資產界 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：sven
來源：資產界
恒大海上威尼斯酒店今日（5月23日）完成拍賣。
京東資產交易平臺信息顯示，位于啟東市寅陽鎮(zhèn)的恒大海上威尼斯1606號不動產第二次拍賣完成，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以6949萬元的價格，競得位于啟東市寅陽鎮(zhèn)的恒大海上威尼斯1606號不動產。
時隔16個月，恒大在啟東的標志性文旅資產——恒大海上城堡酒店，終于迎來新主人。而成交價6949萬元，較2025年首次評估價2.02億元，僅剩三折。
5次掛拍后終以三折成交
這棟建筑面積超2.6萬平方米的濱海酒店，自2025年1月首次登上拍賣臺，便踏上了一場漫長的流拍之路。
首次起拍價1.4172億元，彼時評估價超2億元，無人問津；此后連續(xù)降價、變賣，全部流拍。2026年轉戰(zhàn)京東平臺，5月3日首拍起拍價已降至8686萬元，仍無人出價。直到5月22日二次拍賣，起拍價再次下調至6949萬元，較最新評估價1.24億元打了5.6折，較2025年首次評估價2.02億元，已是三折成交。
恒大海上威尼斯項目曾是恒大集團引以為傲的文旅大盤。這個位于啟東圓陀角風景區(qū)的超大型綜合旅游度假居住區(qū)，規(guī)劃用地近9000畝，2012年首開熱銷，2016年配套酒店開業(yè)后一度被譽為“上海第三大景點”。2020年，項目還獲得了TRUE文旅超級評價榜“最佳文旅項目”，并獲“AAA級國家旅游景區(qū)”稱號。
然而，隨著恒大債務危機爆發(fā)，整個片區(qū)陷入運營困境。住宅價格從巔峰期的9500元/㎡跌至部分房源4000元/㎡出頭，配套荒疏、入住率低迷。正如上海易居房地產研究院副院長嚴躍進所言：“恒大當下的情況行業(yè)都有所了解，并且‘恒大威尼斯項目’的住宅市場表現(xiàn)也比較差，客觀上對區(qū)域內酒店類資產的處置，會造成偏負面的影響，對拍賣價格會形成抑制?！?/p>
地方國資接手
最終拍下這一資產的是啟東燦爛景區(qū)管理有限公司。穿透股權可見，其母公司江蘇啟泓文旅產業(yè)發(fā)展集團由啟東市財政局全資持股。
這一接盤模式，被分析人士視為相對罕見的操作路徑。此前，恒大出險以來的資產處置大多通過市場化拍賣或轉讓給AMC等專業(yè)機構，地方財政通過設立文旅國資平臺直接收購區(qū)域內恒大問題資產，在同類案例中并不多見。
嚴躍進指出，這一成交具有雙重意義：“對原擁有者來說，實現(xiàn)了資產的盤活；而對啟東當?shù)囟?，意義更為重大。”在業(yè)界看來，地方國資以低價接手這一曾經的地標項目，既能保障區(qū)域文旅資產的穩(wěn)定運營，也反映出地方政府對轄區(qū)內重要文旅資源的保護性介入意圖。
對啟東市財政局而言，以6949萬元的價格接手這處估值一度超2億元的資產，或許是一次低價抄底的機會；但同時也意味著，這座濱海酒店的未來運營風險與改造投入，需要地方財政一并承接。
恒大債務危機
不到7000萬元的成交個案背后，是恒大債務迷宮的龐大剪影，以及創(chuàng)始人的命運審判。2026年4月13日至14日，廣東省深圳市中級人民法院對恒大集團、恒大地產及許家印案進行一審公開審理。這是許家印自2023年9月28日被采取強制措施、消失于公眾視野兩年半后的首次露面。檢方指控許家印非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、違法運用資金、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、職務侵占、單位行賄等八項重罪。許家印當庭表示認罪悔罪，法院宣布擇期宣判。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月31日，恒大清盤人收到的債權證明表中提出的債權總額約3500億港元，而清盤人直接掌控的實體資產價值總額僅約270億港元。2024年1月，香港高等法院對中國恒大發(fā)出清盤令，至2026年已歷經兩年多的處置過程，但資產變現(xiàn)之艱難可見一斑。
更嚴峻的是，恒大的債務重組進程基本處于停滯狀態(tài)。自2023年9月至今，恒大尚未找到合適的重組方案。2026年3月，恒大地產深圳公司正式破產清算，累計申報債權511筆、總額約2500億元。與此同時，恒大清盤人正試圖通過法律途徑追索更多價值——2026年5月18日，清盤人在香港高等法院對普華永道提起訴訟，索賠金額高達570億元人民幣，創(chuàng)下香港司法史上規(guī)模最大的企業(yè)索賠紀錄。
6949萬元的成交價，低于最初2億元估值的1/3，這不僅是市場對恒大資產定價的重估，更是對中國文旅地產泡沫的一次真實清算。清盤人目前的核心KPI已經不是賣個好價錢，而是在合理時間內，盡快把資產變現(xiàn)，然后向債權人分配。
當“造城神話”褪去光環(huán)，留下的資產、債務與責任，最終都要有人來買單。而對于資本市場而言，恒大的資產大甩賣還未到終章，更加劇烈的折價與更加復雜的博弈，正在路上。恒大轟然倒下之后，債權人還能拿回多少錢？
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