相較其他核心城市，上海城市更新之路起步較早且穩(wěn)步推進(jìn)，迄今為止已走過近30個年頭。一直以來城市更新主要以“舊改”為主，從1992年起上海就開始了“365 棚改計(jì)劃”等大規(guī)模的舊改更新工作。進(jìn)入21世紀(jì)后，上海市政府總結(jié)了“365棚改計(jì)劃”的經(jīng)驗(yàn)，主要以“拆、改、留”等方式對二級舊里一下房屋進(jìn)行改造，并在2001年發(fā)布了《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（市府111號令）。

隨著“舊改”細(xì)則逐漸完善，上海開始步入城市更新計(jì)劃，自2015 年5 月15 日發(fā)布《上海市城市更新（實(shí)施）辦法》后，上海就開始更系統(tǒng)化的規(guī)范城市更新工作構(gòu)建，以“試點(diǎn)試行”的方式推進(jìn)城市更新的實(shí)踐發(fā)展。

從“十一五”至“十三五”期間，中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造總受益居民超40萬戶，其中“十一五”期間中心城區(qū)實(shí)際完成343萬平方米；“十二五”期間完成320萬平方米；“十三五”期間完成281萬平方米。

此外，根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》將在2022年末，全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，約110余萬平方米。“十四五”期間，力爭提前全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米、受益居民約1.7萬戶。一系列數(shù)據(jù)與政策均反映“十四五”期間，上海中心城區(qū)舊改已進(jìn)入最后階段。

長久以來，城市更新的高門檻都令一些房企望而卻步，通常來說，城市更新項(xiàng)目都伴隨著公共服務(wù)配套等一系列要求，資金壓力大、投資期長，規(guī)劃難度高，都是房企繞不開的問題。而城市更新的資金來源主要通過政府債、自有資金、銀行貸款等方式進(jìn)行，因此央企和本土國有企業(yè)可以充分發(fā)揮投融資效應(yīng)及政府溝通上的優(yōu)勢。

隨著，6月上海成立800億城市更新基金與12月17日100.02億城市更新引導(dǎo)基金先后落地，“創(chuàng)新金融+”模式正式進(jìn)入上海城市更新。據(jù)住建部部長王蒙徽專訪表示，未來政府也將積極地探索城市更新新機(jī)制，以相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系，推動實(shí)施城市更新行動。

事實(shí)上，僅城市更新基金很難撬動整個上海城市更新的舊改資金問題，但此次引導(dǎo)基金參與企業(yè)多以地方國企為主，其引入創(chuàng)新金融+城市更新的模式，一方面是政府作為嘗試加大金融政策支持力度，另一方面是利用地方國企背景推動市場資金進(jìn)入。

就當(dāng)前來說，結(jié)合《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》與此次城市更新引導(dǎo)基金公告，已明確指明未來投資方向主要分為三類：

一是，上海市城區(qū)的舊城改造。根據(jù)上海市新聞發(fā)布會介紹，未來“十四五”期間，將全力以赴加大推進(jìn)力度，堅(jiān)決完成成片二級以下舊里收尾殲滅戰(zhàn)。在最新一輪的城市更新中，上海中心城區(qū)的舊改已接近尾聲。其次，今年8月31日住建部發(fā)布禁大拆大建通知，現(xiàn)階段該政策對上海舊改未造成影響，但長期來看立項(xiàng)將逐漸收緊。在這些背景下，舊城改造已進(jìn)入最后階段，而房企應(yīng)抓住舊改最后窗口期，積極配合政府進(jìn)入城市更新賽道。

二是，歷史風(fēng)貌保護(hù)。上海最早“歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例”于本世紀(jì)初通過，在不斷實(shí)踐當(dāng)中，政府已于2019年修訂了最新版本的條例。在房企方面，進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護(hù)多以本土房企為主，如瑞安房地產(chǎn)在上海新天地項(xiàng)目。其主要原因?yàn)椋科蟪诵枰獡碛羞M(jìn)入歷史風(fēng)貌保護(hù)的合格資質(zhì)以外，還需兼顧城市區(qū)域功能，而本土房企對當(dāng)?shù)厝宋呐c地理環(huán)境有更深入的了解。