作者：西政資本

來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

“38號(hào)文”發(fā)布后，市場(chǎng)方面很擔(dān)心“土地財(cái)政”模式的終結(jié)會(huì)引發(fā)地方國(guó)企和城投平臺(tái)的大面積爆雷，我們簡(jiǎn)單回應(yīng)一下這個(gè)話(huà)題。

根據(jù)自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局3月10日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)），“各省（區(qū)、市）年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積”“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展”，“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

表面上看，“十五五”期間新增建設(shè)用地指標(biāo)須由省級(jí)政府統(tǒng)籌使用，市縣政府無(wú)法再自行大規(guī)模新增賣(mài)地，且即便新增賣(mài)地原則上也不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這意味著地方政府賣(mài)地收入銳減，“土地財(cái)政”模式終結(jié)，而且地方財(cái)政緊張可能進(jìn)一步導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳染至地方國(guó)企與城投平臺(tái)。

實(shí)際上，“38號(hào)文”針對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)是“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量盤(pán)活+省級(jí)統(tǒng)籌”，并倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。那么這個(gè)活得由誰(shuí)來(lái)干？誰(shuí)能干？放眼望去，肯定還是地方國(guó)企和城投平臺(tái)。

不少同行甚至認(rèn)為，“38號(hào)文”本質(zhì)上是為地方國(guó)企和城投平臺(tái)續(xù)命，并倒逼地方國(guó)企、城投平臺(tái)通過(guò)存量土地盤(pán)活完成市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)型，最終通過(guò)運(yùn)營(yíng)水平與經(jīng)營(yíng)性收入的提升解決地方政府、地方國(guó)企和城投平臺(tái)的化債問(wèn)題。

截止當(dāng)前，各方的擔(dān)憂(yōu)在于，地方政府賣(mài)地收入銳減的情況下，還只能通過(guò)盤(pán)活存量土地的方式解決新增建設(shè)用地和城市發(fā)展問(wèn)題，那么短期成本肯定會(huì)劇增，包括盤(pán)活存量土地涉及的拆遷補(bǔ)償、歷史遺留問(wèn)題處理，城中村、舊廠(chǎng)房等相關(guān)方涉及的利益協(xié)調(diào)，以及地方政府、地方國(guó)企、城投平臺(tái)墊資等產(chǎn)生的綜合支出，而這可能加劇地方的債務(wù)壓力，尤其是地方國(guó)企、城投平臺(tái)的化債和爆雷風(fēng)險(xiǎn)。

比較慶幸的是，上海、廣州等城市在盤(pán)活存量用地方面已有較為成熟和成功的經(jīng)驗(yàn)，包括通過(guò)城市更新獲取增量土地，或者盤(pán)活存量土地轉(zhuǎn)為保障房、產(chǎn)業(yè)用地以及其他重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展用地等。

目前核心的問(wèn)題在于，從“賣(mài)地養(yǎng)城”轉(zhuǎn)向“更新養(yǎng)城”“運(yùn)營(yíng)養(yǎng)城”，地方國(guó)企、城投平臺(tái)盤(pán)活存量土地以及推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（制造業(yè)、高科技等），在短期內(nèi)肯定得經(jīng)歷陣痛。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響有多大，其他產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的替代有多難，目前的答案已越來(lái)越清晰。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)賣(mài)地收入已從2021年峰值約8.7萬(wàn)億元跌至2025年的4.15萬(wàn)億元，短短四年直接腰斬，蒸發(fā)了4.6萬(wàn)億元，房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員大多痛苦無(wú)比，很多地方政府、公用事業(yè)也入不敷出。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，整體來(lái)看，二手房跌幅繼續(xù)收窄，其中北京、上海兩個(gè)城市二手房環(huán)比價(jià)格上漲，沈陽(yáng)、廈門(mén)持平，不僅打破了此前持續(xù)很久了的二手房?jī)r(jià)格全面下跌格局，還徹底終結(jié)了此前的二手房?jī)r(jià)格加速下跌勢(shì)頭。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市2月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了0.1%，跌幅比1月份收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)；二、三線(xiàn)城市2月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌了0.4%和0.5%，跌幅均收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)，也即二手房?jī)r(jià)格跌幅已全面收窄，具體詳見(jiàn)下表：

新房?jī)r(jià)格方面，2月份的表現(xiàn)也比較樂(lè)觀(guān)，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯。2月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有10個(gè)，比1月份增加了5個(gè)；7個(gè)城市環(huán)比持平；新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市的數(shù)量為53個(gè)，比1月份減少了9個(gè)。其中，長(zhǎng)春、南京、宜昌2月份新房?jī)r(jià)格以0.3%的環(huán)比漲幅并列全國(guó)第一，另外北京、上海、沈陽(yáng)、杭州均環(huán)比上漲0.2%。

具體來(lái)看，2月份一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格率先止跌并出現(xiàn)微漲，終結(jié)了此前連續(xù)9個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，信號(hào)意義非常顯著；二、三線(xiàn)城市2月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌了0.2%和0.3%，跌幅均收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)，也即新房?jī)r(jià)格跌幅也已全面收窄，具體詳見(jiàn)下表。

近兩周，受“38號(hào)文”發(fā)布的影響（詳見(jiàn)《“殺手锏”來(lái)了》一文），上海等城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量?jī)r(jià)齊升的情況，但就實(shí)際情況而言，情況遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么樂(lè)觀(guān)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，1~2月份新建商品房銷(xiāo)售面積9293萬(wàn)平方米，同比去年下降了13.5%，降幅比去年全年擴(kuò)大了4.8個(gè)百分點(diǎn)；1~2月份新建商品房銷(xiāo)售額8186億元，同比去年下降了20.2%，降幅比去年全年擴(kuò)大了7.6個(gè)百分點(diǎn)。

從上述1~2月份的新房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售總額的降幅來(lái)看，樓市離止跌回暖或許還需要一段時(shí)間，底部尚未到來(lái)，很多同行都還得繼續(xù)咬牙堅(jiān)持。

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原標(biāo)題： 開(kāi)始止跌回穩(wěn)了？