作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2020年10月全國商品房銷售面積16221萬平方米，環(huán)比下降13%，銷售金額16018億元，環(huán)比下降14%。同比來看，2020年10月銷售面積與金額分別比2019年10月增加15%和24%，今年的“銀十”發(fā)力明顯。 

細分來看，各區(qū)域分化明顯，1-10月份，東部地區(qū)商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長4.0%，增速比1-9月份提高1.8個百分點；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積37155萬平方米，增長1.0%，1-9月份為下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個百分點。

但另一方面，中部及東北部的新房銷售市場則明顯較冷，1-10月份中部地區(qū)商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個百分點；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個百分點。東北地區(qū)商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個百分點。 

由此看來，東部、西部地區(qū)商品房市場的火熱是全國新房規(guī)模得以快速增長乃至持平2019年的主要支撐，近期臺州、衢州、無錫、徐州、南京、東莞、咸陽等熱點地市也出臺了一定政策以防止熱市下的炒房現(xiàn)象。另一方面中部、東北地區(qū)新房銷售規(guī)模遲遲未恢復(fù)同期水平，部分二三線城市甚至出現(xiàn)降價滯銷現(xiàn)象。 

全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價已降至萬元以下，為9875元/平方米，較9月環(huán)比再降2%。 

據(jù)了解今年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續(xù)四月穩(wěn)站一萬關(guān)口，其中8月單價最高為10540元/平方米，在9月單價出現(xiàn)了一定的回調(diào)后，2020年10月，全國商品房銷售均價再次降至萬元以下，我們曾說過，考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進入第四季度許多房企會有降價促銷的動作，全國房價也存在均價再次回到1萬以下的可能。 

從2020年10月的數(shù)據(jù)來看，可見在部分城市以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。 

從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，10月除一線城市同比漲幅繼續(xù)擴大外，其余二三線城市新房及二手房房價均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來看，10月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。 

二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。 

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。 

35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。 

由此看來，各線城市一二手房房價基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價格已連續(xù)3個月以上環(huán)比回落。此外，鄭州、濟南、安慶等新房銷售價格出現(xiàn)同比回落，其中10月安慶降幅達3.2%。

2018年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2018年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數(shù)同比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

開發(fā)投資方面，2020年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1-9月份提高0.7個百分點。 

分區(qū)域來看，1-10月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資61714億元，同比增長7.1%，增速比1-9月份提高0.6個百分點；中部地區(qū)投資23372億元，增長2.4%，增速提高1.5個百分點；西部地區(qū)投資26636億元，增長8.3%，增速提高0.2個百分點；東北地區(qū)投資4834億元，增長5.6%，增速提高1.2個百分點。 

我們認為，這主要得益于房企對于房屋新開工為主的建安投資的投入。與此同時，出于備貨沖刺年底銷售回款的準備，房企加大了房屋新開工面積。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積621836萬平方米，增長3.8%。 

房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。 

房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個百分點。其中，住宅竣工面積35443萬平方米，下降7.9%。 

受中央融資“三條紅線”限制，房企迫切需要資金節(jié)流，但由于每年九、十兩月為傳統(tǒng)推盤旺季，再加上即將到來的年底銷售節(jié)點，項目新開工與加大建安投資也成為了各大房企的必然決策，因此10月房屋新開工面積同比單月由負轉(zhuǎn)正。 

但由于今年整體市場分化明顯，部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解，因此房企對建安投資仍保持謹慎，預(yù)計全年難將回正。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份擴大0.4個百分點，連續(xù)4個月降幅擴大。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規(guī)模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪,土地地價持續(xù)攀高，前10月土地成交價款同比增14.8%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

我們認為，前10月房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟穩(wěn)定器作用，但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，土地購置連續(xù)4月放緩，建安投資也趨于審慎。

商品房銷售來看，前10月全國整體商品房銷售面積、金額均回正，但區(qū)域間分化明顯，部分城市房價同環(huán)比回落、銷售去化困難。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，10月全國商品住宅供應(yīng)面積同比降超15%明顯下滑，因此預(yù)計后續(xù)兩月新盤貨量可能不足，房企年底銷售回款仍有一定壓力，但全年商品房銷售面積、金額增速保持為正難度不大。

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原標題： 國家統(tǒng)計局：1-10月商品房累計銷售面積同比反正