合生創(chuàng)展的擴(kuò)張中，引援信托的動(dòng)作并不罕見(jiàn)。2020年豪擲180億元奪得的分鐘寺三宗地塊，同樣能夠發(fā)現(xiàn)信托的身影。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司均由中誠(chéng)信托持有的寧波誠(chéng)車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股70%，另外30%股權(quán)的直接受益人則為合生創(chuàng)展旗下地產(chǎn)基金。

引信托入局，合生創(chuàng)展既能夠獲取資金支持，更能夠?qū)⒉糠重?fù)債移至表外。

在股權(quán)變更前，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)由北京合生綠洲房地產(chǎn)持股100%。而北京合生綠洲房地產(chǎn)由合生集團(tuán)有限公司持股100%。變更后，該公司由中融信托持股70%，北京合生綠洲持股30%。

資料顯示，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2019年6月17日，法定代表人為李小廣，注冊(cè)資本為3333.33萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包含：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理。

該公司涉及到的項(xiàng)目主要是合生創(chuàng)展于年初斬獲的北京大興區(qū)舊宮項(xiàng)目。

今年1月26日，合生創(chuàng)展全資附屬公司北京盛宏辰悅擊退中海、華潤(rùn)、金茂等十余家房企，以“觸頂”價(jià)46.57億元+21%的自持比例競(jìng)得北京大興舊宮地塊，溢價(jià)率10.88%，成交樓面價(jià)接近3.5萬(wàn)元/平米，這一樓面價(jià)相當(dāng)于2020年大興區(qū)新房成交均價(jià)4.37萬(wàn)元/平米的80%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該土地由位于北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)的三幅地塊組成，總用地面積為5.7萬(wàn)平方米，地塊為純二類居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房?jī)r(jià)。

彼時(shí)，合生創(chuàng)展計(jì)劃把該土地發(fā)展成為多座合共約有133,066平米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓，估計(jì)建筑工程將大約會(huì)在2021年6月開(kāi)始，而預(yù)售則大約會(huì)在2021年8月開(kāi)始。

合生創(chuàng)展稱，該土地位于南五環(huán)外側(cè)，屬優(yōu)質(zhì)地段，毗鄰地鐵站，該地區(qū)及附近地區(qū)對(duì)住宅物業(yè)的需求持續(xù)高企，因此該土地在開(kāi)發(fā)為住宅物業(yè)方面具有巨大潛力，且收購(gòu)事項(xiàng)為一個(gè)良好的投資機(jī)會(huì)。

公開(kāi)資料顯示，舊宮地塊周邊有9個(gè)新房項(xiàng)目，均已入市，在售價(jià)格介于5.2萬(wàn)元/平米至6萬(wàn)元/平米之間，其中，中海寰宇時(shí)代均價(jià)在5.28萬(wàn)元/平米左右。

今年4月，合生公布該項(xiàng)目案名為“合生me悅”。

2020年5月19日，合生創(chuàng)展接連在北京分鐘寺斬獲地塊，合計(jì)斥資近180億元，這一數(shù)值將近合生創(chuàng)展2019年全年?duì)I收。

在當(dāng)時(shí)，180億元的土地款對(duì)合生創(chuàng)展來(lái)說(shuō)并不是小數(shù)目。

截至2019年底，合生創(chuàng)展集團(tuán)在手現(xiàn)金126.35億港元(折合人民幣115.77億元)，并不足以支付180億元的拿地款，加上一年內(nèi)到期需償還的貸款約160.73億港元(人民幣147.28億元)。這意味著，此次拿地需要較大資金支援。

由此，合生創(chuàng)展找來(lái)了中誠(chéng)信托。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司分別是北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(L-41地塊競(jìng)得人)、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司(L-39地塊競(jìng)得人)、北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司（LL-24、L-26地塊競(jìng)得人）。

三家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)頗為相似。企查查中顯示，上述三家企業(yè)的大股東均為寧波誠(chéng)車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），持股比例為70%：5月11日，寧波誠(chéng)車投資加入北京合盈銳恒；5月13日，寧波誠(chéng)車投資加入北京合昕辰銳；4月24日，寧波誠(chéng)車投資加入北京合宏達(dá)盛。

另外30%股權(quán)，兩家由廊坊市合富匯華企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有，一家由廊坊市合佳景潤(rùn)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有，最終受益人為合生資本（寧波）控股有限公司。

據(jù)悉，這一公司正是合生創(chuàng)展的地產(chǎn)基金。有分析指出，合生資本（寧波）多聚焦于內(nèi)部項(xiàng)目融資，以多層嵌套方式提供表外資金支持。但由于合生創(chuàng)展擴(kuò)張期發(fā)展較晚，目前涉及的表外融資項(xiàng)目規(guī)模較小。

那么，寧波誠(chéng)車投資是何許人也？進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)由中誠(chéng)信托認(rèn)繳出資額59.99億元，股權(quán)占比約75%。

信托之外，朱氏家族還擅長(zhǎng)借助珠江人壽這一關(guān)聯(lián)公司。眾所周知，分鐘寺三宗地塊均由兄弟公司珠江地產(chǎn)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)。2009年，分鐘寺土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目授權(quán)給北京嘉富龍，北京嘉富龍所承擔(dān)的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償?shù)纫患?jí)開(kāi)發(fā)成本高達(dá)113億元。該公司由珠江地產(chǎn)持股62.14%，珠江人壽持股約35.83%

根據(jù)掛牌公告里面提到的補(bǔ)償協(xié)議，北京嘉富龍“有權(quán)收取有關(guān)部門(mén)返還的該宗地的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)”。也就是說(shuō)，合生創(chuàng)展需要支付的180億元的土地款中，實(shí)際只需再拿出約67億元的政府土地出讓收益款。

截至2020年9月底，珠江投資已收回約113億元的一級(jí)土地整理出讓返還款，在集團(tuán)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。

眾多手段，都是合生創(chuàng)展擴(kuò)張路上的重要抓手，以對(duì)沖長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大。2020年末，合生創(chuàng)展的有息負(fù)債總額為1075.38億港元，相比于2019年的633.9億元增加約69.6%，同時(shí)，其在期末的現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）約為279.1億港元，同比增長(zhǎng)120.8%，在手現(xiàn)金足夠覆蓋短期借款。

2020年財(cái)報(bào)顯示，合生創(chuàng)展負(fù)債雖有所提升，但仍滿足央行“三道紅線”要求：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64%，較上年同期增長(zhǎng)約1個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率81%，較2019年末上升約13個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56。

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原標(biāo)題： 又見(jiàn)信托身影合生創(chuàng)展北京舊宮項(xiàng)目引入中融信托