丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
受疫情影響，年初房地產(chǎn)行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的目的，各地出臺了一系列促進復(fù)工復(fù)產(chǎn)的措施，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場迅速升溫，尤其是4月份國內(nèi)疫情得到較好地控制之后，土地市場熱情高漲，高價地也是層出不窮，在三季度調(diào)控不斷升級的背景下，多城市的供地和拍地節(jié)奏有所放緩，全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模呈周期性下滑趨勢。
10月重點城市的流拍率創(chuàng)下二季度以來的新高。據(jù)CRIC重點監(jiān)測的92個熱點城市來看，10月份重點城市的土地流拍幅數(shù)和流拍率均較上月明顯上漲。其中，土地流拍幅數(shù)高達111幅，是今年以來流拍土地幅數(shù)最多的一個月。
供地質(zhì)量下滑成流拍主要原因
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-10月，重點監(jiān)測的92個熱點城市，流拍率最高的是月份是2月，這主要受年初疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體停擺所致，隨后是1月，適逢傳統(tǒng)假期以及傳統(tǒng)成交淡季，流拍率僅次于2月最高峰。
2020年10月，在經(jīng)歷了年中整體市場復(fù)蘇及優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)刺激后，持續(xù)收緊的金融環(huán)境降低了房企拿地的積極性，加之重點城市近來普通地塊入市明顯增多，土地流拍現(xiàn)象加劇，流拍幅數(shù)和流拍率均較9月出現(xiàn)明顯上漲，達111幅，流拍率12.2%
重點城市土地流拍幅數(shù)及流拍率變走勢
具體來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會城市和一些非熱點中小城市，如昆明、清遠、鄭州和濟南等，這些城市在本月的土地流拍幅數(shù)均超過了5幅，流拍現(xiàn)象相對較為嚴重。
就流拍地塊的具體原因來看，除少數(shù)地塊因政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價過高等其他原因占比相對較低。
圖：2020年10月
重點城市中土地流拍幅數(shù)TOP10城市
數(shù)據(jù)來源：CRIC
約5成因位置偏僻、條件一般流拍
在流拍地塊中超過5成的地塊位于二線城市的遠郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟南歷城、成都青白江、蒲江、清遠佛岡等。這些區(qū)域往往是配套十分缺乏的新區(qū)，樓市表現(xiàn)相對冷淡，開發(fā)商預(yù)期不足。
當前房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，且各城市后續(xù)又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，房企注意力自然也會集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導(dǎo)致這類位置偏遠的地塊也往往會遭遇流拍。
值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區(qū)濱江地塊、武昌古城地塊、長沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。但正是由于區(qū)位優(yōu)越，政府對地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。最終由于“定位高、所需資金成本也高”而導(dǎo)致流拍。
表：近一個月重點地塊流拍情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC
除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價過高而流拍。典型如昆明巫家壩板塊的兩宗宅地，其周邊在售新房價格約在2萬元/平方米，但該宗地的起拍價高達1.44萬元/平方米，再考慮建安、運營等成本，該宗地幾乎無盈利空間，因此該宗地最終也因無人報價而流拍。
也有不到10宗地塊是因為政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回。
圖：2020年10月重點監(jiān)測城市流拍地塊原因分析
年末流拍率或?qū)⑦M一步走高
下半年在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場迎來了明顯的降溫。但與此同時，重點城市的流拍率也再度走高，10月份流拍率甚至創(chuàng)下了二季度以來的新高。
接下來，結(jié)合近期政策面動向來看，在11月中旬，銀保監(jiān)會出臺新規(guī)禁止險資投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)企業(yè)，進一步加強房企融資難度，房企拍地整體積極性也會進一步降低。另一方面，年末又恰逢土地供應(yīng)高峰期，雖然部分熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區(qū)位偏遠地塊仍是供應(yīng)主力，同時為控溢價，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進一步上漲的可能性較高。
重點地塊成交價格明顯走低
至于更受投資側(cè)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊方面，除少數(shù)極為優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度已經(jīng)較二三季度有所下滑，地價漲幅也明顯下跌，如南京、寧波等城市在“限地價、控溢價”下宅地價格已經(jīng)趨于平穩(wěn)。
從近一個月重點地塊低溢價成交情況來看，廈門、南寧、成都等地的成交價格較同板塊內(nèi)最近成交的同類地塊相比出現(xiàn)了大幅下跌。
其中南寧江南區(qū)亭洪路地塊的成交價格較同板塊內(nèi)最近成交的同類地塊相比成交價格跌幅高達41%，主要原因為要求配件較多。如公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃要求須配建兩所幼兒園，并須按要求設(shè)置社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、黨群服務(wù)中心用房、嬰幼兒照護服務(wù)場地、文化活動站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、派出所、老年養(yǎng)老院、菜市場、體育場（館）等公共服務(wù)設(shè)施。該地塊最終由華潤置地以25.57億元拍得，成交樓板價約4012元/平凡方米，而周邊同類地塊的樓板價為6744元/平方米。
此外，上海近期出讓的3塊含宅地塊中，保利置業(yè)竟得的奉賢區(qū)奉賢新城10單元04-02區(qū)域地塊與周邊同類地塊樓板價也明顯較低，該地塊商業(yè)占比20%，且須自持，最終成交樓板價約17480元/平方米，而周邊同類地塊的樓板價都在20000元/平方米以上。
我們認為，在多城市采用“限地價、控溢價”的拍地方式影響下，地價和溢價率指標未來也將進一步走低，土地市場將逐步回歸向穩(wěn)定運行的軌道。
考慮到接下來兩個月是城市推地高峰期，雖然接下來的供應(yīng)將會顯著增加，但在調(diào)控組合拳下，近期優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比也在減少，如10月份上海、寧波、重慶、東莞、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，起拍價超過3萬元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有2宗，較上月減少4宗，其中深圳和廣州各涉及1宗。預(yù)計接下來的兩個月在“緊融資”“寬供應(yīng)”“限地價”“優(yōu)質(zhì)地塊供給減少”一系列調(diào)控組合拳下，溢價率還將延續(xù)低位，高熱地塊數(shù)量進一步減少，土地市場將延續(xù)“放量降溫”的趨勢。
與此同時，對于財務(wù)指標健康、現(xiàn)金流充裕的大型企業(yè)來說，在土拍熱度進一步回落下，有望在年底和明年初迎來一輪補充優(yōu)質(zhì)土儲的機會。不過由于優(yōu)質(zhì)地塊備受房企推崇，地價被追高的可能性極大，建議房企還是要仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險。
表：近一個月重點地塊低溢價成交情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC
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